Ипотека и жилищный вопрос

В конце июля правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года», которая должна в очередной раз решить пресловутый «квартирный вопрос». Стратегия обещает довести к 2030 году долю семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств до 60%, увеличить средний срок ипотечного кредита до 30 лет, а реальную процентную ставку – опустить до 2%. Напомним, что разработать такую стратегию Дмитрий Медведев поручил еще в конце июля 2009 года со сроком выполнения – декабрь 2009. Прошел год, стратегия запоздала на полгода. И что в итоге?

Сначала можно посмотреть, насколько реальны те «кисельные» берега, которые обещаны к 2030 году, и до которых некоторые из нас имеют шансы дожить и тогда уже взять ипотечный кредит – со сроком погашения в 2060… Для простоты обещанные цели можно сравнить с данными по США, которые уже имеют наиболее развитый и глубокий рынок ипотечного кредитования в мире.

Обратим внимание, что средний срок стандартного ипотечного кредита в США и сейчас не превышает 30 лет, а в среднем за последние 50 лет составлял около 25 лет. Реальная процентная ставка опускалась до 2% и ниже лишь в исключительных случаях, связанных в первую очередь с инфляционной динамикой. В среднем реальная ставка по ипотечному кредиту с фиксированной ставкой близка скорее к 3.5 – 4.0%, что с инфляцией в 1.5-2.0% дает типичные 5-6% в номинальном выражении. Долгосрочный уровень владения собственным жильем составляет в США около 65% (в Германии для примера – 42%), что, видимо, является неким аналогом доли населения, имеющего возможность приобрести жилье за свой счет. Таким образом, получается, что отечественные цели по развитию ипотечного кредитования до 2030 года вполне подойдут США или Германии.

Приняв стратегию в таком виде, государство вновь подтвердило свою ставку на развитие ипотеки как основного инструмента решения жилищных проблем граждан. Такая ставка была сделана 5-6 лет назад в ходе реализации второго этапа ФЦП «Жилище» и превращения ее в приоритетный национальный проект «Доступное комфортное жилье – гражданам России». Именно тогда были приняты решения по предоставлению государственных гарантий корпорации АИЖК и созданию двухуровневой модели ипотечного кредитования по американскому образцу. Одновременно помимо наращивания «ипотечного спроса» государство увеличило прямую покупку жилья для отдельных категорий групп нуждающихся граждан – ветеранов ВОВ, программы предоставления государственных жилищных сертификатов и ...