Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В последние годы с ипотекой было принято связывать возможность быстрого и относительно недорогого решения квартирного вопроса. В настоящее время в прессе можно, как правило, увидеть заголовки в духе «ипотека умерла». Действительно решить квартирный вопрос стало гораздо сложнее и накладно. Однако слухи о полной и необратимой кончине ипотеки все же несколько преувеличены.

1.Ипотека как она есть

2.Базовые условия

3. Схемы погашения

4.Недвижимость для кредитования

5.Риски, связанные с кризисом

6.Выход из игры

7.Сферы применения в наше время

1.Ипотека как она есть

Ипотека – это кредит на покупку квартиры, загородного дома или иного недвижимого имущества, при котором гарантией возврата средств (то есть залогом по кредиту) выступает либо само покупаемое имущество или уже имеющееся в собственности у заемщика.

Для получения кредита требуется, чтобы кредитор (банк) одобрил как закладываемое имущество, так и финансовую состоятельность получателя кредита. В первом случае это называется аккредитацией предмета залога, во втором – заемщика. Банк должен обезопасить себя от возможного дефолта, то есть риска неспособности или нежелания заемщика платить по кредиту (такая ситуация именуется дефолтом), в результате чего придется продать заложенную недвижимость должника.

2.Базовые условия

Важнейшими условиями ипотечного кредитного договора являются величина первоначального взноса (собственных средств заемщика на покупку недвижимости), срок, на который выдаются средства и процентная ставка по кредиту.

В последние годы условия ипотеки были достаточно либеральными, что привело к колоссальному росту ипотечного кредитования. Если в 2005 году ипотечных кредитов в России было выдано на общую сумму в 68 млрд рублей, то в 2006 она составила 295 млрд, а в 2007 – 556 млрд рублей. Ставки по ипотеке на протяжении 2000-х снизились с 14-16% до 9-11% годовых, а первоначальный взнос был минимален (5-10% от цены недвижимости) или вовсе равен нулю.

С наступлением кризиса все стало меняться в обратную сторону. Практически две трети банков, выдававших ранее ипотечные кредиты, отказались от данной практики. Средний уровень ставок по кредитам вырос до 14-16%, а по некоторым видам недвижимости (например, загородной) – до 18%, как в рублях, так и в валюте. Сроки ипотечного кредитования, достигавшие ранее 30-50 лет, сократились до 10-15, редко 20 лет. В то же время первоначальный взнос, который ранее составлял 5-10% от стоимости приобретаемой недвижимости, повысился до 20-25% необходимых для получения кредита собственных средств. Все это делает ипотеку малодоступным и довольно обременительным видом кредитования.

3.Схемы погашения

Ипотечный кредит может погашаться двумя способами – дифференцированными и аннуитетными платежами. Первый способ (применяется в основном Сбербанком) состоит в том, что заемщик ежемесячно вносит сумму, в которую входит доля основной суммы кредита и процент от остатка суммы долга. Второй предусматривает погашение кредита одинаковыми ежемесячными суммами, которые рассчитываются по специальной, довольно непростой формуле.

Разница состоит в том, что при дифференцированных платежах заемщику в первые годы обслуживания кредита приходится делать крупные ежемесячные выплаты. Аннуитет облегчает выплаты, однако при полном сроке погашения кредита банк получит вдвое больше средств, чем в случае с дифференцированными платежами (соотношение примерно 3,4:2,3 суммы кредита).

Ипотечный кредит можно погашать досрочно. При этом уменьшается собственно сумма кредита и размер аннуитета. Ограничением является установленный банком срок, составляющий обычно полгода от даты получения средств, и иногда (редко) – комиссия в размере 1-2% от суммы досрочного платежа. Также бывает, что банки устанавливают нормативы внесения досрочных платежей, например суммами кратными 30 тыс. рублей.

Как показывала практика докризисных лет, большинство кредитов гасились досрочно. Более того, люди старались брать деньги на максимально длительный срок, что уменьшает аннуитетные выплаты и увеличивает возможности досрочного погашения долга. В нынешних условиях роста процентных ставок и снижения сроков кредитования досрочное погашение ипотечного кредита стало более проблематичным. Простой пример: год назад можно было получить кредит размером в 1,5 млн рублей с условиями, по которым надо было платить порядка 11,5-12 тыс. руб. в месяц. В сегодняшней практике эта сумма составит уже чуть менее 20 тыс. руб.

4.Недвижимость для кредитования

Одобрение на ипотечный кредит можно получить далеко не на всякую недвижимость. Касательно московских квартир можно сказать так: приобретаемая собственность должна находиться в доме высотой более пяти этажей и с железобетонными перекрытиями. Иначе говоря, на жилье в столичной хрущевке кредит ни один банк не выдаст – есть риск, что дом снесут и предмет залога прекратит свое существование. В то же время в Подмосковье пятиэтажки активно пока не сносят, поэтому деньги на покупку квартиры в областной хрущевке получить возможно.

Крайне настороженно относятся банки и к объектам загородной недвижимости. Если городская квартира – объект, в оценке которого существенной погрешности быть не может, то рыночная стоимость коттеджа или земельного участка способна существенно варьироваться.

Также проблематично получить кредит на квартиру в строящемся доме. Ситуация с новостройками сейчас такова, что в редчайших случаях доверяют застройщикам – что вполне объяснимо проблемами кризисного времени. Кроме того, покупать квартиру в новостройке в кредит сейчас не имеет смысла вовсе – искренне рекомендуем вам воздержаться от подобной затеи, даже если вам нравится место, где строится дом, проект этого дома, а в офисе застройщика клятвенно обещают сдать жилье в эксплуатацию в оговоренный срок.

Наиболее охотно принимаемые банками залоги – квартиры в типовых домах советского (начиная с 1970-х) и постсоветского времени. Эти постройки явно не будут снесены в ближайшие десятилетия, степень износа невелика, а риски существенного по сравнению с общим для рынка уровнем понижения цены минимальны.

5.Риски, связанные с кризисом

Ипотека связана с регулярными выплатами по кредиту на протяжении весьма длительного времени. Поэтому понятно, что в условиях кризиса, когда у многих людей доходы уменьшаются, а кто-то и вовсе остается без работы, жизнь ипотечного заемщика наполняется рисками. Стоит добавить, что кредиты выдаются как в рублях, так и в долларах и евро, а мировые валюты по отношению к рублю растут – в отличие от рублевых зарплат заемщиков. Это тоже создает риски по регулярным ипотечным платежам. Однако, помимо собственно потенциальных проблем с выплатами по кредиту, есть другой не менее серьезный риск.

Как известно, во времена экономических катаклизмов недвижимость падает в цене. Для банка это может означать, что в случае дефолта заемщика он не сможет получить от реализации недвижимости всех причитающихся ему средств. Поэтому заемщику могут предложить внести дополнительное обеспечение по кредиту. Это могут быть как денежные средства, которыми можно досрочно погасить часть долга, так и имущество, которое кредитор согласится принять в качестве дополнительного залога. Но поскольку недвижимость в настоящее время продается тяжело и долго, обеспечение могут попросить внести именно деньгами.

6.Выход из игры

В жизни случаются события, которые заставляют заемщика отказаться от купленной с использованием ипотечного кредита недвижимости. Такая ситуация может наступить в случае потери заработка, необходимости внесения дополнительных денег (как в случае, описанным выше) или изменении житейских условий, при которых ипотека становится для заемщика ненужной.

Для таких случаев существует давно отработанная схема. Заемщик подает заявление по досрочному полному погашению кредита. Банк проводит расчеты и выставляет недвижимость на продажу. Для заемщика в подобном выходе из кредитных отношений есть определенный минус. Дело в том, что в аннуитетных платежах первой трети всего срока кредита доля выплат собственно по сумме долга минимальна. Поэтому платежи, внесенные в первые годы ипотеки, можно при расторжении договора считать потерянными.

С первоначальным взносом обстоит иначе. Его можно вернуть, хотя, возможно, в условиях понижения цен только частично. Для этого нужно, чтобы вырученная от продажи недвижимости сумма покрывала операционные расходы по сделке (см. подробнее об операциях на вторичном рынке) и сумму долга перед банком. Оставшиеся средства достанутся заемщику.

7.Сферы применения в наше время

Покупать московскую квартиру в кредит даже с первоначальным взносом в 25% - означает взвалить на себя на много лет необходимость платить по 40-50 тыс. руб. в месяц. Во-первых, это далеко не всем под силу, а во-вторых, подобный размер аннуитета делает крайне затруднительным досрочное погашение кредита.

Гораздо более актуальной становится ипотека для тех, кто совершает альтернативные сделки, то есть, например, меняет двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Сумма кредитования в данной ситуации относительно невелика, а кроме того, на уменьшение цены подобной операции значительно повлияло общее понижение цен на жилье за последние полгода.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Входные двери: критерии выбора

Входная группа – это лицо любого жилища. Всего три десятилетия назад нормальным считалось даже картонное полотно, обитое дерматином. Вспоминая эту эпоху как наивность, люди спешат «зашить» себя в сталь, а иногда и в броню.
00
Компрессоры Atlas Copco

Основные типы компрессорного оборудования

Широкое применение в разных сферах человеческой деятельности нашло современное компрессионное оборудование. Сегодня без него не обойтись в строительной, металлургической, химической, газовой промышленности, сельском хозяйстве, ЖКХ и многих других областях.
00
Реставрация деревянных окон

Ремонт и реставрация окон - в чем разница?

Разница между этими понятиями не только в семантике, но и в конечном результате. Ремонт подразумевает восстановление первоначальных функций системы. Реставрация более трудоемка, чем ремонт окон - это не только технический, но и творческий процесс.
00
Люстры Freya

Оптовые продажи светотехники Freya

Менее чем за год торговая марка Freya успела полюбиться отечественному потребителю. Главное направление компании – производство декоративных светильников и их оптовая продажа. Превосходный дизайн в сочетании с немецким качеством делают эту продукцию высоко востребованной.
00
Черная икра

Черный деликатес

Черная икра... Этот продукт по праву считается гастрономической роскошью. Не каждый человек может потреблять его ежедневно или даже по праздникам.
00
Остекление балконов вместе с VREHAU

Остекление балкона поможет сохранить тепло в квартире

Необходимость проведения работ по остеклению балконов многие осознают только зимой, когда из-за отсутствия качественного оконного блока теряется много тепла. А ведь можно раз и навсегда избавиться от этого источника теплопотерь...
00
«Паллада РАН»

Услуги гостиницы «Паллада РАН»

Ищите недорогой номер «люкс» в отеле? К вашим услугам гостиница «Паллада РАН». Высокий уровень сервиса, бесплатная парковка, камера хранения и завтрак.
00
Таиланд

Арендуйте виллу в Пхукете и насладитесь незабываемым отпуском

Если человеку уже снится идеальный отдых на морском побережье в благоприятном природном окружении, необходимо срочно что-то предпринимать и «зондировать почву» для организации приближающегося отпуска.
00

Заказывайте в «Базис-Металл» качественный и надежный металлопрокат

Люди привыкли использовать разнообразные блага цивилизации, не задумываясь над тем, что все они были созданы с помощью металлопроката. Он используется в строительстве, энергетике, машиностроении, производстве бытовой техники, создании сельскохозяйственных машин и т. п.
00
Сруб бани

Настоящие русские дома от псковских мастеров из Усвяты

О собственной деревянной бане мечтают многие владельцы загородных домов и коттеджей. Ведь о ее полезных и расслабляющих свойствах людям известно уже многие столетия. К счастью, реализовать эту мечту достаточно просто.
00

Услуги юридической компании - быстрый и легкий путь решения сложившейся ситуации

Жизнь полна сюрпризов и неожиданностей, и, к сожалению, они не всегда оказываются приятными и позитивными. Некоторые жизненные препятствия мы можем преодолеть легко и самостоятельно, но с некоторыми из них мы не в состоянии справиться, так как не имеем необходимых правовых знаний и опыта.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: