01.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
01.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
01.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки по базовым банковским программам возвращаются к докризисным уровням, но при нынешних ценах объемы продаж новостроек и вторичного жилья все равно будут существенно меньше, чем до начала событий на Украине. Если восстановить спрос не может даже ипотека со ставкой, близкой к нулю, – такие кредиты застройщики массово предлагают покупателям с начала лета, то рассчитывать на «волшебную» силу ипотеки под 9-10% тем более не стоит, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

22 июля Банк России принял решение уменьшить ключевую ставку еще на 1,5 п.п. до 8% годовых, так как «текущие темпы прироста потребительских цен остаются низкими», а внешние условия для российской экономики – сложными. Таким образом, ключевая ставка теперь не только меньше, чем была до начала спецоперации (9,5% в середине февраля), но даже ниже уровня конца прошлого года (8,5% с 20 декабря).

Главные ипотечные банки страны – Сбербанк и ВТБ – в ответ на решение ЦБ объявили о снижение ставок по базовым программам до 9,9% с 25-26 июля. Напомним, по данным «Дом.рф», в середине февраля 2022 г. топ-20 банков предлагали ипотеку на покупку новостроек в среднем под 11% годовых, «вторички» – под 11,3%. В конце года средние ставки предложения составляли 9,58% и 9,62% соответственно, то есть, по сути, рыночная ипотека сейчас возвращается к прошлогодним уровням.

При этом ипотека субсидируемая – государством и застройщиками – в настоящее время намного выгоднее, чем была в прошлом году. Например, ставка по льготной ипотеке, которую могут взять все желающие для покупки квартиры в новостройке, составляет 7%, как и во второй половине 2021 г., однако если раньше в рамках этой госпрограммы можно было занять всего 3 млн руб., то теперь – 12 млн руб. Более того, застройщики часто дополнительно субсидируют государственные (и не только) ипотечные программы, снижая ставку практически до нуля на весь срок, то есть фактически превращая ипотеку в рассрочку.

Почти бесплатная ипотека появилась относительно недавно, в конце весны – в начале лета на фоне обвала спроса на жилье. Очевидно, что с помощью экстремально дешевых кредитов девелоперы надеялись оживить рынок. По итогам июня число ДДУ в Москве действительно выросло по сравнению с маем почти на 29,2%, но все равно оказалось на 34,4% ниже, чем в июне 2021 г., и на 38% меньше, чем в феврале 2022 г.

Учитывая, что даже ипотека под ноль не может восстановить объемы продаж до докризисных уровней, трудно надеяться, что это удастся ипотеке со ставкой около 10%. И даже 8-9%, если ЦБ и банки продолжат снижение ставок.

Конечно, это не значит, что уменьшение ставок не влияет на покупательскую активность – влияет, но обеспечить тот спрос, который был до начала событий на Украине, даже супердешевая ипотека уже не в состоянии.

Ипотечный спрос был в значительной степени исчерпан еще в период низких ставок в 2020-2021 г., но главное - после февраля 2022 г. кардинально изменилась социально-экономическая ситуация в стране: выросла безработица, взлетели цены на товары первой необходимости, упали доходы населения (а те, у кого не упали или упали не сильно, теперь больше склонны копить на черный день, чем влезать в кредиты).

Поэтому, если девелоперы хотят продавать столько же, сколько в прошлом году и в начале нынешнего, то им придется прибегнуть к единственному оставшемуся в их распоряжении инструменту привлечения спроса. То есть снизить цены на квартиры, причем достаточно существенно. Опустить ипотечные ставки ниже нуля все равно не получится.

Как правило, застройщики в качестве «железобетонного» аргумента против снижения цен приводят рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ в целом. Цифры называют разные – от 20 до 50% только за последний год. Однако, по данным специалистов www.irn.ru, в Москве прирост строительной себестоимости (СМР) за минувшие два года составил 10-30 тыс. с кв. м, а продажные цены за тот же период увеличились на 100 000 – 200 000 руб. за кв. И это при том, что стоимость СМР в столице формирует лишь около 25% от цены квартиры для покупателей.

Сбербанк, который финансирует строительство 50% жилья в РФ, тоже не наблюдает драматического роста цен на стройматериалы в 2022 г. и отмечает, что высокие продажи и большие накопления на эскроу-счетах позволили застройщикам безболезненно пережить прошлогодний рост себестоимости строительства.

О глубине возможного и безпроблемного для девелоперов снижения цен можно судить по величине скидок, которые они готовы предоставить покупателям. В июне скидки на московские новостройки и апартаменты достигают 20%, а в рамках акции «Черная пятница» - даже 50%. Согласитесь, вряд ли застройщики продают жилье себе в убыток.

Конечно, цены не упадут на 50% в среднем по рынку, но, как минимум, должен уйти прирост последних месяцев, когда стоимость жилья подскочила на фоне кратковременной девальвации рубля и паники в связи со спецоперацией. При курсе рубля ниже 60 руб. за доллар долларовые цены на жилье вернулись к уровням 2008-2009 гг., что в нынешних условиях выглядят совершенно неадекватно.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
В ÁLIA открылась школа с инженерным профилем

В ÁLIA открылась школа с инженерным профилем

Девелопер Asterus построил и передал городу школу на 825 мест в жилом районе ÁLIA (СЗАО, Покровское-Стрешнево). 1 сентября школа приняла первых учеников.
00
bnMAP.pro логотип

В Москве зафиксирован минимальный объем предложения новостроек за год

По данным системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro, в августе 2025 года в новостройках Москвы объем предложения составил 43 тыс. лотов. Это минимальное значение за год.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Компания Nikoliers обновила классификацию рынка новостроек в границах «старой» Москвы

За последние несколько лет подход девелоперов к продукту претерпел существенные изменения на фоне меняющихся запросов потребителей, что, в свою очередь, привело к необходимости актуализации классификации.
00
IBC Real Estate, логотип

Многоканальный ритейл занял треть складских объемов

По итогам I полугодия 2025 года лидерами в структуре спроса на рынке складской недвижимости России стали многоканальные ритейлеры – 35% от общего объема спроса или 607 тыс. кв. м – рекордное значение.
00
Ключ "Елизаровский" - на торжественном открытии объекта

В жилых комплексах Группы ЦДС в Петербурге и Ленобласти открылись новые детские сады

В жилых комплексах ЦДС «Елизаровский» в Невском районе Санкт-Петербурга и «Город Первых» в Новосаратовке начали работать два детских сада в общей сложности на 620 мест.
00
ЖК Skolkovo One

10 образовательных учреждений расположены рядом с ЖК Skolkovo ONE

В подготовленном компанией Ikon Development обзоре представлен детальный перечень образовательных учреждений, расположенных в радиусе 5–6 км от жилого комплекса Skolkovo ONE.
00
Двойная победа ФСК Family в загородной премии «Поселок года 2025»

ФСК Family стала победителем в двух номинациях премии «Поселок года 2025»

ФСК Family, входящая в состав ГК ФСК, одержала победу сразу в двух ключевых номинациях – «Девелопер года» и «Персона года».
00
Детский сад в Подмосковье, ЖК Катуар

Две трети новостроек Подмосковья обеспечены собственными детсадами и школами

Детские сады и (или) школы уже работают либо в перспективе откроются в 156 проектах из 234, представленных сейчас на первичном рынке Московской области.
00
Проект ЖК по адресу Костомаровский пер, 3. Предположительно "Силуэты столицы"

В Таганском районе построят жилой комплекс около станции метро «Чкаловская»

Жилой комплекс расположится по адресу Костомаровский переулок, дом 3 и будет состоять из пяти зданий башенного типа высотой от 16 до 52 этажей, объединенных подземным двухуровневым паркингом.
00
Кровать с изголовьем в большой спальной комнате в деревянном коттедже

Выбираем кровать: готовое решение или изготовление на заказ

Покупка кровати – это инвестиция в ваш комфорт, здоровье и качество сна. Рынок предлагает два основных пути: приобрести готовую продукцию от известного производителя или заказать изготовление по индивидуальным параметрам.
00
Робот в костюме пожимает руку бизнесмену с сигарой

Low Code AI: как бизнес автоматизирует процессы и внедряет ИИ

Узнайте, как low code ai меняет подход к разработке и внедрению ИИ. Быстрое создание бизнес-приложений, прогнозная аналитика и автоматизация – без сложного кода. Новый уровень цифровизации доступен уже сегодня.
00
Усатый седой сантехник с инструментом в ванной

Преимущества обращения к профессионалам: сантехнические услуги населению Москвы

Сантехнические работы в современных городских условиях требуют не только практических навыков, но и знания особенностей городской инфраструктуры. Обращение к профессионалам позволяет минимизировать риски и обеспечивает надежное выполнение всех работ.
00
Бородатый мужчина ночью смотрит в холодильник

Что учитывать при выборе холодильника Бирюса?

При выборе холодильника «Бирюса» стоит обратить внимание на объём, энергоэффективность, уровень шума и дополнительные функции. Эти параметры важны, так как определяют, сколько продуктов можно хранить одновременно, экономичность и комфорт использования.
Или войти с помощью: