Скачать программу
Сегодня 12:45
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:36
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
11.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Фото: Источник фото

Многие считают, что участие банка в ипотечных сделках – это обязательное условие. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации. Это вполне возможно сделать только при участии двух сторон – продавца и покупателя. О том, что такое ипотека между физическими лицами и как ею воспользоваться, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:

  • Да, такое возможно. Правда, формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты нашей компании уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.
  • Поясните, что такое ипотека между частными лицами.
  • Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то, что банк в ней участвовать не будет.

  • А зачем это нужно?
  • Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить же за новую они не могут и альтернатива срывается.

  • И ипотека между частниками позволяет решить эту проблему?
  • Да. Особенно в том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены. Нередко он готов предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т.д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
  • Как же оформляются такие сделки?
  • Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:
  1. в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  2. при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  3. в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении.

То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

  • Сделка действительно необычная. Но здесь, наверное, главное - правильно составить договор. Как это делается?
  • Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
  1. общая стоимость квартиры;
  2. размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  3. размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  4. количество платежей;
  5. дату и порядок внесения платежей;
  6. срок полного погашения задолженности;
  7. штрафные санкции за просроченные платежи;
  8. порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  9. указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
  • Мария, скажите, а какие в такой сделке имеются риски?
  • Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.
  • Не могли бы вы чуть подробнее рассказать о том, что может ждать в негативном плане продавца или покупателя?

Риски для продавца

  • Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  1. суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  2. суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  3. суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

  • Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
  • Здесь опасностей, пожалуй, больше, чем при обычной ипотеке. Почему тогда люди все же идут на такие риски?
  • Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти. Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого.
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Ривер парк

«257 причин, чтобы жить» в «Ривер Парке»

Скоро жители и покупатели квартир в «Ривер Парке» смогут увидеть свой городской квартал на экранах. На территории комплекса прошли съемки популярного сериала «257 причин, чтобы жить», первый сезон которого успешно стартовал на канале ТНТ. По сценарию в «Ривер Парке» живет одна из героинь драматической комедии. Застройщик второй фазы – ОАО «МССЗ». Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».
00

Capital Group продолжает достраивать ЖК «Марьино Град» в ТиНАО

Активные работы ведутся на третьей очереди проблемного ЖК «Марьино Град». По состоянию на середину августа на стройплощадке ЖК продолжают работать более 270 строителей. Основные работы в настоящее время ведутся в корпусах третьей очереди (1-10). Об этом сообщила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
00
ГК Инград логотип

В личном кабинете INGRAD появилась новая услуга - Налоговый вычет «На все случаи жизни»

Девелоперская группа компаний «Инград» расширяет перечень услуг для своих клиентов в личном кабинете компании. Теперь жители кварталов INGRAD, которые ранее приобрели в компании любой объект недвижимости и зарегистрировались в личном кабинете, могут купить сертификат на получение налогового вычета «На все случаи жизни».
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: 48% массовых новостроек продаются в спальных районах Москвы

В спальных районах Москвы сосредоточено 48% новостроек массового сегмента столичного рынка жилья, подсчитали аналитики «Метриум». В целом на спальные районы приходится 17% предложения московского рынка жилья или около 50 проектов. При этом в таких локациях возводятся не только новостройки массового сегмента, но и встречаются проекты бизнес-класса.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Город выставил на продажу четыре нежилых помещения на Ленинградском проспекте

На городские торги выставлены четыре нежилых помещения свободного функционального назначения площадью от 40,3 до 253 квадратных метров. Начальная цена за лот варьируется от 7,1 до 22,2 миллионов рублей.
00

Для строительства Дворца спорта в Коммунарке определили участок в более чем 1,5 гектара

По словам главы Департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, реализация проекта даст ТиНАО несколько сотен рабочих мест и привлечет к занятиям спортом более 400 тысяч человек в год.
00
Сбербанк лого

Сбербанк профинансирует строительство жилого комплекса в Московской области на сумму около 6 млрд рублей

Сбербанк профинансирует строительство жилого комплекса «КИТ» в городе Мытищи Московской области общей площадью 70,9 тыс. кв. м. Застройщику — ООО «СЗ Инвест Груп» — предоставлено финансирование на сумму 5,8 млрд рублей сроком по 30 июня 2024 года.
00
Интеко логотип

«ИНТЕКО» прошла стресс-тест Минэкономразвития

Компании, входящие в список системообразующих, регулярно проводят у себя оценку финансовой устойчивости (стресс-тест) и направляют результаты в профильные ведомства. Цель проведения стресс-теста – прогнозирование потенциальных негативных последствий, в случае если пандемия продолжит оказывать влияние на экономику.
00
Росреестр

В Росреестре работает «горячая линия» для получения информации о результатах предоставления государственных услуг

После периода жестких ограничительных мер в связи с пандемией коронавируса в некоторых регионах России сформировался отложенный спрос на получение госуслуг, оказываемых Росреестром, и объем поступающих заявлений мог способствовать увеличению сроков рассмотрения обращений.
00
VSN Realty, логотип компании

VSN Realty: «Кто покупает жилье после самоизоляции?»

Аналитики VSN Realty изучили поведение покупательской аудитории в выборке из семи проектов разной классности*, от комфорт+ до бизнес, в течение первых двух месяцев после снятия ограничительных мер в Москве
00
Группа «Эталон», логотип

Представители Группы «Эталон» в составе руководства НОСТРОЙ

6 августа 2020 года в столице состоялась Окружная конференция саморегулируемых организаций – членов Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по городу Москве. По итогам отчетно-выборного мероприятия представители Группы «Эталон» вошли в состав руководящих органов организации.
00
Банк Дом.РФ лого

Банк ДОМ.РФ провел Школу ипотеки по теме покупки коммерческой недвижимости в кредит

Банк ДОМ.РФ провел очередной образовательный онлайн-вебинар в рамках Школы ипотеки на тему «Финансирование покупки коммерческой недвижимости на выгодных условиях(бизнес-ипотека)».
00
Донстрой, логотип компании

«Долина Сетунь» - самая привлекательная по цене готовая новостройка ЗАО

По данным аналитиков компании Донстрой, среди всех готовых новостроек премиум-класса на западе Москвы самая привлекательная цена кв. м зафиксирована в проекте «Долина Сетунь» - 360 тыс. рублей. Всего в ЗАО столицы представлено чуть более 100 квартир в пяти комплексах.
Или войти с помощью: