Ипотека: понемногу обо всем

Для начала: что такое ипотека

Это кредит на покупку квартиры (или другого объекта недвижимости), где гарантией его возврата является либо приобретаемая недвижимость, либо уже имеющаяся. Кредит целевой. то есть использовать его можно только на приобретение той квартиры (дома. участка), которую одобрил банк-кредитор. Кредит можно получить на квартиру, как на вторичном рынке, так и в новостройке, комнату, дом, земельный участок, нежилое помещение.

Если вы работаете официально (по договору или трудовой книжке), имеете достаточно большой и стабильный доход, получить ипотечный кредит не составит особого труда. Банки постоянно разрабатывают и предлагают потенциальным заемщикам все новые варианты ипотечного кредитования. Однако стоит помнить, что информация, указанная в рекламе банка, – это не обязательно тот кредитный продукт, который вы получите или который для вас наиболее оптимален. Низкие процентные ставки, доступность для разных категорий граждан, маленький пакет документов для рассмотрения заявки – это все превосходно. Но понять, какой именно кредит вам нужен в конкретной ситуации, вы сможете только подробно изучив и сравнив кредитные продукты различных банков.

О возврате кредита

Существует два способа погашения кредита – дифференцированными и аннуитетными платежами. В первом случае вы вносите ежемесячно часть денег, взятых в кредит и процент, начисляемый на остаток долга. Подавляющее большинство банков используют второй тип платежей. Аннуитет – это одинаковые ежемесячные платежи на весь срок погашения кредита.

Минусом первого варианта является то, что вначале придется производить крупные выплаты – процент начисляется практически на всю сумму долга. Минусом второго варианта является то, что при погашении кредита заемщик выплатит банку в два раза больше денег, чем в случае с возвратом кредита с использованием дифференцированных платежей. Однако у аннуитета есть и свои плюсы, причем весьма существенные.

Дело в том, что большинство банков позволяет осуществлять досрочное погашение кредита – часто после некоторого моратория (до года). Иногда (сейчас в редких случаях) – с начислением небольшого штрафа за то, что вы мало попользовались деньгами. Бывает так, что при досрочном погашении банк принимает деньги платежами какого-то установленного им формата (например платежами по 30 тыс. рублей, то есть можно вносить деньги, но так, чтобы сумма в итоге делилась на 30 тыс. – 30, 60, 90, 120 тыс. и т.д.).

Большинство заемщиков, приобретая недвижимость в кредит, не уверены, что смогут погасить его досрочно. Однако большинство кредитов гасится досрочно. Бывает так, что люди хотят брать кредит на какой-то относительно небольшой срок, например, на 10 лет, и не хотят кредитоваться на 20 из соображений того, что слишком долго придется быть в кабале у кредитора. Это совершенно ложное опасение. Чем дольше срок кредита, тем меньше сумма аннуитета, то есть ежемесячного платежа. Соответственно, у заемщика становится больше возможностей гасить кредит досрочно. Добавим, что при досрочном погашении долга пересчитывается в сторону понижения и сам аннуитетный платеж.

Поэтому люди, берущие ипотечный кредит на 25 лет или больше, как правило, на самом деле, намерены рассчитаться по нему всего за несколько лет.

Про деньги

Возможность досрочного погашения кредита собственно и является критерием целесообразности взятия ипотечного кредита. Если сумма кредита такова, что у вас есть возможности, выплачивая аннуитет, одновременно осуществить досрочное погашение долга в срок до 5-6 лет (а лучше в еще более короткое время), об ипотеке стоит задуматься. Если нет – вам еще рано приходить на этот рынок.

Пожалуй, единственное в данном случае исключение – возможность решить жилищный вопрос, если у вас своего жилья нет и его приходится снимать. В настоящее время средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве – около 25 тыс. рублей. Эти деньги вы ежемесячно отдаете хозяину квартиры и в результате ничего своего так и не имеете. Кроме того, цены растут и со временем арендная плата может повыситься. Если отдавать те же деньги банку, вы заплатите в итоге втрое больше цены квартиры, но она будет вашей собственностью.

Что именно можно купить за указанную выше такую ежемесячную плату? Из расчета по величине аннуитета, сумма кредита, взятого на 25 лет, может составить порядка 2,2-2,3 млн рублей. Это однокомнатная квартира примерно в часе электричкой от Москвы.

Можно задаться вопросом: за какими же деньгами люди вообще приходят в банк, чтобы купить недвижимость. Глава ипотечного направления одного известного в этой сфере банка рассказал, что средняя сумма кредита, за которым обращаются потенциальные заемщики – 140 тысяч долларов. Проще говоря, около 3,5 миллионов рублей. Применительно к московским ценам это примерно 60-80% стоимости однокомнатной квартиры. Иначе говоря, чтобы купить однушку в Москве надо уже иметь порядка 40-60 тыс. долл. на руках, или 1-1,5 млн рублей. В итоге можно сказать, что ипотекой пользуются миллионеры – рублевые, разумеется.

Однако в качестве заемщиков могут выступать люди с куда более скромными сбережениями, накопившие хотя бы несколько сотен тысяч рублей. Для таких клиентов банков ипотека может быть способом вложения средств и предохранения их от инфляции. Дело в том, что, к примеру, в городах Подмосковья, даже не очень сильно удаленных от столицы, можно найти не слишком дорогие варианты квартир – с ценами ниже 2 млн руб., можно найти варианты со стоимостью около 1,5 млн руб. При размере кредита в 1-1,5 млн руб. сумма аннуитета будет примерно равна арендной плате. То есть сдавая квартиру, вы можете использовать доходы для досрочного погашения, а арендные поступления использовать для ежемесячных платежей банку.

Впрочем, данный случай требует одной существенной оговорки – чтобы сдавать жилье в аренду, банки требуют получить от них разрешение, некоторые просто просят уведомлять об сдаче квартиры в аренду. Это ограничение лучше соблюдать, правда, только в том случае, если вы сдаете квартиру в аренду «в белую» – с договором, регистрацией арендатора по месту жительства и уплатой с арендных платежей подоходного налога.

Наконец, есть еще одна категория людей с регулярными доходами, но без денежных накоплений. Это те, кто хочет улучшить жилищные условия, например переехать в квартиру, у которой на одну комнату будет больше. Даже при московских ценах на недвижимость дополнительные 10-12 метров в более просторной квартире в доме аналогичного рыночного уровня – максимум 1,5-2 млн руб. Входным же средством в банк вместо денег является уже имеющаяся квартира – капитал, не худший, чем наличные деньги.

А что можно купить?

Казалось бы, купить на рынке недвижимости можно все, что на нем продается (понятное дело, законным путем) – главное, чтобы хватало денег. Но в случае с ипотекой это не совсем так.

Когда вы хотите купить недвижимость на вторичном рынке, на ипотечного приобретателя может не согласится владелец. Хотя после трехлетнего срока прав собственности на квартиру или дом он не должен платить никакого подоходного налога, но психологически продавец часто не готов проводить сделку в публичном режиме – с указанием, например, полной суммы получаемых средств.

Кроме того, далеко не всякую недвижимость соглашаются кредитовать банки. Они получают недвижимость в залог и поэтому хотят максимально обезопасить будущее. Если речь идет о вторичном рынке, то вы не получите кредит под квартиру в доме, относительно которых имеется риск, что их в будущем снесут или они придут в аварийное состояние. Другая причина возможного отказа в кредите – риск того, что в будущем жилье окажется низколиквидным. К таким категориям относятся квартиры гостиничного типа, квартиры с совсем маленькой (4 кв. м) кухней и т.п. Если кратко резюмировать, хорошими объектами приобретения для банков являются городские дома с железобетонными перекрытиями не ранее 1970 г. постройки.

Особая ситуация по кредитованию сложилась на первичном рынке жилья. В настоящее время преобладающая часть новостроек не кредитуется – просто потому, что у застройщика нет полного пакета документов, необходимого для заключения с покупателями договоров долевого участия в строительстве, а при продаже квартир по так называемы серым схемам банки выдавать деньги, как правило отказываются. Хотя сейчас ряд банков уже готов кредитовать покупку жилья в новостройке при заключении предварительного договора купли-продажи жилья (смотрите подробнее в материале о новостройках).

Наконец, еще один предмет кредитования, на который банки смотрят с опасением – загородная недвижимость. Дело в том, что относительно квартир порядок возможных цен известен. В случае с загородной недвижимостью разброс предложений значительно больше и цена объекта может оказаться завышенной. Кстати, известны случаи мошенничества на разнице цен, когда покупатель, вступив в сговор с продавцом и оценщиками, получал кредит, значительно превышающий цену предложения, разницу клал в карман, а по кредиту объявлял дефолт.

Мелочи жизни

Получение ипотечного кредита – это вступление в некий новый жизненный этап. Однако на перешагивание этой грани придется потратить денег. Это и комиссия банка, и оплата труда оценщика недвижимости, и стоимость оформления сделки, и собственно сбор, взимаемый при рассмотрении заявки на получение кредита.

В совокупности расходы получателя ипотечного кредита составят не менее 3% от стоимости приобретаемой недвижимости. Но могут быть и больше – если недвижимость не очень дорогая. Именно поэтому считается, что брать небольшие кредиты нецелесообразно – получается, что, занимая на недвижимость, допустим 500-600 тыс. руб., вы дополнительно расстанетесь еще с суммой в 100 тыс. руб., а то и больше.

Кроме того, учитывайте мелкие издержки. Люди о них часто не задумываются, но в итоге с ними сталкиваются. В частности, они касаются разницы между, например, курсом доллара, если банк выдает кредит в этой валюте, по которому вы сможете эти деньги обменять на рубли, и величиной у. е., выставляемой продавцом. Она может запросто равняться 29 руб. Подсчитано, что подобные накладки для среднестатистической московской квартиры могут обойтись примерно в 8-8,5% от суммы сделки. Много это или мало – судить вам.

Отдельных расходов потребуют услуги ипотечного брокера – если вы решите к нему обратиться. Дело в том, что когда человек сталкивается с необходимостью купить некую недвижимость с использованием кредитных денег, он зачастую не знает, в каком порядке лучше это организовать. Идти сразу в банк? Но ведь неизвестно, сколько понадобиться денег, поскольку квартира еще не подобрана. Идти искать квартиру? Но банк может оказаться кредитовать ее приобретение и поиск придется повторять заново.

Для облегчения жизни подобных покупателей и работают ипотечные брокеры – специалисты, которые способны построить схему «недвижимость-покупатель-банк» оптимальным образом. Они работают на рынке недвижимости, но при этом специализируются на кредитовании, то есть могут как предложить подходящие варианты квартир по запросу клиента, так и сориентировать потенциального покупателя, в каком банке и по какой ипотечной программе прощу и выгоднее получить деньги, а заодно способен провести сделку. Услуги ипотечного брокера могут колебаться по стоимости, но в любом случае будьте готовы к тому, что за упрощение покупки недвижимости придется отдать несколько тысяч долларов.

И в заключение еще несколько слов про жизнь

Ну, и напоследок, снова про рекламу. Нельзя сломя голову лететь в первое попавшееся кредитное учреждение просить денег на недвижимость. Повторимся, надо внимательно изучить имеющиеся в наличие предложения. Потому что не только далеко не все походят вам, но и вы не сможете воспользоваться многими из них.

Причин последнему – великое множество. Банки, как люди, имеют, условно говоря, свои странности. Иногда трудно постижимые умом. Например, известен один банк, политика которого – работать только с определенной категорией клиентов. Это молодые люди (до 35 лет), работающие в известных компаниях, желательно имеющих западно ориентированный стиль бизнеса. Заемщик должен обладать разнообразными дипломами и аттестатами. Да, обязательно, чтобы он был женат. Ну и соблюдал общий для подобной категории граждан дресс-код. В общем заемщик должен соответствовать неким неписаным стандартам современной корпоративной культуры. Если же потенциальный заемщик, например, санитар в морге, закончивший провинциальное медучилище и получающий за свою не очень приятную работу высокую и к тому же абсолютно белую зарплату – это не клиент, его заявку на кредит просто не будут рассматривать.

Можно говорить, что приведенный случай – в своем роде крайность и действительно очень специфическая странность поведения банка. Но подобные странности – из реальной жизни, они встречаются на каждом шагу. Поэтому идите к кредиту уверенно, но аккуратно – не спотыкаясь и обходя острые углы стороной.