Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен

За последние годы не только профессионалы рынка недвижимости, но и широкая общественность, привыкли к тезису, что развитие ипотеки способствует росту цен на недвижимость. Логика здесь представляет предельно простой: кредитные деньги стимулируют платежеспособный спрос, а рост покупательской активности позволяет продавцам подымать цены.

По этой причине многие застройщики и риэлторы активно стремятся развивать сотрудничество с банками, а многочисленные эксперты твердят, что как только ипотечное кредитование оправится от кризиса, стоимость квадратного метра снова пойдет ввысь. Однако теперь аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» считает правильным выдвинуть противоположное утверждение: в нынешних экономических условиях ипотека будет не толкать цены вверх, а напротив, сдерживать их рост. И вот по каким причинам.

До кризиса цены толкала вверх не столько сама ипотека как таковая, сколько ее неадекватная либерализация. Начальный взнос с 30% упал до нуля, сроки кредитования с 10 лет выросли до 40-50 лет, а подтвердить свою платежеспособность можно было почти честным словом – справкой в свободной форме нередко с «левого» места работы или яко бы «подработки». Все это зашло слишком далеко от классической, разумной ипотеки, подразумевающей минимальные риски как для банка, так и для заемщика. А именно: когда начальный взнос составляет 30% (в идеале) или хотя бы 20%, срок кредитования не превышает 20-30 лет, то есть коррелирует с возрастом работоспособности заемщика, а также, что очень важно, имеет место качественная проверка платежеспособности заемщика.

Раздача слонов

До кризиса ипотечные программы постепенно становились просто безумными, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В частности, размер первоначального взноса нередко падал вообще до нуля. То есть, за кредитами могли обращаться люди, не накопившие вообще ни копейки. Одно дело, когда человек уже располагает определенной накопленной суммой, которую он вносит, подтверждая таким образом способность заработать в будущем остальное. Другое – когда у потенциального заемщика есть только планы зарабатывать, а реальных накоплений, как и доходов, позволяющих откладывать деньги, нет.

Важно не только наличие первоначального взноса, но и его величина. Пусть у человека есть $100 000, и банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Такому человеку по карману квартира за $333 000. Но если банк готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, то заемщик начинает претендовать на жилье стоимостью в $1 млн. А это – первый шаг на пути резкого роста цен на недвижимость, так как покупатели начинают вдруг оперировать значительно более высокими бюджетами не за счет роста их реальных доходов или накоплений, а всего лишь за счет снижения «входного билета». Продавцы на такие сигналы реагируют однозначно, меняя ценники в сторону повышения.

Неадекватно росли и сроки кредитования. С начальных десяти лет (что, может быть, действительно было недостаточным) они увеличились до 30-40 лет, и даже начинались разговоры о 50 годах и более, что, очевидно, превышает период потенциально возможной работоспособности людей. Однако наиболее поверхностным ...