Итоги 2019 года на рынке ипотеки: объемы жилищного кредитования падают, несмотря на снижение ставок

Аналитики Циан подвели итоги развития рынка ипотеки в 2019 году, по данным Центробанка РФ. Впервые за четыре года объемы жилищного кредитования снизились – падение составило 5%. Объем выданных кредитов достиг 7% от ВВП России.

• Ипотека выдается реже: количество кредитных сделок снизилось на 14%, объем выданных кредитов – на 5%.
• Прирост ипотечных сделок отмечен только в пяти регионах. В каждом из 10 регионов-лидеров выдача кредитов в 2019 году упала.
• Ипотечная ставка достигла исторического минимума – 9%.
• Задолженность по жилищным кредитам достигла 7,5 трлн рублей – около 7% от ВВП РФ.
• Россияне берут в ипотеку в среднем 2,24 млн рублей. Каждый год сумма увеличивается в среднем на 100 тысяч рублей.
• На 10 регионов пришлось 40% выданных ипотечных кредитов.
• Средний срок ипотеки в России превышает 18 лет – это на четверть больше, чем до 2014 года.

I. Выдача ипотеки снижается – сумма кредита растет на 100 тысяч в год

В 2019 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов –  на 14% меньше, чем в 2018 году.  Их объем в денежном выражении составил 2,85 трлн рублей, что на 5% ниже прошлогодних значений. Повторить прошлогодний рекорд не удалось – в 2018 году впервые объем выданных кредитов превысил 3 трлн рублей. Средняя сумма предоставляемого кредита достигла 2,24 млн рублей. За последние пять лет размер займа увеличивался в среднем на 100 тысяч рублей в год.

Выдача жилищных (ипотечных) рублевых кредитов в России

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

II. Ипотечная ставка достигла исторического минимума

В декабре 2019 года средневзвешенная ставка по выданным жилищным кредитам достигла своего исторического минимума: 9% годовых. В конце 2018 года ипотека предоставлялась в среднем под 9,66% годовых. В декабре 2014 года в результате резкого роста ключевой ставки жилищные кредиты предоставлялись по 13,16%.

Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам в декабре (2014-2019 гг.)

Источник: Аналитический центр Циан (по данным ЦБ РФ)

Доступность ипотечного кредитования по-прежнему оказывает непосредственное влияние на количество выдаваемых кредитов.  В 2019 году в мае количество ипотек относительно прошлого месяца снизилось на рекордные 21%. Именно на тот период ставки по кредиту достигли 10,5% годовых, что ограничило спрос. Максимальное количество ипотек было выдано в декабре (145,2 тыс. сделок), когда ставка по ипотеке впервые опустилась до 9%.

Источник: Аналитический центр Циан (по данным ЦБ РФ)

III. Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов

В 2019 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40% кредитов. Относительно 2018 года их список не изменился: Москва (80,8 тыс. ипотек), Московская область (71,4 тыс.), Санкт-Петербург (64 тыс.), Тюменская область (52,6 тыс.), Башкортостан (46,2 тыс.), Татарстан (44,1 тыс.), Свердловская область (43,6 тыс.), Краснодарский край (39,2 тыс.),  Челябинская область (37,1 тыс.), Новосибирская область (32,4 тыс.).

Речь идет преимущественно об экономически благополучных локациях с относительно высоким уровнем доходов населения. Во всех лидирующих по выдаче ипотеки регионах зафиксировано снижение показателей относительно 2018 года (сильнее всего в Татарстане и Тюменской области).

Топ-10 регионов с максимальным числом зарегистрированных ипотек

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Эксперты Циан отмечают, что только в пяти регионах по итогам 2019 года был отмечен прирост ипотечных сделок относительно 2018 года.  Наибольшее увеличение зафиксировано в республике Крым  и Севастополе (по 32%). Ипотека в Крыму растет второй год подряд (в 2018 году объемы выдачи на полуострове выросли более, чем в 2 раза); рост спроса на ипотечные кредиты сохраняется как со стороны местных жителей, так и от проживающих в других регионах (для этого крымские банки открыли свои представительства в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов).

 Максимальное падение сделок произошло в Ульяновской области (-24,5%) и Ненецком автономном округе (-24%).

Регионы с приростом ипотечных сделок

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Регионы с наибольшим падением кол-ва зарегистрированных ипотек

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

IV. Ипотека на 18 лет. Относительно докризисного периода срок вырос на четверть

Средний срок рублевого ипотечного кредита достиг к декабрю 2019 года в среднем по стране 218,3 месяцев или 18,2 лет. Для сравнения – в конце 2018 года ипотеку брали в среднем на 16,7 лет.  Относительно докризисного периода срок займа на покупку жилья увеличился на четверть: в конце 2013 года ипотеку брали на 14,7 лет.  Аналитики Циан отмечают, что основное увеличение срока кредита приходится на последние годы: на 12 месяцев в 2018 году и на полтора года в 2019 году.

Эксперты также проанализировали средний срок по кредитам, выданным исключительно на первичном рынке (с заключением договоров долевого участия).  Ипотека на новостройки в конце 2019 года выдавалась в среднем на 18,6 лет (на 4 месяца больше, чем в целом по рынку). Относительно декабря 2018 года срок ипотеки на «первичке» увеличился на 2,2 года, декабря 2018 года – на 2,7 года.

Средний срок выданного жилищного ипотечного кредита по первичному и вторичному рынку в декабре (2013-2019 гг.).

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Максимальный срок ипотеки в декабре 209 года зафиксирован в Ингушетии (20,8 лет). Быстрее всего планируют выплатить кредит жители Ненецкого АО. В Москве и Московской области показатель составил 18,9 лет, в Санкт-Петербурге – 18,1 лет.

Регионы с максимальным сроком ипотеки (декабрь 2019 года)

Источник: расчеты Аналитического центра Циан (по данным ЦБ РФ)

Регионы с минимальным сроком ипотеки (декабрь 2019 года)

Источник: расчеты Аналитического центра Циан (по данным ЦБ РФ)

«Рынок ипотечного кредитования инертен, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В полной мере эффект от снижения ставок по жилищным кредитам мы увидим в I полугодии 2020 года. На рынке присутствует отложенный спрос: согласно оценке ДОМ.РФ, в среднесрочной перспективе 16,5 млн семей планируют приобрести жилье, и 80% из них готовы взять ипотеку. Кроме того, задолженность по жилищным кредитам составляет всего 7% от ВВП РФ. Для сравнения – в развитых европейских странах показатель равен 20-50%. Рынок жилищного кредитования в России имеет большой потенциал, в том числе и по причине роста цен на жилье, опережающего увеличение доходов населения. Ипотека для многих становится единственным вариантом улучшения жилищных условий. Поэтому по итогам 2020 года, полагаю, объемы выдачи ипотечных кредитов снова превысят отметку в три триллиона рублей, как это было в 2018 году».