Итоги 2021 года на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 8,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте составила 249 580 руб./кв. м (+3,5% за квартал; +4,5% за 6 месяцев; +28,9% за 12 месяцев), в бизнес-классе – 345 820 руб./кв. м (-0,6% за квартал; +15,1% за 6 месяцев; +32,7% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», по итогам 2021 года на первичном рынке апартаментов массового и бизнес-классов в реализации находилось 74 проекта. Совокупный объем предложения составил около 4 910 лотов общей площадью 208,3 тыс. кв.м (прим.: В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам). За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 8,2%, а продаваемая площадь – на 31,2%.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2021 г.

*Стартовали, но позже ушли с рынка в перепроектирование.

В разрезе округов за 2021 год произошли существенные изменения. На первое место по объему экспозиции апартаментов вышел ЮВАО, в нем сосредоточена четверть всех предложений (25%, +21,3 п.п. за год). В прошлом году в округе было сосредоточено меньше всего предложений – всего 3,7%. За год в локации стартовали пять проектов, поэтому к концу 2021 года был представлен столь широкий выбор помещений в экспозиции. Также в тройку лидеров вошли ВАО (17,4%, +12,1 п.п.) и ЗАО (14,1%, +10,1 п.п.). Оба округа год назад, аналогично ЮВАО, характеризовались малым объемом предложения, который не превышал 5,3%. Доля лидера предыдущего года СВАО упала на 26,8 п.п. и составила на конец 2021 года 5,3% от числа всех предложений. В проекте Nord продажи завершены, а в «Легендарном квартале на Березовой Аллее» объем экспозиции уменьшился в 13 раз, таким образом, в абсолютном выражении количество апартаментов в СВАО снизилось на 85% за прошедшие 12 месяцев.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Структура предложения по округам г. Москвы (количество апартаментов)

В структуре предложения по-прежнему больше половины экспозиции занимают лоты бизнес-класса, их доля за год осталась примерно на прежнем уровне (56,8%, +1,6 п.п.). При этом выросла доля апартаментов эконом-класса (7,7%, +6,3 п.п.) и уменьшилась доля предложений в проектах комфорт-класса (35,5%, - 7,9 п.п.).

Структура предложения по классам (внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года произошло увеличение доли предложений на этапе монтажа (43,5%, +18,7 п.п.). В конце прошлого года на рынке апартаментов больше всего предлагалось вариантов в корпусах на этапе отделки, теперь их доля упала на 11,7 п.п. и составила только 27,2% рынка. Доли лотов, находящихся в корпусах на начальном этапе строительства и в готовых корпусах, также сократились на 5,5 п.п. (до 12,2%) и 1,5 п.п. (до 17,1%) соответственно.

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество апартаментов)

К концу 2021 года начали превалировать апартаменты, реализуемые с чистовой и предчистовой отделкой (70,7%; +36,3 п.п. за 12 месяцев). Из них с чистовой отделкой – 50,2% (+23 п.п.), варианты с white box занимают 20,5% рынка (+13,3 п.п.). Без отделки предлагается 29,3% апартаментов (-36,3 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке апартаментов массового сегмента составила 249 580 руб./кв. м (+3,5% за квартал; +4,5% за 6 месяцев; +28,9% за 12 месяцев), а в бизнес-классе – 345 820 руб./кв. м (-0,6% за квартал; +15,1% за 6 месяцев; +32,7% за 12 месяцев ). Рост среднего уровня цен в проектах массового сегмента наблюдался непрерывно в течение всего года, в проектах бизнес-класса в IV квартале средняя цена несколько снизилась из-за выхода нового объема предложения и более выраженной индексации цен в середине этого года. В целом динамика средневзвешенной цены квадратного метра на апартаменты не уступает росту цен на квартиры и даже превышает его: в массовом сегменте квартир наблюдался прирост на 26,8% за год, в бизнес-классе – на 21,3%.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб./кв. м

В декабре 2021 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

• «New Form Аминьевское» (ЗАО / Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 2,96 млн руб.;
• «Лофт на Подъемной, 14» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 12,3 кв. м за 3,44 млн руб.;
• Vernadskogo 41 (ЗАО / Проспект Вернадского): студия площадью 11,2 кв. м за 3,97 млн руб.

Самые дорогие лоты отмечены в проектах:

• Red7 (ЦАО / Красносельский): лот площадью 206,93 кв. м за 206,93 млн руб.;
• KAZAKOV Grand Loft (ЦАО / Басманный): лот площадью 128,7 кв. м за 160,74 млн руб.;
• «Маршал» (СЗАО / Щукино): лот площадью 258,96 кв. м за 86,66 млн руб.

Итоги года

«Обсуждение статуса апартаментов ведется уже давно, но окончательное решение по этому вопросу до сих пор не принято, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Апартаменты так и остались вне правового поля. В апреле 2021 года разрабатываемый законопроект прошел первое чтение. Согласно нему собственники апартаментов смогут в них регистрироваться после перевода в жилое помещение. Это будет распространяться на апартаменты, включенные в состав «многофункционального комплекса». Кроме того, проект законодательной инициативы касается только строящихся комплексов. Дальнейшее рассмотрение законопроекта и внесение в него новых правок запланировано на весну 2022 года.

Слухи о возможном запрете на реализацию апарт-комплексов и ограничениях при получении исходно-разрешительной документации стимулировали девелоперов активнее запускать новые проекты. В 2021 году стартовали продажи 25 новых комплексов, тогда как в прошлом году на рынок вышли 14 новинок. Пополнение экспозиции апартаментов произошло как за счет проектов малоизвестных и небольших девелоперов, так и крупных застройщиков (ГК «ПИК», ГК «Гранель», ГК «МИЦ», ГК «Эталон», Coldy и других). Однако, несмотря на активный выход на рынок новых проектов, общее количество предложений апартаментов оказалось ниже показателя конца 2020 года (по числу экспонируемых лотов предложение сократилось на 8,2%, а продаваемая площадь – на 31,2%).

Динамика роста цен на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса выше, чем на квартиры аналогичных классов. Средняя цена на апартаменты массового сегмента составила 249,6 тыс. руб./кв. м (+28,9% за год), бизнес-класса – 345,8 тыс. руб./кв. м (+32,7% за год). Темп роста цен на апартаменты превысил темп роста цен на квартиры упомянутых сегментов.

Апартаменты стали компактнее. Стоит отметить, что средняя площадь предложений в сегменте апартаментов стала значительно меньше: масс-маркет – 33,4 кв. м (-9,3 кв. м за год) и 49,3 кв. м (-18,5 кв. м за год) в «бизнесе». Из-за увеличения экспозиции компактных лотов в 2021 году средний бюджет предложения, в массовом сегменте и бизнес-классе в совокупности, оказался даже ниже, чем в конце 2020 года (13,3 млн против 13,5 млн руб.).

Активность покупателей за прошедший год повысилась: было заключено 5,8 тыс. ДДУ в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, что на 16% больше, чем в 2020 году. Прирост количества зарегистрированных сделок произошел за счет апарт-комплексов бизнес-класса, где показатель составил 3,4 тыс. ДДУ в 2021 году (+44% относительно 2020 года и +165% относительно 2019 года). Кроме того, увеличилось предложение апартаментов в административных зданиях после реконструкции. Такое предложение реализуется на основании договоров купли-продажи и не учитывается в статистике спроса, рассчитываемой по ДДУ».

Прогноз на 2022 год

«Апартаменты, скорее всего, сохранят свою привлекательность для покупателей в качестве рациональной альтернативы заметно подорожавшим квартирам, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ключевой фактор «доступности» апартаментов массового сегмента и бизнес-класса состоит в бюджете предложения на уровне 13 млн руб. за лот средней площадью 42 кв. м. Таким образом, стоит ожидать как минимум сохранения текущего уровня спроса на подобный формат недвижимости в 2022 году.

Правовая неопределенность формирует поле рисков и возможностей для всех участников рынка апартаментов. Подвешенное состояние законопроекта о статусе апартаментов позволило рынку просуществовать в 2021 году вполне комфортно, однако внесение определенной конкретики по разрабатываемому закону в 2022 году может оказать значительное влияние (как позитивное, так и негативное). Последствия могут затронуть объем предложения, спрос и динамику цен.

При негативном сценарии (полный запрет строительства апартаментов и сложностях при переводе в жилье) объем рынка может существенно снизиться, потенциальные покупатели, скорее всего, потеряют интерес к подобной недвижимости, а владельцы могут начать испытывать трудности их при последующей перепродаже, что повлечет за собой снижение цен. Однако подобное развитие событий кажется крайне маловероятным и будет нагнетать лишнее социальное напряжение из-за накопленного объема введенных в эксплуатацию и функционирующих апартаментов. Также это полностью противоречит изначальной задаче законопроекта – учету апарт-комплексов в градостроительном развитии городских территорий».