Итоги апреля на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения за месяц сократился на 3,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 3,9% и достигла 233 870 рублей.

По данным «Метриум», в апреле 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 10 115 квартир, а их суммарная площадь составила 531 тыс. кв. м.

Прим: В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 3,5%. Продаваемая площадь уменьшилась на 5,2%.

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в апреле 2021 г.

На первичном рынке массового жилья «старой» Москвы вышел весьма ограниченный объем нового предложения от единственного застройщика (ГК ПИК). В СВАО началась реализация квартир в новом проекте «Кольская 8». Помимо этого, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:

• «Волжский парк» (корп. 3.1, 3.2);
• «Дмитровский парк» (корп. 1.1, 1.4);
• «Шереметьевский» (корп. 8, 9, 10).

Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (34,9%; +0,1 п.п.). В СВАО, где сконцентрировано 16,7% от всего объема экспозиции, наблюдалось снижение доли округа на 1,1 п.п., несмотря на выход проекта «Кольская 8».

Самый заметный прирост доли квартир отмечен в САО – с 12,6% до 16,3% (+3,7 п.п.), благодаря чему он вышел на третье место в структуре предложения. В апреле в этом округе после ввода ЖК в эксплуатацию были возобновлены продажи в проекте Discovery MR Group. САО расположился на третьем месте в структуре предложения.

Наибольшее сокращение экспозиции было зафиксировано в ЗАО (12,9%; -2,0 п.п.), где вернулся в продажу комплекс «Огни» с небольшим остаточным объемом квартир. Также замечено снижение предложения в ВАО и ЮАО, их доли составили 8,6% (-0,2 п.п.) и 5,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Минимальное количество лотов сосредоточено в СЗАО – 3,6% (+0,1 п.п.) и ЮЗАО – 1,9% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)

В структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение количества объектов, находящихся на этапе монтажных работ, однако они по-прежнему занимают наибольшую долю рынка (41,4%; -3,1 п.п.). Почти треть общего объема составляют квартиры в домах на начальной стадии строительства (28,1%; +0,8 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты в корпусах, где ведутся отделочные работы: их доля за месяц выросла на 3,0 п.п. и составила 25,7%. Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 4,8% всего предложения (-0,8 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

За отчетный период доля студий вновь выросла за счет сокращения представительства прочих типологий, составив 17,9% рынка (+1,6 п.п.). Две трети рынка по-прежнему приходятся на однокомнатные (34,8%; -0,7 п.п.) и двухкомнатные квартиры (30,3%; +0,2 п.п.). Также наблюдалось незначительное снижение доли трехкомнатных квартир (15,6%; -1,2 п.п.). Наименьшую долю совокупного объема предложения традиционно занимают многокомнатные лоты (1,4%; без изменений).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир

Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составила более двух третей рынка (68,1%), было отмечено увеличение предложения квартир данного типа на 1,0 п.п. Помимо этого, в общем объеме предложения представлены квартиры без отделки, на них пришлось 23% (-0,7 п.п.), и квартиры с отделкой white box – 8,9%­­ (-0,4 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам апреля составила 233 870 руб. за кв. м (+3,9% за прошедший месяц; +12,7% с начала года; +24,7% за 12 месяцев). Повышение цен отмечено во всех округах Москвы в диапазоне 1,4–7,6%. Наибольший прирост квадратного метра зафиксирован в СЗАО (+7,6%), где произошло плановое повышение цен в нескольких проектах.

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в апреле 2021 г.

Бюджет предложения продолжил плавный рост. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,28 млн руб. (+2,1% за прошедший месяц; +7,8% с начала года; +11,9% за 12 месяцев). Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+5,1%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3–3,4%:

• студии – 6,88 млн руб. (+5,1%);
• однокомнатные – 9,86 млн руб. (+3,4%);
• двухкомнатные – 14,18 млн руб. (+2,9%);
• трёхкомнатные – 18,90 млн руб. (+3,0%);
• многокомнатные – 25,68 млн руб. (+0,3%).

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

*С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой

Рейтинг самых доступных предложений в апреле 2021 года:

• ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,1 млн руб.;
• ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.;
• ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 5,1 млн руб.

Основные тенденции

«В отчетном периоде наблюдалось некоторое увеличение девелоперской активности в массовом сегменте жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рынок пополнился одним новым проектом и шестью корпусами в уже вышедших проектах. Для сравнения – в апреле 2020 года продажи стартовали лишь в одном новом корпусе. В апреле 2021 года количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось всего на 3,5%, тогда как в марте рынок уменьшился в объеме на 11,4%, а в феврале – на 9,5%.

На рынке новостроек массового сегмента в апреле средняя цена квадратного метра выросла до 233 870 руб. (+3,9% за месяц), а средний бюджет предложения – до 12,28 млн руб. (+2,1% за месяц). Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако динамика роста стоимости квадратного метра опережает средний бюджет. Это объясняется уменьшением средней площади квартир массового сегмента: за апрель площадь сократилась на 1,7% (с 53,4 кв.м до 52,5 кв.м).

По итогам апреля 2021 года спрос сохранился на высоком уровне. Количество зарегистрированных ДДУ в апреле 2021 года составило порядка 6,3 тыс. штук, что в 2,4 раза больше, чем в аналогичном месяце 2020 года, когда продажи резко упали из-за пандемии (Прим: Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок).

Относительно марта 2021 года количество сделок выросло на 10%. Доля ипотечных сделок в «старой» Москве составила 65% от общего объема зарегистрированных ДДУ.

Пока на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы сохраняются все основные тренды. В апреле спрос увеличился на 10% относительно прошлого месяца. В ответ на растущий покупательский интерес цены продолжают повышаться, а объем экспозиции – сокращаться. Главная сложность сейчас – это отсутствие понимания, как поведет себя покупатель после завершения льготной ипотеки, и какую стратегию выберут девелоперы.

У рынка сейчас много направлений для среднесрочного развития и расширения каналов сбыта. Крупные застройщики могут начать в массовом порядке предлагать собственные льготные ипотечные программы с банками-партнерами (у нескольких девелоперов уже есть такие инструменты); инициировать поиск крупных оптовых покупателей (частных или государственных), в том числе арендного жилья; запустить биржевые фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust)».

О компании Метриум

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. «Метриум» – лидер продаж на рынке новостроек. Портфель компании насчитывает 180 проектов новостроек общей площадью 9 млн кв.м. Ежемесячно компания продает в среднем 30 тыс. кв.м квартир и апартаментов, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона.

За 2020 г. под управлением «Метриум» реализовано 350 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.

В 2019 году компания «Метриум» стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».  

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.