Как купить недвижимость в Израиле

Совершение сделки через адвоката и его обязанности
Проверка "чистоты" объекта, то есть определение точного вида права собственности продавца; проверка юридического статуса объекта (обременения, аресты, претензии третьих лиц), прав на строительство; составление договора или дача замечаний по его пунктам осуществляются адвокатом. Иностранный гражданин часто не имеет представления о принятых в Израиле нормах договорного права, касающихся сделок с недвижимостью, поэтому совершение сделки без привлечения адвоката практически невозможно.

Важно правильно выбрать адвоката. Он должен иметь удостоверение члена Гильдии адвокатов Израиля (она в Израиле одна), специализироваться на сделках с недвижимостью и земельными участками, знать налоговое право, а также обладать достаточным опытом работы и говорить на языке клиента.

Теперь перейдем непосредственно к кругу обязанностей адвоката и обычному перечню его услуг. На первом этапе адвокат обязан заказать и проверить:

выписку в бюро регистрации недвижимости;
справку о правах в земельном управлении Израиля;
справку о правах в расселяющей компании;
дело по строению в муниципалитете;
выписку из реестра залогов.

Адвокат должен разъяснить покупателю условия договора, права и обязанности сторон, штрафные санкции, условия платежа, гарантии платежей. Затем адвокат должен ознакомить клиента с особенностями сделки:

дать необходимые пояснения по сроку и условиям передачи объекта недвижимости, его регистрации, по виду права собственности на объект недвижимости, его предназначению и использованию, указать на существующие обременения и условия их устранения другой стороной;
разъяснить необходимость дополнительных платежей, связанных со сделкой, осуществить налоговое планирование и определить точную сумму налогов.

Второй (и последний) этап сопровождения сделки заключается в подписании клиентом договора. Адвокат должен контролировать исполнение его условий, защищать интересы клиента на протяжении сделки. Если объект находится в процессе строительства, регистрацию права собственности покупателя осуществляют юристы застройщика, а адвокат контролирует процесс регистрации, если объект приобретается на вторичном рынке, адвокат сам готовит документы для внесения в реестр недвижимости Израиля.

В Израиле распространена система доверительного управления денежными средствами клиента, это важно для гарантии получения всех необходимых документов для регистрации объекта недвижимости. Часть средств от стоимости объекта недвижимости может находиться в доверительном управлении адвоката или адвокатов, представляющих интересы каждой из сторон, на специально открытом для этого доверительном счете и может использоваться для покрытия всех задолженностей другой стороны по сделке.

Расходы, связанные с закрытием сделки

К дополнительным расходам, связанным с приобретением нового объекта недвижимости, следует отнести:

гонорар адвокату;
оплату юридических услуг застройщика (при наличии) по регистрации прав собственности приобретателей;
гонорар посреднику;
госпошлины за регистрацию и оплату расходов по подготовке регистрационной документации;
оплату изменений в планировке;
платежи, связанные с изменением индекса цен на стройматериалы;
страховку (обязательна при ипотеке);
расходы ...