Как не нарваться на долгострой

К сожалению, долгострои, юридически проблемные объекты и мошеннические аферы на первичном рынке недвижимости еще не канули в Лету. У любой стройки есть риск закончиться, не успев завершиться, а в Подмосковье в связи с усилившейся борьбой с незаконным возведением многоквартирных домов, могут снести и вовсе готовый дом. Поэтому при выборе застройщика необходимо принимать меры разумной предосторожности. Эксперты компании «Метриум Групп» составили пошаговый инструктаж для покупателей жилья, которые могут самостоятельно оценить надежность застройщика, дабы не отдать деньги за долгострой.

Шаг первый: изучите сайт застройщика

Знакомство с застройщиком начните с изучения его сайта. Если название организации не фигурирует на первых двух страницах любого поисковика — это уже повод для того, чтобы задуматься. Посмотрите на сам сайт: если он сделан кое-как, долго грузится, то это также неблагоприятный сигнал: как может компания успешно и бесперебойно финансировать строительство дома, если она не в состоянии оплатить услуги хорошего программиста и web-дизайнера? Также следует обратить внимание на то, в каком объеме на сайте отражена информация по объекту, какие документы по новостройке выложены в свободный доступ. При реализации проекта по договору долевого участия застройщик должен предоставить покупателем возможность ознакомиться с проектной декларацией новостройки. Информационно открытые компании также выкладывают на сайте правоустанавливающие документа по участку, разрешение на строительство и т.д.

Шаг второй: почитайте отраслевые форумы

Многие покупатели ошибочно думают, что при поиске информации о надежности застройщика можно ограничиться его корпоративным сайтом. Да, там есть немало полезной информации — год основания компании и время работы на рынке, реализованные проекты, иногда организационная структура, топ-менеджмент и т.д. Однако это не имеет прямого отношения к определению надежности компании. Ни один застройщик не напишет на своем сайте, что пять из шести жилых домов он сдал с опозданием, что некоторые дольщики подали на него в суд, а в текущем проекте он также не в состоянии соблюсти график строительства или свои обязательства перед банком. Как правило, люди, узнав о каких-либо проблемах со строительством или документацией, сразу пишут об этом, негативная информация распространяется очень оперативно. Подобную информацию, также как и списки недобросовестных застройщиков, можно найти в социальных сетях обманутых дольщиков и отраслевых форумах о новостройках, таких как www.odnodolshiki.ru , www.help.su , www.dom-forum.ru, www.stroi-baza.ru и т.д. Кроме того, есть специальные форумы, посвященные новостройкам в разных районах Москвы, проблемным объектам, недобросовестным застройщикам. На изучение всех форумов у вас уйдет 2-3 дня, зато полученная информация может избавить вас от очень больших сложностей в будущем.

Шаг третий: посетите сайты министерств

Если вы планируете покупать квартиру в Москве, то посмотрите на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, нет ли вашего объекта в перечне долгостроев (www.invest.mos.ru/index.php/dolevoe/uchastnikam-dol-str/problemnye). Если вы планируете приобрести новостройку в Подмосковье, то зайдите на сайт Министерства стройкомплекса Московской области и убедитесь, что выбранной вами строительной компании нет в обновленном реестре проблемных застройщиков (www.kds.mosreg.ru/reestr_trouble). Также удостоверьтесь, что вашего дома нет в обновленном реестре индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности (www.kds.mosreg.ru/reestr_1). Если в этом списке ваш дом отсутствует, то, скорее всего, всё в порядке: застройщик возводит дом на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования.

Шаг четвертый: проверьте документы застройщика

В соответствии с законом № 214-ФЗ, застройщик обязан предъявлять любому заинтересованному лицу основной пакет правоустанавливающих документов. При посещении офиса продаж, попросите представителей компании показать вам свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, проектную декларацию (документ, содержащий информацию о строящемся объекте и самом застройщике). Все эти документы являются основанием для заключения договора долевого участия. Не забудьте также уделить внимание учредительным документам застройщика — изучите устав компании, свидетельство о том, как была выполнена регистрация юридических лиц, свидетельство о постановке на налоговый учет. Если вам не покажут хотя бы копии, то это тревожный знак — лучше поискать другого застройщика.

Шаг пятый: поговорите с местными жителями

Обязательно съездите на стройплощадку. Если новостройка не стоит совсем одна в чистом поле, то в первую очередь нужно поговорить с местными жителями, которые, как правило, могут поделиться ценной для покупателя информацией. Например, вы можете приехать и увидеть, что на стройплощадке идут работы, подъезжает спецтехника, что в итоге сподвигнет вас подписать договор долевого участия. Тогда как жители соседних домов могли бы рассказать вам, что на самом деле стройка оживает на 2-3 дня в месяц, а всё стальное время на стройплощадке — тишина. В этом случае сразу станет понятно, что на самом деле у застройщика серьезные проблемы с финансированием, и в лучшем случае вашу квартиру вы получите с опозданием на 1-2 года, в худшем — никогда. Поэтому, дабы не остаться у «разбитого корыта», стоит потратить лишний час на то, чтобы пройтись по близлежащим жилым улицам и побеседовать с будущими соседями по району. При этом действует правило: что плохо для соседа, то хорошо для покупателя. Например, если местные жители жалуются на постоянный шум, это значит, что стройка действительно идет, и шансы получить ключи от квартиры вовремя довольно высоки.

Шаг шестой: подпишите договор долевого участия

В соответствии с законом № 214-ФЗ, к законным способам привлечения денег граждан на строительство жилого дома относится договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Договор долевого участия содержит многочисленные меры защиты покупателя от недобросовестных застройщиков. Например, в таком договоре прописаны гарантии качества завершенного строительством дома, штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, право дольщика в любой момент забрать внесенные деньги с процентами. Если переданная по договору долевого участия квартира имеет какие-либо дефекты, покупатель имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на ликвидацию дефектов. В отличие от мелких «недоделок», при наличии серьезных нарушений покупатель может потребовать возврата денег и уплаты процентов за их использование в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. По данным экспертов «Метриум Групп», на сегодняшний день по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ в Москве заключается 46% сделок, в Московской области — 89%. Если же компания-застройщик предлагает вам иные схемы продажи квартиры в строящемся доме, то сомневаться в его ненадежности не приходится, поскольку налицо — стремление снять с себя ответственность за качество строительства и сроки сдачи дома.

«К сожалению, в Московском регионе проблема долгостроев на первичном рынке до сих пор не решена, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“. — Люди по-прежнему рискуют, выбрав ненадежного застройщика, остаться и без квартиры, и без денег. Особенно острая ситуация сложилась в Подмосковье, где в реестр юридически проблемных объектов включено 389 объектов. Не проверив, как следует, компанию-застройщика, можно попасть в руки мошеннической организации, которая собирает с покупателей деньги и исчезает в неизвестном направлении. Можно отдать деньги за квартиру в доме, который по решению суда будет снесен, так как был построен незаконно на участке с иным целевым назначением. Поэтому еще один совет всем покупателям нового жилья: не ограничивайтесь только самостоятельной проверкой застройщика, обратитесь в риэлторские агентства, которые занимаются продажей квартир в выбранном вами доме. Грамотный риэлтор поможет заключить сделку в кратчайшие сроки, предупредит обо всех возможных рисках и поможет избежать множество проблем и неприятностей».