Как обманывают на рынке недвижимости Москвы? Эксперт назвал идеальную схему для мошенников

Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:

Самыми опасными сделками являются те, когда покупатель напрямую покупает объект у продавца. Агентства недвижимости и профессионалы рынка, как правило, не входят в сомнительные операции, так как это удар по репутации. Кроме того, это ответственность. Могу назвать эту ситуацию, когда есть только покупатель и только продавец, идеальной для мошенников. Если в эту схему входят третьи лица или организации, то схема начинает шататься и рушиться.

• Стандартный аванс или задаток по Москве составляет 30 тысяч рублей. Как только появляется сумма выше этой отметки, то это повод усилить внимание.

В самом факте задатка нет ничего плохо. Это инструмент, который укрепляет те договорённости, которые были достигнуты между продавцом и покупателем. Если и существуют виды мошенничества с задатками, то это, как правило, больше техническая ошибка на момент составления договора. Задаток или аванс – это внутренний документ, который нигде не фигурирует.

• Отдельно отмечу, что давать аванс или задаток, по нашему опыту, безопаснее компании или риелтору, который представляет интересы продавца. Так, например, в нашей практике был случай, когда мы дали задаток напрямую продавцу, а он, получив деньги, ушёл в запой. В итоге сделка всё-таки состоялась, но заняла больше времени, чем планировалось.

Ещё одним признаком сомнительности может стать то, что продавец после первого же просмотра предлагает сделать задаток. Обычно от первого просмотра до аванса или задатка проходит неделя, не менее. Таким образом, предложение задатка или аванса на первом просмотре – это неспроста.

Больше 50% сделок на рынке происходит без аванса и задатка. Внесение средств обычно требуется, если предложение очень интересное или если сделка многоходовая, то есть «цепочка».

• А также стоит насторожиться, если вторая сторона говорит: «Вы о документах не беспокойтесь, мы сами всё сделаем, а вам нужно будет только подписать». Документооборот всегда лучше контролировать. Исключением могут быть случаи, когда подготовкой документов занимается хорошее агентство недвижимости. Такая практика достаточно распространена. Но если это говорит сам владелец объекта, то нужен контроль.

Замечу, что когда есть покупатель, продавец и агент по недвижимости, то смухлевать может и агент по недвижимости. В Москве если объект выставляется, например, за 10 млн рублей, это говорит о том, что комиссия риелтора входит в эту сумму. Если риелтор говорит покупателю, что его услуги в эту сумму не входят, то это может быть ситуацией, когда посредник хочет взять вторую комиссию. Если такая ситуация произошла, то стоит просить у собственника риелторский договор.

• На первичном рынке многие пользуются неграмотностью покупателей. Нам известны случаи подмены договора и изменения отдельных положений соглашения. Поэтому клиентам нужно обязательно договора читать, а не надеяться на то, что застройщик обманывать не будет. Так, например, если клиент согласовал документ по электронной почте, то по приезде в офис, распечатанный договор нужно прочитать ещё раз.

Ошибки могут быть как преднамеренными, так и непреднамеренными. Например, в нашу компанию обратился человек за юридической помощью. Он приобрёл квартиру по ДДУ, но в его договоре не было обозначено положение квартиры на этаже – был обозначен просто этаж и площадь. Так, когда ему квартиру показывал застройщик, то ему была показана другая квартира с другим видом и другой планировкой на этом же этаже. Вероятно, что эту ситуацию нельзя назвать мошенничеством, это просто обман.