Каким должен быть современный офис

Российские офисы далеки не только от идеала, но и от элементарных стандартов качества. Девелоперы в нашей стране пытаются экономить на всем, в то время как в Европе уже давно думают о том, используется ли в офисе альтернативная энергия, а также советуют отдавать свой пустующий кабинет коллегам. В России существует два вектора развития офисного девелопмента, рассказывает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. Первый – построить наибольшее количество метров на ограниченной площадке при минимальных инвестициях. Второй – выделиться среди других, реализовать творческие амбиции, даже если это не всегда позволяет наиболее эффективно использовать пространство. «Объект может выглядеть эффектно, но в нем будет, например, недостаточное освещение или запроектированы внутренние лестницы, которые снижают общую эффективность этажей на 10%. При том что большинством арендаторов такие лестницы не будут востребованы», – рассказывает эксперт. Многие девелоперы стремятся получить зеленые сертификаты для офисного здания, при этом ряд требований в рамках сертификации выполняется лишь формально, для того чтобы этим можно было привлечь арендаторов. В результате здание обрастает характеристиками, которые не добавляют энергоэффективности проекту. Российский рынок офисной недвижимости пока еще далек от европейских стандартов. В офисных помещениях часто отсутствуют даже базовые вещи, например устойчивый температурный режим. «У многих девелоперов смещены приоритеты: они хотят делать все красиво и дорого, но это не значит, что объект будет в достаточной степени обеспечивать своих арендаторов воздухом, кондиционированием и электричеством», – рассказывает эксперт. Впрочем установка кондиционеров в Москве недорого и оперативно, иногда может быть произведена по инициативе арендатора. Даже те девелоперы, которые стараются максимально соответствовать рыночным практикам, при наличии пробелов в законодательстве, например возможности не делать расчет прогрессирующих разрушений, не будут его делать. Хотя в рамках проекта такой расчет не потребует больших инвестиций, скорее это вопрос времени, отмечает Вера Зименкова. О мировом опыте в сфере офисной недвижимости в рамках Строительной недели Московской области рассказывал доктор Александр Редляйн, профессор Венского университета технологий, вице-президент Международной ассоциации инфраструктурного менеджмента. «Газета.Ru» выделила основные современные тенденции в области девелопмента. Сначала думать, потом делать Самый лучший способ получить качественный объект – продумать все на этапе проектирования. После того как здание построено, довольно трудно что-либо изменить. Хотя некоторую оптимизацию, которая поможет сэкономить 10–15%, можно произвести и на других фазах. «Около Венской государственной оперы очень интенсивное движение, примерно как в Москве. А теперь представьте, что в опере перегорела лампочка, а лестницы, чтобы ее заменить, нет. Эту лестницу придется нести из соседнего помещения. Представляете? Необходимо продумывать все до конца: есть ли возможность где-то хранить лестницу?» – приводит пример Редляйн. Часто территория здания не предполагает место для замены труб, что также создает ряд неудобств. Также необходимо иметь представление, как будет происходить уборка офиса и возможно ли обеспечить безопасность всех этажей и коридоров. А когда принимается решение о фасаде здания, следует подумать о том, возможно ли чистить его привычным способом или для этого понадобится специальное оборудование. Отдать свой пустующий кабинет коллегам «Офис должен быть гибким: какие-то компании хотят занимать один этаж, другие – пол-этажа. В сфере недвижимости много компаний, которые делают что-то по традиции. Вот десять лет назад так делали, и давайте продолжать так делать. Но это неправильный подход», – рассказывает эксперт. Профессорам, архитекторам и представителям других профессий, которые предполагают частые разъезды, западные эксперты предлагают отказаться от персонального помещения и сделать его общим. Все равно большую часть времени оно пустует. «Я в Москве уже вторые сутки, вне своего офиса, он стоит пустой. Бытует представление, что если у вас нет своего кабинета, то вы несерьезный, например, профессор. Якобы чем выше статус, тем больше офис. Но если ты всегда в разъездах, зачем нужен кабинет? Почему бы не использовать, его, например, в качестве переговорной? Почему бы не делить его с другими?» – объясняет эксперт. Нужно подходить более гибко к использованию офисного пространства, заключает он. Хотя тут же стоит учитывать, что общее помещение приходится чаще убирать, особенно если оно используется как переговорная. Слишком сильно работают кондиционеры Во многих зданиях за счет большого количества стекла солнце сильно нагревает помещение. Кроме того, в офисе много экранов, мониторов, принтеров, людей. Поэтому помещение прежде всего необходимо охлаждать. И с этим в российских офисах, напротив, перебор. На охлаждение уходит много денег, которые можно было бы сэкономить. «Первое, что я подумал, когда зашел в здание «Крокус Экспо»: «Как похоже на США». Здесь прохладно, хотя на улице 30 градусов тепла. Если повысить здесь температуру на один-два градуса, можно сэкономить 10% на энергии», – поделился эксперт первыми впечатлениями. Правильно поставить здание относительно солнца Прежде чем начать строительство, необходимо продумать расположение здания по отношению к солнцу, как раз чтобы не тратить лишние деньги на отопление и охлаждение помещений, советует Александр Редляйн. Однако в России ориентация по сторонам света определяется не вопросами энергосбережения, а сложившейся застройкой, и это значительно усложняет ситуацию. «Действительно, расчеты и практика показывают, что даже незначительное изменение направления фасадов здания относительно сторон света может существенно снизить затраты на охлаждение, так как изменится величина солнечной радиации. С другой стороны, размещение зданий в черте города очень жестко регламентируется требованиями властей, исторически сложившимися линиями застройки. В результате нельзя просто повернуть здание при размещении его на участке, так как оно в этом случае с большой долей вероятности не впишется в существующую инфраструктуру», – говорит руководитель направления внутренней отделки помещений CBRE Павел Якимчук. Зеленый офис Арендаторы на Западе все чаще спрашивают у владельцев зданий, есть ли в офисах альтернативные источники энергии. В некоторых странах каждый второй частный дом использует солнечные батареи или другие источники альтернативной энергии. Сейчас тенденция распространяется на офисные помещения, рассказывает Александр Редляйн. Однако пока в российских реалиях офисы ограничивают свою зеленость символической коробкой для сбора батареек, которая стоит полупустой месяцами.