«Картина маслом»: инвесторы отелей могут остаться на бобах

«У нас нет ограничений по строительству гостиниц, объектов образования, здравоохранения, спорта и туризма». Такое программное заявление сделал заместитель мэра в правительстве Москвы Марат Хуснуллин на коллегии Комплекса градостроительной политики и строительства правительства столицы 2 июня 2011 г.

Жилье и объекты коммерческой недвижимости в приветствуемый перечень функционального назначения практически не вошли, отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Зато формирование сети гостиниц, по словам Хуснуллина, предусматривает на ближайшие пять лет строительство 177 отелей на 51 000 мест. Зачем? Чиновник обозначил две основные задачи: прием чемпионата мира по футболу в 2018 г. и формирование Москвы как международного финансового центра.

Первая цель – одноразовая, вторая – пока, мягко говоря, сомнительная.

Возникает вопрос. Хватит ли таких вроде масштабных целей для последующей окупаемости? Правительству, понятно, нужно провести все намеченные спортивные мероприятия на высшем уровне. А что дальше, после получения сверхприбылей в короткий строк, будут делать инвесторы, когда ажиотаж после 2018 г. спадет?

С точки зрения бизнеса

Конечно, развитие гостиничного фонда Москве необходимо. Согласно исследованию Knight Frank, он вдвое ниже здесь, чем в Лондоне или Париже.

Беда в том, что и Россия, и Москва после снятия «железного занавеса» утратили ореол таинственности и некой неосязаемой якобы опасности для рядовых туристов, которые приезжали бы в страну с познавательными целями. Теперь Россия в глазах «Джо Ситизена» (прозвище среднего, рядового американца) ассоциируется с криминалом, огромными, быстрыми, но опасными, малозаконными деньгами, внутренними конфликтами и коррупцией. Оставим на совести политиков заявления об ответственности средств массовой информации за такой образ: журналисты не написали ничего, что бы ни сделали политики и чиновники. А вот за практически полное отсутствие рекламной кампании масштаба советских времен дворцов Кремля, Эрмитажа, Большого театра и Мариинки, городов Золотого Кольца, не говоря уже о Байкале и красотах Домбая и Селигера, есть кому попенять.

Формирование познавательно-туристического образа страны – дело государства, и если соответствующие структуры не созданы, финансирование на эти цели не выделены – то с кого спрос? С директоров музеев, вынужденных задерживать зарплату научным сотрудникам, чтобы удержать уборщиц, дабы картины не промокали? Или… с кого-то повыше рангом?

«Практически все европейские столицы являются не только деловыми, но и туристическими центрами, привлекающими ежегодно миллионы туристов. Москва же практически не реализует колоссальный туристический потенциал, которым, без сомнения, обладает. Доля познавательного туризма в общей структуре спроса не превышает 20%, тогда как на деловой туризм приходится 55-65%», – сообщается в исследовании Knight Frank.

Таким образом, говорится в сообщении, в условиях слабой туристической составляющей спроса в периоды низкой деловой активности загрузка московских отелей значительно сокращается – отклонения минимальных значений показателя от среднегодового в Москве превышают уровень в 20%, тогда как в европейских городах находятся в пределах 10-12%. В результате среднегодовая загрузка столичного номерного фонда ниже, чем в других мегаполисах Европы.

По данным Knight Frank, в 2010 г. Москву посетили 4 млн иностранных гостей (прирост относительно 2009 г. составил 8%), что сопоставимо с показателями таких европейских столиц, как Берлин, Прага и Амстердам. «Для Москвы, как самого большого по численности населения города Европы, данный результат может быть расценен как весьма скромный», – считают эксперты.

Аналитики NAI Becar более оптимистичны. По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, «в долгосрочной перспективе будет происходить повышение туристической привлекательности Москвы, что будет способствовать росту въездных потоков с культурно-познавательными целями. Это в свою очередь послужит дальнейшей активизации сетевых гостиничных операторов на московском рынке.

Сохранение дефицита (при условии ввода всех заявленных объектов) качественных гостиничных номеров делает рынок перспективным и интересным для девелопмента гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, нехватка номеров в гостиницах сегмента 3* находится на уровне около 34 000 номеров, гостиниц более высокой категории – 10 000 номеров».

Сравнение показателей статистики

По данным Мосгосстата на 1 января 2011 г., в столице работали 215 гостиниц с номерным фондом более 72 000 мест. Это не считая переоборудованных в приспособленных зданиях гостиниц, мини-гостиниц и апартаментов. До 70% номерного фонда, по данным статистики, занимают гостиницы экономкласса (2-3 звезды), около 20% – четыре, 10% – пять звезд. Вроде такие пропорции и должны быть.

Однако, по оценкам Knight Frank, на конец 2010 г. совокупный объем номерного фонда Москвы составил всего 42 000 номеров, что примерно вдвое ниже, чем в таких городах, как Лондон и Париж.

«Такое отставание на фоне относительно более низкой среднегодовой загрузки гостиниц российской столицы можно расценивать как индикатор крайне слабого использования туристического потенциала города», – сообщается в исследовании.

Доля гостиниц категории 3* в общей структуре предложения составляет почти 50%, что в 1,5 раза превосходит средний по Европе показатель. Однако более 55% предложения в данном сегменте представлено объектами, построенными в советский период, и не соответствует современным стандартам качества.

Более того, даже по официальным данным стройкомплекса, итоги 2010 г. свидетельствуют о стремлении инвесторов к работе в дорогих сегментах рынка: завершено строительство или реконструкция 21 гостиницы на 5710 мест (две звезды – 38%, три – 19%, четыре – 19%, пять – 24%). Инвесторы явно хотят получить в собственность отель получше. Тем более что и с управлением высококлассной гостиницей проблем будет меньше: попробуйте пригласить международную сеть типа Rezidor на управление двухзвездной ночлежкой.

А вот с наиболее значимыми объектами прошлого года таких сложностей не возникло. Хоть Hilton, хоть InterContinental…

В 2010 г. завершено строительство или реконструкция наиболее значимых объектов: на Кутузовском проспекте (см. «Бывшая гостиница «Украина» стала символом роскоши»); на Новинском бульваре («Лотте-Плаза», более известный как бизнес-центр); «Международная-2» в ЦМТ (см. «От развития «Москва-Сити» выигрывает Центр международной торговли»).

«Показательным индикатором состояния рынка может выступать степень консолидации средств размещения, в частности, глубина проникновения международных сетей, уровень развития национальных гостиничных операторов, различные профессиональные объединения. На сегодняшний день под брендами международных операторов в Москве работает около 20% гостиниц, тогда как в среднем по Европе их доля превосходит 35%», – говорится в исследовании рынка.

По официальным данным, в столице с начала года введено пять мини-гостиниц на 256 мест. Всего в этом году планируется завершить строительство, реконструкцию и реставрацию 17 гостиниц с номерным фондом 4388 мест.

По оценке компании NAI Becar, достижения этого года будут скромнее. По ее предварительным данным, планируется открытие 12 новых гостиниц с номерным фондом более 2800. «Однако, учитывая тенденции прошлых лет, фактический ввод составит в районе 1200 – 1800 номеров. Пополнение номерного фонда произойдет посредством увеличения объектов сегментов Upscale и Luxury», – говорится в аналитическом отчете компании.

В ближайшие пять лет в Москве под международными брендами планируется открыть более 25 гостиниц с совокупным фондом, превышающим 6500 номеров, дает свою оценку Knight Frank. (Напомним, всего, по данным Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, за этот срок планируется открыть 177 отелей на 51 000 мест.) Эксперты считают, что расширение предложения, вероятно, окажется фактором, сдерживающим рост загрузки столичного номерного фонда, несмотря на ожидаемое увеличение турпотока.

«Учитывая имеющиеся на настоящий момент предпосылки к росту показателей коммерческой деятельности московских гостиниц, вполне вероятным представляется возвращение Москвы в ближайшей перспективе на лидирующие позиции среди европейских городов по значениям средней стоимости номера и доходу на номер», – говорится в исследовании Knight Frank. То есть опять мало, дорого, но очень выгодно.