Ключевые показатели уходящего года на рынке элитных новостроек

Уходящий год для рынка элитной недвижимости принес немало вызовов. Спрос падал, цены росли, предложение пополнялось новыми проектами, ликвидные квартиры не задерживались в продаже, девелоперы меняли логистические цепочки и развивали новые инструменты продаж. Эксперты Intermark Real Estate подвели предварительные итоги года на рынке премиальных новостроек и раскрыли ключевые показатели, которые станут отправной точкой для нового 2023 года.

По предварительным итогам года спрос на первичном рынке премиального жилья за год сократился практически вдвое. К концу декабря прогнозируемое количество заключенных сделок составит порядка 620-640 лотов, что на 48% меньше показателя 2021 года (Стоит отметить, что если к данному показателю также отнести предварительные бронирования квартир в проектах, то падение спроса будет чуть менее выраженным – сделок получится порядка 700, а годовой спад составит 40%) .

Подобный уровень спроса в последний раз мы наблюдали в 2017-2018 годах. Если же сравнивать объем сделок по количеству реализованных элитных квадратных метров – в этом году совокупная площадь проданных квартир, по предварительным данным, составит около 76-78 тыс. кв.м против 132 тыс. кв.м в 2021 году.

Всего за год на рынке премиальных новостроек покупатели потратили около 93-95 млрд руб., что на 23% меньше общей стоимости приобретенной недвижимости в прошлом году.

«Несмотря на столь умеренные показатели продаж, мы видим, что аудитория покупателей элитных квартир в новостройках остается достаточно активной. В этом году клиенты вынужденно брали паузу соотнося свои планы с информационной повесткой. Рынок элитной недвижимости достаточно чувствителен к любым событиям и покупателям требуется время для переоценки своих задач и планов. Подобные паузы пришлись на периоды традиционно высокого спроса – в марте и в сентябре-октябре, что по итогам года привело к заметному отставанию по количеству сделок в сравнении с показателями прошлых лет, - комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermark Real Estate (ранее Savills).

Объем предложения на рынке элитных новостроек в ЦАО Москвы за год не претерпел заметных изменений. По предварительным итогам года первичный объем предложения составит порядка 1.5 тыс. лотов, включая проекты на этапе закрытых продаж. Т.о. за год показатель снизился всего на 1%.

«Столь несущественные изменения на первичном рынке элитного предложения, при достаточном выходе нового объема предложения, демонстрируют позитивную динамику. Мы видим, что рынок продолжал пополняться новыми проектами в том же темпе, в котором заключались сделки. К настоящему моменту продажи ведутся в 60 проектах-новостройках, из них 12 проектов вышли на рынок в этом году», - комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate (ранее Savills).

С начала 2022 года рынок высокобюджетной недвижимости пополнился 12 новыми проектами: «Клубный дом «Чистые Пруды», VERNISSAGE, ONEST, «Ильинка 3/8», The Patricks, «Космо 4/22», «Саввинская 27» и «Саввинская 17», Rest Art, Luzhniki Collection, «Дом на Малой Грузинской». В общей сложности в новых ЖК запроектировано 2 138 квартир и апартаментов. Еще в одном проекте вышел новый объем предложения - Vesper Tverskaya (I очередь - Fairmont&Vesper Residences).

Расчетный остаток квартир и апартаментов в свободном экспонировании по состоянию на декабрь 2022 года составляет 22% от первоначально запроектированного объема.

Граф. Изменение основных рыночных показателей на рынке премиальных новостроек за 2022 год

Цены на элитные новостройки в этом году побили рекорды всех предыдущих лет, причем впервые как в рублевом, так и в долларовом выражении. Среднерыночная цена предложения в разрезе всех премиальных проектов в центре Москвы к началу декабря преодолела отметку в 1,6 млн руб./кв.м, что на 27% больше, чем год назад. Однако цена сделки претерпела не столь значительные изменения, поскольку покупатели приобретали квартиры в более умеренных бюджетах. Средневзвешенная цена сделок по итогам IV квартала 2022 года составит порядка 1.2 млн руб./кв.м, что всего на 9% превышает показатель последнего квартала прошлого года, когда средняя стоимость сделок оценивалась в 1.1 млн руб./кв.м.

«Невзирая на снижение темпов продаж, девелоперы вынуждены поднимать цену квадратного метра. Прежде всего это происходит из-за необходимости корректировать ценообразование в проектах. Череда санкций на строительные материалы, возможная частичная их замена отечественными аналогами, усложнение логистических цепочек – все это застройщики вынуждены сегодня закладывать в стоимость квартир.

Помимо того, повышая цены, девелоперы пытаются застраховаться от потенциальных рисков, чтобы гарантированно выпустить проект в том же качестве и в заявленные сроки, - говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermark Real Estate. - Чтобы удержать интерес покупателей, впервые столь активно в продажах новостроек стали использоваться программы отсрочек и рассрочек платежей, что заметно подстегнуло спрос в таких проектах».