Комбинированная ставка позволяет значительно сэкономить

- Что такое комбинированная ставка?

- Она имеет две основные составляющие: фиксированную и переменную. Суть в том, что сначала на определенный период времени для клиента действует фиксированная ставка, а затем она становится плавающей. В первые годы (конкретный срок каждый клиент может выбрать самостоятельно), что бы ни случилось, ставка остается неизменной. А затем привязывается к денежным индикаторам в различной валюте. В рублях это MosPrime и ставка рефинансирования Центробанка. Для кредитов в долларах - Libor, а для кредитов в евро - Euribor.

- В чем основные преимущества таких ипотечных кредитов?

- Главное отличие в том, что часть процентного риска клиент берет на себя. В случае с фиксированной ставкой этого не возникает. Она неизменна в течение всего срока кредитования, но процент при этом, естественно, выше. При этом многие банки предлагают взять кредит на весь срок по плавающей ставке - она сразу же начинает зависеть от индикаторов. Но это очень опасно. Фактически почти весь процентный риск в данном случае лежит на клиенте. Потому что ставка постоянно пересматривается в зависимости от того, как изменяется базовый индикатор. Комбинированная ставка - это некая «золотая середина». Когда клиент и банк как бы делят этот процентный риск между собой. Сначала ставка фиксируется и в этом случае определенные риски берет на себя банк, а затем эта ноша перекладывается на клиента. Все по-честному.

- Как появилась идея запустить такой кредитный продукт? Еще несколько лет назад он применялся очень редко...

- Мы исходили из того, что нужно было снизить ставку для клиентов. Чтобы привлечь их в жесткой конкурентной борьбе между банками. Мы исходили из своих возможностей и из того, сколько стоят деньги на рынке и по какой ставке их выгоднее привлекать. Затем мы проанализировали свой кредитный портфель, посмотрели, каков средний срок жизни ипотечного кредита. По нашим данным получилось, что в первые три года заемщик гасит порядка 40% от тела кредита, за 5 лет - 60 - 70%, а к семи годам либо в пассиве у клиента остается либо незначительная часть, либо он вообще полностью погашает задолженность перед банком. То есть получилось, что средний срок жизни ипотечных кредитов - это примерно 5 - 7 лет. Исходя из этого мы выстроили линейку наших предложений.

- Как я понимаю, основной алгоритм заключается в том, что чем ниже срок фиксации, тем ниже ставка?

- Да, именно так. Чем быстрее клиент планирует погасить долг перед банком, тем выгоднее для него условия. Когда мы обсуждаем с клиентом условия ипотечных кредитов, то первый вопрос, который мы задаем: как планируете погашать долг, собираетесь ли это делать досрочно? На это влияет много факторов. Допустим, клиент знает, что у него в ближайшее время появятся дополнительные средства: от продажи другого имущества, от полученного наследства, налоговый вычет (это особенно актуально для регионов, потому что там он может составить значительную долю от стоимости жилья). После анализа возможностей и пожеланий клиента мы ему предлагаем тот или иной срок фиксирования.

- Какой самый популярный срок фиксации? Ну и наиболее выгодный, конечно...

- Практика показывает, что максимально пользуется спросом фиксация ставки на 5 лет. Люди прекрасно понимают, что за этот срок они точно погасят либо основную часть кредита, либо закроют его полностью.

- Обычно в кредитах есть уловка в том, что сначала платятся проценты, а лишь затем тело долга. Выходит, даже при комбинированной ставке выгоднее досрочно гасить кредит?

- Безусловно. На практике так и происходит. Почти все заемщики стараются досрочно гасить кредит. У нас в России менталитет сложился таким образом, что люди охотно берут деньги взаймы, но не любят долго находиться в должниках. Поэтому они стараются максимально быстро закрыть задолженность, исходя из своих возможностей. Все дополнительные деньги, как правило, тратят на погашение кредитов. Особенно когда речь идет о недвижимости.

- Какова доля комбинированных кредитов в общей структуре портфеля?

- Порядка 10 - 15% клиентов выбирают «фикс», а все остальные выбирают комбинированные ставки. И эта доля постоянно растет. Примерно такая же ситуация, насколько я знаю, и в других банках, предлагающих такого рода ставки (см. «Справку «КП»).

- Почему такой высокий спрос? Как вы его объясняете?

- Клиенты раскусили выгоду. Почувствовали вкус к этому. Поняли, что это позволяет значительно сэкономить на ставке и при этом почти не увеличивает риски для них. В таких условиях резонный вопрос: почему бы этим не воспользоваться?!

- Хотелось бы сравнить на цифрах? Насколько выгоднее комбинированная ставка по сравнению с фиксированной?

- Судите сами, самый популярный срок фиксации при комбинированной ставке - на 5 лет. В данном случае на эти первые годы ставка составит 11,5% годовых. А дальше будет изменяться в зависимости от ставки MosPrime, к которой будет прибавляться 5 процентных пунктов. Если сравнить ставки по кредитам фиксированные, то они в нашем банке начинается от 13% (в зависимости от величины первоначального взноса). В общем, за счет комбинирования можно экономить порядка 1,5 - 2% годовых. И эти деньги направить на то же досрочное погашение.

- А в чем ваша выгода тогда?

- Во всех банках разные источники привлечения денег. Но если говорить о нашем банке конкретно, то линейка этих ставок позволила нам найти баланс между прибыльностью и рисками. Сейчас та маржа, которую получает банк от ипотечных кредитов, вполне устраивает наших акционеров.

- Если досрочно погасить не удается, то заемщик будет платить по переменной ставке. К какой из них лучше привязываться?

- Все зависит от валюты кредита. Рубли привязываются либо к MosPrime, либо к ставке рефинансирования. Вторая менее волатильна, первая - более. Плюс банки разные проценты прибавляют к ним. В общем, надо считать и смотреть. Для долларов и евро действуют, соответственно, Libor и Euribor. Стандартный совет заключается в том, что кредит надо брать в той валюте, в которой заемщик получает доход. Для большинства россиян это рубли.

- Переменные ставки меняются каждый день. Как в этих условиях будет формироваться ежемесячный платеж для ипотечника?

- Тут все зависит от политики банка. Ставки хоть и меняются постоянно, но для удобства клиентов изменения фиксируются на более продолжительные временные отрезки. После окончания периода фиксирования плавающая ставка может меняться каждые три месяца, полгода или год. В нашем банке это происходит один раз в полгода при кредитах в рублях и раз в год по валютным кредитам. На мой взгляд, для клиента чем больше этот срок, тем лучше. Это позволяет ему более четко планировать платежи. Не надо постоянно следить и контролировать, как изменился график платежей и размер ежемесячного платежа. А это важно для того, чтобы у клиента не появилось просрочки, например, из-за технической недоплаты в 100 рублей.