Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в IV квартале 2020, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты определили лучшие новостройки для вложений в начале 2021 года.

Какие проекты IV квартала 2020 наиболее привлекательны для инвестиций 

На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса B'aires (район Щукино, СЗАО). Уровень цен в целом выгодно отличается от конкурентов в локации (дисконт на старте – около 19%). Средняя цена «квадрата» на старте составляла порядка 177 тыс. рублей (без отделки). На данный момент1 средняя цена квадратного метра достигает 217 тыс. рублей. Масштаб проекта небольшой (общая площадь 28,4 тыс. кв.м, площадь апартаментов – 20,5 тыс. кв. м), поэтому конкуренция с застройщиком и другими инвесторами будет умеренной. Комплекс отличается хорошей транспортной доступностью: до ближайшей станции метро – 7 минут, до ТТК на автомобиле – 10 минут, до центра – 25 минут. При этом застройщика нельзя назвать известным – проект реализует компания «С3 Прогресс».

Вторую позицию рейтинга занял проект комфорт-класса «Талисман на Рокоссовского» от молодого и амбициозного застройщика «3S Group», который реализуется в районе Богородское (ВАО). Жилой комплекс также выгодно отличается ценой от локальных конкурентов (дисконт на старте продаж – 20%). Стоимость квадратного метра на старте – порядка 190 тыс. рублей, сейчас – 225 тыс. руб. за кв.м. По масштабу комплекс немного больше лидера рейтинга. Общая площадь проекта составляет 59,9 тыс. кв.м, а жилая – 37 тыс. кв. м. Для пешеходов и пассажиров общественного транспорта расположение комплекса неплохое: в 6 минутах ходьбы ближайшая станция метро. До ТТК на машине можно доехать за 18 минут. Из слабых сторон проекта – противоречивое окружение.

На третьей позиции – апарт-комплекс бизнес-класса «Резиденция Сокольники» в районе Сокольники (ВАО). Проект вышел со стартовой средней ценой в 238 тыс. руб.за кв.м (white box), таким образом дисконт относительно конкурентного окружения на тот момент составил 4%. На текущий момент средняя цена квадратного метра достигла 249 тыс. рублей. У проекта множество сильных сторон: близость к центру, хорошая транспортная доступность, прямо напротив апарт-комплекса простирается парк «Сокольники», а также малый масштаб строительства. В «Резиденции Сокольники» предусмотрено всего двести лотов общей площадью 13,2 тыс. кв. м. Из слабых сторон проекта – малоизвестный застройщик ООО «Торговый комплекс «Алладин», однако продажи в комплексе ведутся через счета-эскроу и это существенно снижает инвестиционный риск.

«В третьем квартале мы вновь отмечаем тенденцию к удорожанию новых проектов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если раньше почти все новостройки выходили со значительным дисконтом к рынку, то сейчас из 18 новых объектов только в трех комплексах мы видим заметную разницу с ценами ближайших конкурентов. Это говорит о том, что застройщики всё меньше стремятся привлекать покупателей демпингом, полагаясь на банковское финансирование. Это объективно сокращает возможности высокого заработка для инвесторов. Однако в отдельных случаях такая тактика продаж всё-таки применяется, и именно на такие проекты следует обращать внимание инвесторам».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в IV квартале 2020
 

Проект

Цены

Мас-штаб

Близость метро

Близость ТТК

Удален-ность от центра

Окру-жение

Рейтинг деве-лопера

Риск низк. ликвид-ности

Риск оста-новки

Итог

Качествен-ный уровень

1

B'aires

3

5

4

4

2

0

1

1

1

31,0

70%

2

Талисман на Рокоссовского

3

4

4

2

2

-4

1

1

1

25,9

59%

3

Резиденция Сокольники

1

5

2

5

3

1

1

1

1

24,2

55%

4

Счастье на Семеновской

1

5

4

2

3

-1

3

1

1

24,0

54%

5

Второй Нагатинский

1

4

2

3

3

3

5

1

1

21,7

49%

6

Перовское 2

1

4

4

4

3

-2

5

1

1

21,2

48%

7

Кронштадтский 9

1

4

5

1

2

0

5

1

1

21,0

48%

8

Новохохловская 15

1

4

4

4

3

-3

5

1

1

21,0

48%

10

Eniteo

1

4

2

4

3

3

1

1

1

21,0

48%

11

Symphony 34

2

3

3

4

3

0

3

1

1

21,0

48%

12

Аквилон BESIDE

1

4

3

4

3

-1

3

1

1

20,7

47%

13

AFI Park Воронцовский

1

4

3

2

3

2

1

1

1

20,4

46%

14

Кронштадский 14

1

4

4

1

2

-2

5

1

1

20,2

46%

15

Режиссер

1

3

3

4

3

4

5

1

1

19,0

43%

16

Sydney City

1

3

1

4

3

2

5

1

1

18,0

41%

17

Авиатика

1

3

4

5

3

1

1

1

1

17,7

40%

18

MySpace на Окской

1

5

3

2

2

-2

1

0,7

1

15,9

36%

19

Monodom Lake

1

5

3

1

2

4

1

1

0

0,0

0%

5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п

Источник: «Метриум»

Методика анализа строится следующим образом:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна. 

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке. 

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. 

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска: 

  • Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
  • Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска. 


 1Информация актуальна на момент написания релиза.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Семейный формат: где найти и как выбрать квартиру для большой семьи?

Семьей сегодня считаются и молодые пары без детей, и те, кто живет с двумя поколениями родственников. Не всякая квартира подойдет семье с тремя и более детьми, а в той, что подходит паре, в идеале нужно предусмотреть возможности для расширения жилого пространства в будущем.
00

Особенности дверной фурнитуры

Практически в каждом современном доме сегодня можно встретить мебель, которая выделяется своим эргономичным дизайном. Как правило, подобную конструкцию изготавливают, учитывая высоту помещения. Это необходимо для увеличения полезной жилплощади...
00

Audi Q8: главные особенности

В прошлом году на российском авторынке появилась новая модель от Audi – кроссовер Audi Q8, серийный внедорожник, который сразу же привлек внимание любителей экстремальной езды.
00

BMW X6 M: чего ожидать покупателю нового автомобиля

BMW X6 M вошел в первую десятку автомобилей, которые чаще всего называли покупатели среди желанных покупок. Спортивный характер и яркий дизайн, конечно, не оставляет равнодушным ни одного человека, который любит быструю езду.
00
Межкомнатная дверь Status Doors Royal Cross Петергоф дуб мореный со стеклом

Выбираем межкомнатные двери

Дом - символ спокойствия, безмятежности, уверенности в завтрашнем дне и семейный очаг. Но хороший дом имеет хорошую комплектацию, и двери играют тут важнейшую роль. Ведь именно двери вы будете видеть каждый день, проходя через них.
00

Коворкинг в Москве: выбираем зал для проведения бизнес семинара

Если вы хотите арендовать комфортабельный и функциональный зал для проведения бизнес-семинара, важно грамотно выбрать помещение, которое будет укомплектовано всей необходимой мебелью и техникой.
00
Казино Адмирал XXX

Надежный сайт казино Адмирал XXX, проверенный временем

Виртуальный развлекательный мир без игровых автоматов, пожалуй, не представишь. Их популярность обусловлена доступностью и хорошими выигрышами. Для того, чтобы испытать госпожу удачу, можно посетить известный клуб Admiral X.
Или войти с помощью: