Кошерные стройки

Израильские девелоперы, работающие на нашем рынке, привыкли все вопросы решать самостоятельно: от девелопмента до инвестиций. Но в России такая стратегия сопряжена с риском. Например, компания Mirland Development в результате нее лишилась двух привлекательных проектов и столкнулась с падением прибыли в 19 раз.

Когда участники рынка говорят об израильских девелоперах в России, чаще всего вспоминают AFI Development Льва Леваева. Однако, помимо известного диамантера, собственные девелоперские проекты в России реализует еще одна не менее крупная израильская структура – Fishman Group, чьи интересы на российском рынке представляет Mirland Development. Топ-менеджеры компании прилетают из Израиля в Москву каждую неделю на три дня, а затем ближе к четвергу возвращаются домой, чтобы успеть к началу шаббата. Несмотря на то, что все руководство компании – израильтяне, девелоперам удалось быстро освоиться на российском рынке. В настоящий момент Mirland Development реализует проекты в России на $2,4 млрд. Однако показатели работы компании были бы лучше, если бы не два досадных события, которые случились летом 2008 года.

Двойной апперкот

В прошлом году Mirland Development заключила соглашение с малоизвестной фирмой «494 УНР» о реализации двух проектов – жилого комплекса площадью 27 000 кв. м в Сокольниках, а также жилого и торгового комплексов общей площадью 174 000 кв. м в подмосковной Немчиновке. Израильская сторона должна была обеспечить финансирование проекта и в итоге получить 51% прибыли, а российская компания взяла на себя обязательства по девелопменту проекта. Однако в конце июля 2008 года тандем с треском распался. С представителями «494 УНР» связаться не удалось, а в Mirland Development уверяют, что «494 УНР» не выполнила своих обязательств.

«Мы понимаем, что ситуации бывают разные, задержки порой неизбежны, но в этом случае мы не имели влияния на события», – рассказывает гендиректор Mirland Development Моше Мораг. Как бы то ни было, но, по мнению участников рынка, компания потеряла две очень перспективные площадки для жилой застройки. Кроме того, девелопер лишился cash-flow от продажи жилых объектов. Вслед за этим девелоперов ждал другой, не менее мощный удар. По итогам первой половины 2008 года, чистая прибыль компании упала, став в 19 раз меньше, чем годом ранее: $3,06 млн против $59,5 млн. «Мы предоставляем отчетность по стандартам ФРС, поэтому переоценить свои активы можем только по завершении строительства. Во второй половине текущего года будут закончены очередные объекты, и тогда мы снова проведем переоценку активов», – объясняет Моше Мораг. По его словам, Mirland Development снова ожидает роста прибыли.

Однако, по мнению некоторых участников рынка, резкое падение прибыли по итогам полугодия может свидетельствовать о несбалансированности портфеля проектов. По мнению источника «Ко» в одной девелоперской компании, «Mirland набрала достаточно большой портфель проектов, но на публику вынесла лишь часть из них, которые еще предстоит реализовать». «На этапе формирования портфеля завершенных проектов колебания прибыли вполне возможны – с ними сталкиваются и российские, и зарубежные компании. Ситуация усугубляется общим для отрасли ростом издержек», – говорит Сергей Фильченков, аналитик из ИК «Финам». По мнению гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, «падение прибыли иностранных игроков вполне может быть вызвано неустойчивостью инвестиционного климата».

Тихой сапой

До 2008 года история Mirland в России была более удачной. «Холдинг Fishman Group пришел на российский рынок в 2004 году. Для развития инвестиционных проектов была создана компания Mirland Development Corporation, которой теперь принадлежит весь российский бизнес группы в области недвижимости», – рассказывает Моше Мораг. После выхода в Россию дочернее подразделение Fishman Group начало последовательно скупать прибыльные площадки. Так, в 2006 году за $11,2 млн был приобретен участок площадью 2 га в Москве, затем 41 га в Санкт-Петербурге за $36,7 млн, потом за ...