Сегодня 15:10
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:43
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:47
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:44
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:18
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 09:54
Строительство и Ремонт

По данным аналитиков компании «Усадьба», спрос на рынке недвижимости со стороны частных покупателей сократился в разы, а в некоторых сегментах полностью отсутствует.

«У кого были деньги, тот постарался перевести их в валюту, перевел их на счета в госбанки или сложил их в арендованной ячейке. Вряд ли в 2009 г. у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет в 2 раза, если не будет уверенности в том, что пик кризиса позади» - отмечает Евгений Иванов, Генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба».

Следует четко разделять объекты инвестиций на рынке недвижимости по следующим категориям:

- готовые материальные активы, имеющие правовой статус собственности (квартиры, коттеджи в построенных и эксплуатируемых объектах);

- права требования (объекты в строящихся или «замороженных» проектах).

Ликвидность одних от других стала отличаться в разы. Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба»: «Именно первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции».

Практически лишившись обоих источников финансирования, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, как способ снизить текущие издержки, и «замораживание» проектов, как способ сократить проектные расходы. Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора.

Таким образом, определяющим параметром финансовой устойчивости застройщиков является долговая нагрузка. Поскольку основная часть девелоперов не является публичными компаниями, то и информации об их долгах в открытом доступе нет. Девелоперам необходимо возвращать или рефинансировать долги, чтобы остаться наплаву необходимо генерировать денежные потоки, однако, в ситуации, когда покупатели ушли с рынка, это сделать непросто.

«Не особенно помогает девелоперам, как на городском, так и загородном рынке недвижимости вынужденное снижение цен в среднем на 10-15% (в отдельных проектах отмечены скидки в размере до 50 %). Некоторые девелоперы предлагают купить доли в проектах или проект целиком, при этом цена для инвестора (оптового покупателя) в среднем на 35 – 45 % ниже розничной. Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций (equity funds), переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен» - отмечает Евгений Иванов.

Как долго смогут продержаться без финансирования девелоперы?

Объем предложения на первичном загородном рынке недвижимости Московского региона оценивается в более чем 15 млрд. $. Таким образом, объем кредитования данного сегмента рынка может составлять 4 – 6 млрд. $.

Как правило, предметом залога на загородном рынке недвижимости являлась земля, на городском – права на непроданные квартиры. Обеспечением по некоторым займам являются акции самих девелоперов.

Загород – залог – земля.

Город – права на непроданные квартиры.

«В соответствии с ФЗ № 214 застройщик несет ответственность перед дольщиком за сроки ввода объекта в эксплуатацию, при перенесении сроков сдачи дома ГК застройщик обязан уплатить проценты за пользованием денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования, которая составляет 12 %, за каждый день просрочки, то есть 14,6 % годовых. Таким образом, застройщику выгоднее пользоваться деньгами дольщиков стоимостью 14,6 % годовых, не финансируя стройку и задерживая срок сдачи ГК, нежели чем банковским кредитом, цена которого в данных условиях вряд ли сможет быть ниже 20 % в год. У застройщиков, в портфеле которых находятся проекты со сроком окончания строительства по договорам в конце 2009 г. и позже, могут стройку «заморозить» на полгода. Однако, в таком случае, дольщики могут расторгнуть договор и потребовать возврата инвестированных средств. Не уплата по кредиту грозит застройщику гораздо более серьезными проблемами, нежели чем недовольные дольщики» - рассказал Иван Шульков директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба».

Незащищенность частных инвесторов

Законодательной базы, которая бы смогла защитить инвестора строительства при банкротстве компании-застройщика, до сих пор не существует. «Дольщики являются по закону кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию самыми последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет» - отмечает Иван Шульков.

Как отмечают аналитики компании «Усадьба», основная часть проектов многоквартирных домов на первичном рынке продолжает реализовываться по «серым» схемам, в том числе крупнейшими застройщиками, несмотря на вступивший в силу еще в апреле 2005 г. ФЗ № 214 и судебный процесс над компанией «МИАН» за использование вексельных схем. В частности на первичном рынке Москвы и Московской области продолжают применяться вексельные схемы, схемы предварительные договора купли-продажи и другие, противоречащие федеральному законодательству.

Однако, договора долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с ФЗ № 214, также не могут полностью защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика. «Наиболее комфортно должны себя чувствовать покупатели объектов в проектах на завершающей стадии строительства. Некоторую уверенность в финансовой устойчивости застройщика должны добавлять низкая долговая нагрузка и/ или наличие крупных собственных финансовых ресурсов, как правило, полученных от продажи другого бизнеса в докризисное время» - рассказал Иван Шульков.

Чувствовать себя более спокойно могут покупатели квартир в крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвуют несколько крупных застройщиков и которые более пристально контролируются московскими или подмосковными властями. Больше тревоги вызывает загородный рынок недвижимости, которому государство вряд ли станет помогать. Известны случаи, когда покупатели коттеджей ценой 3-5 млн. $ требуют возврата вложенных средств, в проектах, строительство которых «заморожено».

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
В ÁLIA открылась школа с инженерным профилем

В ÁLIA открылась школа с инженерным профилем

Девелопер Asterus построил и передал городу школу на 825 мест в жилом районе ÁLIA (СЗАО, Покровское-Стрешнево). 1 сентября школа приняла первых учеников.
00
bnMAP.pro логотип

В Москве зафиксирован минимальный объем предложения новостроек за год

По данным системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro, в августе 2025 года в новостройках Москвы объем предложения составил 43 тыс. лотов. Это минимальное значение за год.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Компания Nikoliers обновила классификацию рынка новостроек в границах «старой» Москвы

За последние несколько лет подход девелоперов к продукту претерпел существенные изменения на фоне меняющихся запросов потребителей, что, в свою очередь, привело к необходимости актуализации классификации.
00
IBC Real Estate, логотип

Многоканальный ритейл занял треть складских объемов

По итогам I полугодия 2025 года лидерами в структуре спроса на рынке складской недвижимости России стали многоканальные ритейлеры – 35% от общего объема спроса или 607 тыс. кв. м – рекордное значение.
00
Ключ "Елизаровский" - на торжественном открытии объекта

В жилых комплексах Группы ЦДС в Петербурге и Ленобласти открылись новые детские сады

В жилых комплексах ЦДС «Елизаровский» в Невском районе Санкт-Петербурга и «Город Первых» в Новосаратовке начали работать два детских сада в общей сложности на 620 мест.
00
ЖК Skolkovo One

10 образовательных учреждений расположены рядом с ЖК Skolkovo ONE

В подготовленном компанией Ikon Development обзоре представлен детальный перечень образовательных учреждений, расположенных в радиусе 5–6 км от жилого комплекса Skolkovo ONE.
00
Двойная победа ФСК Family в загородной премии «Поселок года 2025»

ФСК Family стала победителем в двух номинациях премии «Поселок года 2025»

ФСК Family, входящая в состав ГК ФСК, одержала победу сразу в двух ключевых номинациях – «Девелопер года» и «Персона года».
00
Детский сад в Подмосковье, ЖК Катуар

Две трети новостроек Подмосковья обеспечены собственными детсадами и школами

Детские сады и (или) школы уже работают либо в перспективе откроются в 156 проектах из 234, представленных сейчас на первичном рынке Московской области.
00
Проект ЖК по адресу Костомаровский пер, 3. Предположительно "Силуэты столицы"

В Таганском районе построят жилой комплекс около станции метро «Чкаловская»

Жилой комплекс расположится по адресу Костомаровский переулок, дом 3 и будет состоять из пяти зданий башенного типа высотой от 16 до 52 этажей, объединенных подземным двухуровневым паркингом.
00
Кровать с изголовьем в большой спальной комнате в деревянном коттедже

Выбираем кровать: готовое решение или изготовление на заказ

Покупка кровати – это инвестиция в ваш комфорт, здоровье и качество сна. Рынок предлагает два основных пути: приобрести готовую продукцию от известного производителя или заказать изготовление по индивидуальным параметрам.
00
Усатый седой сантехник с инструментом в ванной

Преимущества обращения к профессионалам: сантехнические услуги населению Москвы

Сантехнические работы в современных городских условиях требуют не только практических навыков, но и знания особенностей городской инфраструктуры. Обращение к профессионалам позволяет минимизировать риски и обеспечивает надежное выполнение всех работ.
00
Бородатый мужчина ночью смотрит в холодильник

Что учитывать при выборе холодильника Бирюса?

При выборе холодильника «Бирюса» стоит обратить внимание на объём, энергоэффективность, уровень шума и дополнительные функции. Эти параметры важны, так как определяют, сколько продуктов можно хранить одновременно, экономичность и комфорт использования.
00
Сертификация промышленного оборудования. Инженеры изучают промышленный станок

Декларация или сертификат на оборудование: отличия, процесс оформления и сроки

Разбираем этапы сертификации промышленного оборудования по регламентам ТР ТС. Объясняем разницу между декларацией и сертификатом, а также какие документы нужны для процедуры.
Или войти с помощью: