Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 10:27
Материалы и оборудование
23.04.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

По данным аналитиков компании «Усадьба», спрос на рынке недвижимости со стороны частных покупателей сократился в разы, а в некоторых сегментах полностью отсутствует.

«У кого были деньги, тот постарался перевести их в валюту, перевел их на счета в госбанки или сложил их в арендованной ячейке. Вряд ли в 2009 г. у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет в 2 раза, если не будет уверенности в том, что пик кризиса позади» - отмечает Евгений Иванов, Генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба».

Следует четко разделять объекты инвестиций на рынке недвижимости по следующим категориям:

- готовые материальные активы, имеющие правовой статус собственности (квартиры, коттеджи в построенных и эксплуатируемых объектах);

- права требования (объекты в строящихся или «замороженных» проектах).

Ликвидность одних от других стала отличаться в разы. Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба»: «Именно первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции».

Практически лишившись обоих источников финансирования, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, как способ снизить текущие издержки, и «замораживание» проектов, как способ сократить проектные расходы. Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора.

Таким образом, определяющим параметром финансовой устойчивости застройщиков является долговая нагрузка. Поскольку основная часть девелоперов не является публичными компаниями, то и информации об их долгах в открытом доступе нет. Девелоперам необходимо возвращать или рефинансировать долги, чтобы остаться наплаву необходимо генерировать денежные потоки, однако, в ситуации, когда покупатели ушли с рынка, это сделать непросто.

«Не особенно помогает девелоперам, как на городском, так и загородном рынке недвижимости вынужденное снижение цен в среднем на 10-15% (в отдельных проектах отмечены скидки в размере до 50 %). Некоторые девелоперы предлагают купить доли в проектах или проект целиком, при этом цена для инвестора (оптового покупателя) в среднем на 35 – 45 % ниже розничной. Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций (equity funds), переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен» - отмечает Евгений Иванов.

Как долго смогут продержаться без финансирования девелоперы?

Объем предложения на первичном загородном рынке недвижимости Московского региона оценивается в более чем 15 млрд. $. Таким образом, объем кредитования данного сегмента рынка может составлять 4 – 6 млрд. $.

Как правило, предметом залога на загородном рынке недвижимости являлась земля, на городском – права на непроданные квартиры. Обеспечением по некоторым займам являются акции самих девелоперов.

Загород – залог – земля.

Город – права на непроданные квартиры.

«В соответствии с ФЗ № 214 застройщик несет ответственность перед дольщиком за сроки ввода объекта в эксплуатацию, при перенесении сроков сдачи дома ГК застройщик обязан уплатить проценты за пользованием денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования, которая составляет 12 %, за каждый день просрочки, то есть 14,6 % годовых. Таким образом, застройщику выгоднее пользоваться деньгами дольщиков стоимостью 14,6 % годовых, не финансируя стройку и задерживая срок сдачи ГК, нежели чем банковским кредитом, цена которого в данных условиях вряд ли сможет быть ниже 20 % в год. У застройщиков, в портфеле которых находятся проекты со сроком окончания строительства по договорам в конце 2009 г. и позже, могут стройку «заморозить» на полгода. Однако, в таком случае, дольщики могут расторгнуть договор и потребовать возврата инвестированных средств. Не уплата по кредиту грозит застройщику гораздо более серьезными проблемами, нежели чем недовольные дольщики» - рассказал Иван Шульков директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба».

Незащищенность частных инвесторов

Законодательной базы, которая бы смогла защитить инвестора строительства при банкротстве компании-застройщика, до сих пор не существует. «Дольщики являются по закону кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию самыми последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет» - отмечает Иван Шульков.

Как отмечают аналитики компании «Усадьба», основная часть проектов многоквартирных домов на первичном рынке продолжает реализовываться по «серым» схемам, в том числе крупнейшими застройщиками, несмотря на вступивший в силу еще в апреле 2005 г. ФЗ № 214 и судебный процесс над компанией «МИАН» за использование вексельных схем. В частности на первичном рынке Москвы и Московской области продолжают применяться вексельные схемы, схемы предварительные договора купли-продажи и другие, противоречащие федеральному законодательству.

Однако, договора долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с ФЗ № 214, также не могут полностью защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика. «Наиболее комфортно должны себя чувствовать покупатели объектов в проектах на завершающей стадии строительства. Некоторую уверенность в финансовой устойчивости застройщика должны добавлять низкая долговая нагрузка и/ или наличие крупных собственных финансовых ресурсов, как правило, полученных от продажи другого бизнеса в докризисное время» - рассказал Иван Шульков.

Чувствовать себя более спокойно могут покупатели квартир в крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвуют несколько крупных застройщиков и которые более пристально контролируются московскими или подмосковными властями. Больше тревоги вызывает загородный рынок недвижимости, которому государство вряд ли станет помогать. Известны случаи, когда покупатели коттеджей ценой 3-5 млн. $ требуют возврата вложенных средств, в проектах, строительство которых «заморожено».

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Благоустроенную площадку организуют на улице Тайнинской вместо паркинга

Напомним, что в районе Северное Медведково изначально планировалось строительство крупного автопаркинга, но затем было принято решение запретить это строительство. Вместо паркинга там будет располагаться озелененная территория для отдыха.
00

В скором времени в эксплуатацию будет введен еще один проблемный дом «СУ-155»

К концу мая планируется получить разрешение на ввод нового дома в районе Фили-Давыдково. Речь идет о долгострое «СУ-155», который является одним из шести проблемных объектов этой серии.
00

Почти готов офис для диспетчерского центра в Румянцево

Подходит к концу строительство офисного центра для последующего размещения там диспетчерского центра энергетической компании. Расположен этот объект на территории Новой Москвы, в деревне Румянцево.
00

Кабельная продукция от надежного поставщика

Для выполнения конкретной функции нужен кабель с определенными характеристиками. При этом значение имеет его тип, количество жил, сечение, материал и другие параметры. На российском рынке представлено множество брендов, производящих и реализующих провода.
00

Шугаринг и его преимущества

«Сахарная» эпиляция, или шугаринг, известна с глубокой древности. Даже скептики вынуждены признать эффективность метода. Шугаринг обеспечивает значительно лучший результат, чем популярная восковая эпиляция.
00

Продукция и услуги от компании «Корда»

В настоящее время термочехлы используют в промышленности, энергетике, ЖКХ и нередко на транспорте. Целью этого является защита оборудования, помещений и транспортных средств от энергопотерь, холода, шума и других нежелательных факторов.
00

Защита от грязи общественных учреждений

Грязь вредит не только эстетике, но и санитарному состоянию помещений. Особенно велика такая опасность в общественных учреждениях. Здесь грязь грозит стать настоящим бедствием. Даже самые аккуратные посетители приносят ее с улицы на своих подошвах. Защититься от опасности помогут специальные грязезащитные системы.
00

Развивайтесь и получайте новые данные о рынке Форекс благодаря специализированному форуму

Не секрет, что известный международный рынок Форекс уже не первый год успешно покоряет множество пользователей Сети. Люди развивают свои аналитические способности, узнают много нового из мира экономики и учатся управляться с финансами.
00

Как стать резидентом технопарка?

Резиденты технопарков могут рассчитывать на существенные налоговые и арендные льготы. Экономия средств на создание высокотехнологичного предприятия составит от 30% по сравнению с самостоятельным запуском старт-апа.
00

Как выбрать маркизы для террас: секреты профессионалов

Планируете купить маркизу для террасы, балкона или уличного кафе? Прежде чем отправляться в магазин, определитесь с требованиями, которым должна отвечать конструкция.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: