Квадратный пузырь

Цены на строящееся жилье в России за последний год подскочили на 9,9 процента. И наша страна теперь находится на четвертом месте в мире по темпам роста цен на недвижимость, рассчитали аналитики консалтинговой компании Knight Frank. Всего они обследовали 54 страны.

Причина такого взлета стоимости жилья - поведение самих граждан, которые активно вкладываются в квадратные метры, объясняют составители рейтинга. Если дело пойдет так дальше, то на российском рынке недвижимости может сформироваться очередной пузырь, предупреждают некоторые эксперты.

А если так, то не за горами время, когда он лопнет. Это грозит не только обвалом целого сектора экономики, но и потерей инвестиций - ведь многие покупатели квартир рассматривают их сейчас именно как объект для вложений.

Недвижимость уже сейчас переоценена не меньше чем в два раза, утверждает директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики" Вадим Засько.

При этом цены пухнут буквально на глазах. Например, в августе квадратный метр жилья в столице стоил 4957 долларов, а в сентябре - уже 5014, рассчитали эксперты "Индикаторов рынка недвижимости". Вот как подорожание квартир выглядит на примере конкретной семьи. В мае прошлого года наш коллега купил двушку на окраине Москвы за 6,7 миллиона рублей, теперь она стоит 7,9 миллиона.

Получается, за год с небольшим стоимость московской квартиры выросла на 18 процентов.

"К сожалению, у нас больше нет инструментов для инвестиций, приносящих такую высокую прибыль и сохранение капитала", - сетует Засько. Такую высокую доходность не обеспечит ни один банковский вклад. Больше можно заработать только играя на фондовом рынке, но такой инструмент для инвестирования всегда сопряжен с высокими рисками.

Возможны ли риски, связанные с таким резким ростом цен на квадратные метры? Напомним, что мировой экономический кризис начался как раз с проблем на американском рынке недвижимости. Но у России своя специфика, поясняет Засько.

В нашей стране возможный кризис на рынке недвижимости, по его словам, скорее будет не причиной, а следствием общих проблем в экономике. И, скажем, если произойдет падение цен на нефть и снижение курса рубля, это ударит и по рынку недвижимости тоже.

Проще говоря, могут остаться стоять пустыми проданные, но незаселенные жилые кварталы. И цены на такую недвижимость, соответственно, упадут. Это и будет эффектом "лопнувшего мыльного пузыря", говорит эксперт "РГ".

Что же касается завышенных цен на жилье, то основные причины такого положения дел на рынке, по словам Засько, кроются в монополизации цен и коррупционной составляющей.

"Стройматериалы, подключение к коммуникациям - все это обходится очень дорого из-за монополистов. Коррупционная рента также присутствует во всем цикле и заложена в стоимость недвижимости", - рассказывает эксперт.

По оценкам Засько, коррупция в среднем обходится покупателю недвижимости прибавкой десяти процентов к ее стоимости.

По данным эксперта "РГ", быстрее всего сейчас дорожает жилье среднего ценового сегмента, а именно "однушки" и "двушки" ценой от шести до двенадцати миллионов рублей.

"А вот экономсегмент растет в цене чуть медленней. Стабильней же всех ведет себя недвижимость премиум-класса. Цены в этом сегменте растут не очень быстро, но зато они довольно редко падают. Кстати, и в кризисное время элитное жилье снижается в цене далеко не так ощутимо, как это происходит в среднем ценовом сегменте", - говорит Засько.

Недешево обходится и покупка жилья в кредит. "В среднем потребителю приходится доплачивать 20 - 22 процента. Во всем мире этот показатель гораздо ниже", - рассказывает эксперт "РГ". Плюс у российского рынка недвижимости есть еще одна негативная особенность, продолжает Засько. "Чем доступнее у нас становится ипотека, тем дороже жилье. К сожалению, его начинают не строить больше, а продавать дороже", - сетует эксперт.

По словам Засько, плохим сценарием для российской экономики может стать еще и удорожание коммерческой недвижимости. "Это базовая отрасль для ведения любого бизнеса. И если ее стоимость поднимается, то, соответственно, растут цены на товары и услуги", - напоминает эксперт. И в таких условиях стремительный рост цен на недвижимость может привести к стагнации экономики и замедлению экономического развития, опасается Засько.

Справка "РГ"

По данным составителей рейтинга Global House Price Index, год назад Россия находилась почти в самом конце списка стран по темпам роста цен на жилье. С четвертого квартала 2010-го по четвертый квартал 2011 года цены на жилье в нашей стране снизились на 9,3 процента. Антилидерами нынешнего рейтинга стали Ирландия, Венгрия и Греция, где цены на жилье за год упали на 14,4, 11,2 и 10,3 процента соответственно.

Возглавляет список рекордсменов Бразилия с 18,8 процента роста цен на недвижимость за последний год. На втором месте обосновалась Австрия с показателем 11 процентов. Замыкает тройку лидеров Турция с 10,5 процента.