Квартира на «завтрак»

О плюсах и минусах «Народной ипотеки».

Жилищный вопрос в Краснодарском крае стоит острее некуда. Так было и, похоже, еще будет очень долго. Несмотря на все многочисленные программы и проекты — национальные, региональные, муниципальные. Стоимость квадратных метров сегодня оставляет честному человеку минимум перспектив накопить на собственную крышу над головой. Особенно на фоне уровня зарплат. Если, конечно, кому-то не повезло с работой в офисе нефтегазовой компании, кредитно-финансовой структуре или органах власти. Стоит ли удивляться, что проект «Народная ипотека» привлек к себе такое внимание кубанцев?..

Разговоры о новой и, на первый взгляд, весьма соблазнительной возможности обзавестись жильем начались еще год назад, прошлой весной. Но до конкретики дело достаточно долго не доходило — не были четко определены процентные ставки по кредиту, базовая стоимость квадратных метров, условия накопления средств для внесения первого взноса за жильё… Вполне четкие очертания проект обрел лишь в сентябре на форуме «Сочи-2011», где край и руководство одного из крупнейших в России банков наконец подписали долгожданное соглашение.

Часть первая. Где сыр…

Согласно позиции кубанских властей, «Народная ипотека» станет отличным подспорьем для тех, кто не имеет шансов на получение обычного ипотечного кредита, поскольку не обладает достаточными средствами для первого взноса на приобретение собственного жилья. Однако при этом способен откладывать на будущую квартиру или дом некоторые деньги — до 10 тысяч рублей в месяц.

Схема проста. Нужно лишь открыть в банке-партнере проекта счет для накопления денег на первый взнос и ежемесячно его пополнять. Ставка по такому депозиту составляет около 2% годовых, срок накопления — от 1 года до 6 лет. В течение всего периода, на который между банком и вкладчиком заключен договор, краевой бюджет дополнительно осуществляет социальную выплату — в пределах 36 тысяч рублей в год. Далее схема предусматривает, что, когда деньги на первый взнос собраны, банк предоставляет участнику программы так называемый льготный ипотечный кредит со ставкой 6-8%. Процент зависит от срока и размера кредитования (чем больше сумма, тем ниже ставка), а размер кредита равен накопленным средствам с учетом соцвыплаты из бюджета.

Ипотечный калькулятор «Агентства развития Краснодарского края» для наглядности предлагает такие выкладки: собственные накопления — 720 тысяч рублей (из расчета того, что мечтающий о квартире кубанец откладывает по 10 тысяч в месяц), банковские проценты — около 45,5 тысяч, соцвыплата — 216 тысяч. Таким образом, за 6 лет человек накапливает примерно 982 тысячи рублей. Ровно такую же сумму банк готов будет выдать ему в качестве ипотечного кредита сроком на 9 лет. В итоге потенциальный новосел, начавший копить буквально с нуля, располагает 1 963 тысячами рублей (и обязанностью платить по кредиту ежемесячно 11,8 тысяч рублей).

Деньги, в общем, невелики: здоровые или нездоровые, это как посмотреть — аппетиты девелоперских компаний известны. Но и это инициаторы проекта, вроде бы, предусмотрели.

По информации замруководителя краевого департамента по финансовому и фондовому рынку Андрея Аксенова, для того чтобы предоставить кубанцам возможность приобрести жилье без переплат, компании-застройщики будут предоставлять готовые квартиры в сданных домах по цене до 20% ниже рыночной стоимости. Предполагается, что «квадрат» будет обходиться не дороже 33 тысяч рублей против рыночных (по Краснодару) 38-43 тысяч.

Новостройки, сданные под реализацию проекта, в кубанской столице могут появиться на улице Восточно-Кругликовской. «Народная ипотека» должна прийти, по замыслу ее инициаторов, и в другие города и районы Краснодарского края. Планируется, что все муниципалитеты выделят две площадки под строительство жилья для участников программы: одна для низко-этажной застройки, вторая — под многоэтажную.

Заманчиво? Безусловно. Неслучайно количество подавших заявление на участие в проекте «Народная ипотека» составляет уже около 4 000 человек. Если темпы вовлечения населения в программу сохранятся, в Краснодарском крае количество семей, рассчитывающих приобрести жилье благодаря инициативе власти и крупнейшего в стране банка, может достичь десятков тысяч, что значительно снизит остроту жилищной проблемы.

Часть вторая.

…И где — мышеловка

И все же оснований для сомнений проект дает предостаточно. Конечно, возможность накопить на первый взнос — дело большое. Однако предложенные условия участия в программе вызывают, мягко говоря, недоумение. Например, получается, что банк-партнер в течение нескольких лет за символические 2% получит от населения миллионы рублей. Получит в том числе и для того, чтобы кредитовать ими то же самое население. Отличный и беспроигрышный бизнес — при том, что на Кубани сегодня можно найти варианты по вкладам на уровне 7%. И то, что в настоящий момент в рамках «Народной ипотеки» норма прибыли банков снижена до минимума — не более 4% (при среднерыночном показателе 6-8%), мало утешает. Потому что этот «минимум» процента из серии «у кого-то жемчуг мелкий».

Теперь что касается 6-8% годовых, под которые участники проекта смогут когда-нибудь, после накопления суммы первого взноса, взять кредит. Сегодня на региональном ипотечном рынке имеются предложения, предусматривающие возможность предоставления ипотеки, если у человека имеется всего 10% от стоимости жилья. Да и «народноипотечная» ставка кредитования совсем не выглядит уникальной — в целом ряде кредитно-финансовых учреждений, работающих в Краснодарском крае, она начинается от 7-8% годовых в рублях. И это сегодня, а не через год или шесть лет.

Не очень прозрачным выглядит и будущее участников проекта, если вдруг цены на недвижимость начнут расти. Что, если экономика рухнет (а симптомы этого критичный взгляд без труда рассмотрит и сегодня), скажем, через два года участия в программе? Как тогда будут строиться взаимоотношения банка и собирающего на первый взнос вкладчика? Может быть, за счет увеличения максимального периода накопления — с нынешних 6 лет, скажем, до 8-9? И все под тот же смехотворный процент по депозитам?..

То, что инициаторы проекта — кубанская власть и банки — не останутся в накладе в любом случае, совершенно очевидно. Об этом свидетельствует все: от многократно подтвержденных самой жизнью анекдотов на тему «государство не обманешь» до способности в любой момент менять правила игры.

О последнем красноречиво говорит недавнее, всего полуторагодичной давности, намерение администрации Краснодарского края, предусматривавшее куда более щадящие для кубанцев условия. Тогдашний вице-губернатор Алексей Агафонов говорил об ипотеке со ставкой от 5% годовых (вместо нынешних 6-8%), сроке займа в 10-15 лет (вместо нынешних 9), жилье стоимостью 26-28 тысяч рублей за квадратный метр (вместо заявленных в рамках «Народной ипотеки» 33 тысяч). Где все это? В итоге получили совсем не то, что было обещано изначально.

Есть и другие вопросы, которые эксперты стесняются задавать, подозревая не социальную, а популистскую сущность проекта. И все же иногда задают.

Например, главный экономист УК «Финам» Александр Осин не понимает, «кто гарантирует, что накопленные деньги не сгорят на фоне повышения номинальных цен на жилье». И действительно, кто: банк, застройщик, власть?

К слову, взаимоотношения власти и застройщиков могут стать миной замедленного действия. Сегодня, предположим, договоренность об удешевлении стоимости квадратного метра между сторонами есть (хочется верить, не за счет минимизации качества строительства). Но как отреагируют на возможный рост цен на стройматериалы компании-застройщики? Неужели будут работать в минус, исключительно чтобы дать вожделенное жилье тысячам кубанцев? С трудом в это верится.

Часть третья.

Шаги не туда?

В целом на начальном этапе пока схема выглядит сыровато. И не только потому, что решение жилищной проблемы обещано на завтра, а не на сегодня. «Завтраки» — традиционная еда россиян. Дело-то ведь в другом.

Да, конечно, замечательно, что «Народная ипотека» вообще существует — как единственный предложенный инструмент для тех, кому крайне сложно или даже невозможно накопить на первый взнос. Но вот механизм реализации, похоже, хромает. Сейчас это, может, и не очень заметно. Однако если финансовые и строительные рынки вдруг начнет трясти, мало никому из участников программы не покажется. Остается только надеяться — что не тряхнет.

Есть и еще одна вещь, о которой нельзя не сказать. Очевидно, что сколь бы высокими темпами, по заявлению первых лиц Краснодарского края, экономика региона ни росла, как бы ни увеличивались доходы населения, классическая ипотека остается финансовой возможностью, доступной лишь малой части кубанцев. Что касается «Народной», то ей еще только предстоит доказать свою эффективность. До тех пор, пока доказательства (в виде тысяч семей новоселов) не будут предъявлены, состоявшимся и успешным проект считать будет нельзя.

Соответственно, базисные условия в течение нескольких лет останутся прежними: а) жилье в Краснодарском крае крайне дорого; б) услуги банков — кабала.

Так, может быть, в нынешних экономических условиях было бы правильнее прекратить генерацию все новых жилпроектов, ни один из которых ощутимых плодов так не принес? Может быть, кубанской власти пора перестать видеть в банках партнеров в решении жилищного вопроса и ставить на поток сотрудничество с ними? И самое главное: может, настало время просто начать строить дешевое социальное жилье? Основные шаги на пути к этому давно известны: внедрение новых экономичных строительных технологий, честные подрядные конкурсы и земельные аукционы, отказ от поддержки крупных строительных компаний и поощрение конкуренции в отрасли, минимизация расходов девелоперов на откаты и «согласования»…

Осталось только эти шаги сделать.