Квартира в старом фонде: модернизировать или реставрировать

Покупка квартиры в старом фонде – это инвестиции в свой уголок Санкт-Петербурга. Но приобретая такой объект недвижимости, нужно быть готовым к серьезным вложениям в его ремонт, модернизацию и обычно – в перепланировку.

Назвать примерную стоимость модернизации такого жилья затруднительно (здесь у каждого свои аппетиты и возможности), но порой она сопоставима с ценой квартиры. Ведь только выравниванием стен, «освежением» потолков и обоев, как правило, обойтись не удается. А в квартире с коммунальным прошлым придется не только менять окна и двери, но также полы, электропроводку, трубы и сантехнику. Но самая большая проблема – перепланировки: легализованные и незаконные, произведенные предыдущими жильцами. А также те, которые вы сами планируете.

Затевая ремонт в квартире старого фонда, помните, что ограничиться «освежением» полов, обоев и потолков – не получитсяПочти неизбежной платой за право жить в «городе-музее» с набережными и престижными школами в пешей доступности могут стать также неразрешимый дефицит энергомощностей и соседи, мечтающие сделать ремонт за ваш счет.

Живой кирпич

На протяжении трех столетий жилье в городе не только строилось и перестраивалось, но и постоянно модернизировалось. В XIX веке в Петербурге появился водопровод. В 30-е годы XX века в домах, которые традиционно отапливались печами и каминами, начали монтировать водяное отопление. После войны в ленинградских квартирах появился газ, вытеснивший керосиновые примусы с кухонь и дровяные колонки из редких в те годы ванных комнат. Сегодня в это уже трудно поверить, но первый газопровод (со сланцевым газом) пришел к нам в город из Эстонии.

В 70-е годы прошлого века многие дома старого фонда получили лифты в вынесенных наружу шахтах-«стаканах», а по городу как стихийное бедствие, пожирающее лепнину, изразцовые камины и медные дверные ручки, пронесся плановый капитальный ремонт. Он породил «гребенчатые» планировки и квартиры с узкими комнатами, «картонными» дверями и неровно уложенными плитами межэтажных перекрытий. Порой жилье получало лишь «частичные удобства» (даже в домах, прошедших капремонт, есть квартиры без горячей воды и ванны).

Главная беда домов старого фонда – многочисленные перепланировки и модернизации, например, такие, как ванна в кухне. Узаконить такую перепланировку удается далеко не всегдаЭти перестройки и модернизации, собственно, и привели к проблемам, которые приходится расхлебывать покупателю сегодня. Во-первых, повсеместное внедрение герметичных пластиковых окон и ухудшение воздухообмена зодчие XIX века уж точно никак предугадать не могли. Во-вторых, из-за того, что крыши зданий щедро подогреваются снизу (в домах, рассчитанных на печное отопление, чердаки были холодные и по ним гулял ветер), зимой на них образуются сосульки и наледи на крышах, приводящие к протечкам, сырости и биопоражениям.

Иными словами, сегодня старинным стенам из керамического кирпича приходится «работать» в непривычном для них температурно-влажностном режиме, что приводит к их ускоренному износу. Поэтому качественный ремонт в таком доме – дело непростое.

Мины замедленного действия

Чтобы узнать, была ли в квартире, которую вы покупаете, перепланировка, достаточно сверить то, что вы увидели на объекте, с паспортом жилья. «Вариантов будет немного: совпадение, несовпадение или стоящий штампик о незаконной перепланировке», – говорит генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт.

Самовольная перепланировка не является препятствием для сделки. А если она не нарушает интересы соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно легализовать через суд. Но следует понимать, что сплошь и рядом попадаются перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, расположенная не на месте кухня (которую сделали над комнатой) или «контрабандная» ванна, установленная в той же кухне или за перегородкой в комнате.

При осмотре квартиры старого фонда необходимо сверить реальную конфигурацию помещений с планом, который имеется в паспорте объектаПриобрести такую квартиру, конечно, можно – если она вам очень нравится. Но, во-первых, имеет смысл договариваться с продавцом о снижении цены, во-вторых, если ваши соседи снизу сочтут, что вы ущемляете их интересы, суд займет их сторону. К такому повороту событий нужно быть постоянно готовым.

В любом случае, создание и утверждение во всех инстанциях проекта перепланировки, а также легализация произведенной перепланировки – это и повод пообщаться со специалистами, и серьезная работа, на которую может уйти не меньше полугода.

Ремонт со вскрытием

Кроме информации о перепланировках, паспорт объекта, полученный в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), может содержать полезную для ремонтных работ информацию: например, о степени износа здания и балках перекрытий. Но доверять этим данным не следует. Нередко в одном и том же здании, и даже в одном помещении, могут встретиться как деревянные, так и металлические балки (это последствия ремонтов). А обозначенная в паспортах степень износа для зданий XIX века, в которых не было капремонта, практически повсеместно приближается к аварийной отметке 70%. Но эта цифра часто не отражает реального положения дел, ведь основным критерием, предписывающим работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, является год постройки или ремонта. При этом в наших краях встречаются и великолепно сохранившиеся здания пушкинской поры, и трухлявые дома постройки XX века. Поэтому о реальном состоянии перекрытий и несущих конструкций можно узнать, только если перед ремонтом произвести вскрытие фрагментов полов, потолков и стен.

Работы, связанные с возведением новых перегородок на месте старых, а также в случае, если ремонт не затрагивает несущих конструкций, не являются перепланировкой. Тот есть, они не требуют ни согласований, ни проекта. Но здесь случаются казусы. Например, в разгар работ (когда старые перегородки снесены), могут явиться представители вызванной соседями снизу комиссии, попросить предъявить проект и попытаться составить акт о незаконно производимой перепланировке. Что делать? «Проявить красноречие и объяснить товарищам, что стены будут восстановлены по тому же плану», – советует Антон Вендт.

Кухню увеличить за счет соседней комнаты нельзя. Но между этими двумя помещениями можно сделать арочный проемВопреки расхожему убеждению, согласовывать ваш ремонт и перепланировку с соседями и получать от них согласие – не нужно. Но для домов старого фонда действует полезное, но нигде не прописанное правило. Перед началом масштабных ремонтных работ имеет смысл вызвать специалистов обслуживающей организации, чтобы они зафиксировали акт осмотра с фотофиксацией состояния стен и потолков помещений, расположенных ниже и выше этажом. Дело в том, что перекрытия в домах старого фонда (вне зависимости от того, деревянные или металлические балки), как правило, ветхие и подвижные, а внутренние перегородки, которые хоть и не считаются несущими, их поддерживают. Стало быть, если вы начали их ломать, в помещениях сверху и снизу могут появиться трещины и просадки.

При этом некоторые граждане (они могут жить как в отдельных, так и в коммунальных квартирах), просто спят и видят, как бы им обновить свой давно потрескавшийся и обвалившийся потолок, а заодно и стены, за счет богатого соседа. Строительные работы над головой дают им шанс добиться от вас возмещения через суд. Если перед началом ремонта соседи отказываются пускать проверяющих – их право. Но это обстоятельство также следует зафиксировать актом. В этом случае их шансы сделать евроремонт за ваш счет снизятся почти до нуля.

Вопросы пола и перекрытий

«Опыт ремонтов в старом фонде показывает, что полы всегда требуют переборки», – подчеркивает инженер-строитель Игорь Тихонов. Это самая затратная составляющая квартирного ремонта. Как бы мы ни восхищались добросовестной работой дореволюционных строителей, но тотально высокое его качество – не более чем миф. Как утверждают практики, к вопросам заполнения пространства между балками в прежние годы строители подходили более чем легкомысленно – в него сгребался оставленный строителями мусор: от опилок и битого кирпича до старых шапок и фуфаек. Понятное дело, что за долгие годы эксплуатации все это хозяйство впитало в себя испарения коммунального быта, вылитые на пол жидкости, ртуть от разбитых градусников, болезнетворные бациллы и грибки. Замена тонн и кубометров мусора заполнителем из керамзита (под него подкладывается гидроизолирующая подложка) позволяет улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов. Черновой пол, положенный поверх балок, может быть любым: армированная бетонная стяжка, так называемая «сухая стяжка» из гипсоволокнистых листов, фанера. Но строители, которые производят такой ремонт, должны помнить, что старые балки нельзя перегружать. Иначе придется ремонтировать и квартиру снизу. Поэтому рекомендуем использовать насыпные полы кнауф, которые легче и надёжнее, чем цементная стяжка.

Есть и инновационные методики ремонта старых зданий. «Подняв на этаж специальную мобильную установку, и спустив в окно шланг для подачи цементного раствора, перекрытие можно «вылечить», заменив тонны заполнителя пенобетоном плотностью 250-300 кг/куб. м, не причинив беспокойства соседям снизу», – рассказывает генеральный директор компании «Экомонолит» Константин Иванов. Такая технология успешно применяется в Европе, но пока не нашла распространения в России: оборудованием для монолитного пенобетона у нас располагают немногие из строительных организаций.

Шарик, брошенный на пол, покажет просадки перекрытий. Но полы при ремонте, скорее всего, сохранить не удастсяЕсли при ремонте пола мы не затрагиваем несущих конструкций, экспертиз и согласований не потребуется. Но как быть, если балки подгнили или проржавели в зоне санузлов, да и вообще, можно ли при ремонте трогать несущие конструкции? Строители, скорее всего, ответят, что нельзя. Запретов на сей счет нет, но если в результате работ перекрытия или стены «поедут», отвечать придется и собственнику, и его подрядчику. Поэтому любые ремонты, затрагивающие «силовые конструкции» – предмет дополнительных экспертиз и согласований, порой весьма длительных.

Освобождаем стены, реставрируем двери

Итак, с полами разобрались, переходим к стенам. В старых домах они, как правило, далеки от современных евростандартов: лазерными уровнями раньше не пользовались. Часто для выравнивания таких стен используют реставрационный гипсокартон, но, по мнению архитектора Сергея Ерофеева, много работавшего с интерьерами в старом фонде, это не лучший вариант для таких домов. Многолетние наслоения обоев, газет, краски и штукатурки имеет смысл снять, чтобы добраться до кирпичной кладки. И она может стать частью интерьера: покрытый бесцветной грунтовкой кирпич может присутствовать в отделке как в виде сплошной стены, так и во фрагментах – например, в углах, простенках, арочных проемах.

Кроме того, по его словам, для старых стен также не особо подходят виниловые моющиеся обои и глянцевые краски на акриловой основе. Старые стены должны «дышать». Поэтому более подходящим вариантом становятся натуральные глиняные или известковые штукатурки, а также ретрообои классических расцветок на бумажной основе из коллекций прежних лет. Они поддерживают стилистику интерьеров старых петербургских квартир (такие обои продаются в интерьерных салонах, но дороже современных, виниловых). С потолками дело обстоит иначе: квалифицированные штукатурные работы обходятся недешево, да и сохранить обновленный потолок без трещин при повышенных в условиях города вибрационных нагрузках непросто. Самое разумное решение для старого фонда – это все-таки подвесной потолок из двойного слоя идеально прошпаклеванного и покрашенного гипсокартона с элементами лепного декора на усиленном каркасе. При аккуратной работе и незначительном понижении высоты помещения можно спрятать коммуникации и при этом добиться эффекта безупречно сохранившегося старого потолка.

Как правило, на квартиру в старом фонде выделяется лимит энергомощностей в 3 кВа, легальных возможностей его увеличения нетЧто касается дверей из массива, то степень их сохранности может быть разной. Любитель старины захочет снять с них многолетние наслоения краски, прошпаклевать и выкрасить заново. Но, как правило, в местах замков и ручек двери имеют выбоины, которые придется заделывать вставками. И если это не резные двери из дубового массива, а обычные, сосновые, может оказаться, что дешевле заказать такие же, только новые.

Стандартные металлопластиковые рамы со стеклопакетами в глубоких проемах с широкими, как стол, подоконниками, порой смотрятся вызывающе нелепо. Для домов старого фонда лучше всего подходят окна так называемой финской конструкции: внутри – стеклопакет в деревянной раме, снаружи – одинарное «ветровое» стекло в тонкой алюминиевой раме по цвету и расстекловке, соответствующей фасадному решению данного дома. Но если вы не попали в утвержденную для данного дома цветографическую схему, будьте готовы к тому, что при фасадном ремонте рабочие могут неаккуратно закрасить вашу пластиковую или алюминиевую раму.

За рамками сегодняшнего обзора остались вопросы инженерных коммуникаций. Отметим только одну деталь. Настоящая беда старого фонда – дефицит энергомощностей (на квартиру, вне зависимости от количества комнат, выделяется лимит электрической мощности в 3кВт) без возможности их легального увеличения. Стало быть, всю инженерную начинку квартиры придется комплектовать электроприборами и лампами с низким энергопотреблением. Электричество придется экономить: мощную систему кондиционирования в таком доме не поставить (узнать об этом желательно до покупки, но не после), а стиральную машину, водогрей и электрочайник придется включать по очереди.