Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

На рассмотрение в Государственную Думу поступил очередной законопроект в области жилищного строительства. Он должен определить правовой статус апартаментов. По поручению Владимира Путина сделать это необходимо до августа 2021 года

Текста законопроекта в открытом доступе пока нет, но известно, что в нем предлагается присвоить уже построенным апартаментам статус жилья. 

Попытки разобраться, чем же считать апартаменты, уже предпринимались в 2016 и в 2018 году, но оба раза законопроекты отзывались еще до рассмотрения. Перспективы этого законопроекта, его плюсы и минусы комментирует Асель Карасартова, Директор департамента строительства ООО «ПромМаш Тест». Поскольку одним из ведущих направлений деятельности компании является негосударственная экспертиза, эксперты накопили огромный опыт проверки проектной документации на здания различного назначения. 

– Статус пока не определен, но сами-то апартаменты давно и активно строятся. Как вообще появился такой вид помещения? 

Апартаменты были «позаимствованы» из зарубежной практики. Это вариант временного жилья в крупных экономических центрах. Его назначение – обеспечить людям комфортное проживание в период проведения деловых мероприятий. До этого решить вопрос с размещением было сложно, поскольку зоны многоквартирной жилой застройки, как правило, располагаются в отдалении от деловых центров.

– Почему апартаменты уже не первый раз хотят приравнять к жилью? 

Основной причиной изменить статус апартаментов является их фактическое использование – в настоящее время они служат для постоянного проживания. Однако при этом зарегистрироваться в них на постоянной основе нельзя. Люди, которые живут в апартаментах, не имеют такого социально-бытового обслуживания, как люди, которые живут в квартирах, однако при этом за коммунальные услуги они платят больше. Налоги на апартаменты тоже выше, чем на квартиры. 

– Почему же тогда два предыдущих законопроекта о статусе апартаментов были отозваны? 

Возможных причин две. Первая – это порядок зонирования территории населенных пунктов, который применяется сейчас в градостроительной практике. Строительство гостиниц (в том числе апартаментов) предполагается в зонах делового назначения. 

Вторая причина – противоречия в нормативно-правовой базе. В частности, согласно Жилищному кодексу РФ, нежилое помещение, которое переводится в категорию жилого, должно соответствовать требованиям сводов правил к жилым помещениям. Но некоторые нарушения устранить невозможно. Например, если не соблюдены нормативные значения по инсоляции помещений, то никакими дополнительными мероприятиями это компенсировать нельзя. Значит, перевести такой объект в категорию жилых не получится. 

– А какие требования предъявляются к апартаментам и к квартирам? Много ли отличий? 

Апартаменты и квартиры – это объекты разного функционального назначения. Многоквартирный дом – это объект жилищного строительства. Апартаменты – объект гостиничного назначения. 

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования. Состоит из одной или нескольких комнат, а также из вспомогательных помещений, которые предназначены для того, чтобы граждане могли решать бытовые и другие вопросы, связанные с их проживанием в этом обособленном помещении.

Апартамент – это номер, который состоит из нескольких жилых комнат. В нем есть спальное/спальные место/места и отдельное помещение с кухонным уголком, предназначенное для отдыха.  

Регламентирующие нормативные акты для них разные. Для многоквартирных жилых домов это СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», а для апартаментов – СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» и СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц». 

Соответственно, требования безопасности тоже разные.  

Пожарная безопасность. Один из самых наглядных показателей. Ее требования полностью зависят от принятых проектных решений.  

Например, возьмем многоквартирный дом и апарт-отель с идентичными условиями и проектными решениями. Если они оба двухэтажные, то требования пожарной безопасности к апарт-отелю будут жестче примерно на 5%, а если девятиэтажные, то уже на 40-50% (в том числе в части количества эвакуационных путей, системы оповещения, систем пожаротушения и т.д.).

Разные классы функциональной пожарной опасности. У многоквартирных жилых домов он Ф 1.3, а у апартаментов – Ф 1.2. Согласно СП 3.13130.2009, в жилых домах и апартаментах должны быть разные системы оповещения при пожаре. 

По-разному рассчитывается расход воды при тушении пожара. Для жилых домов он рассчитывается исходя из количества этажей (СП 10.13130.2020, таблица 1), а для апартаментов – исходя из количества этажей и объема здания (СП 10.13130.2020, таблица 1). Нельзя сказать, что строители апарт-отеля могут на этом сэкономить. Расходы на пожаротушение зависят только от принятых проектных решений (объемов здания, принятых конструктивных схем).

Ограничения по высоте.  Жилые дома разрешается строить высотой до 75 метров (согласно СП 2.13130.2020). Апарт-отели не могут быть выше 50 метров, а количество этажей в них не должно быть более 16. 

Однако застройщик может не соблюдать это требование, если разработает СТУ – специальные технические условия для объекта капитального строительства. СТУ разрабатываются при отсутствии требований к проектированию либо при необходимости отступить от требований сводов правил. 

Лифты. В жилом доме количество лифтов зависит от этажности здания и его параметров (высоты и площади этажа). В многоквартирном доме, в котором менее 5 этажей, допускается вообще не проектировать лифты. Если в доме менее 9 этажей – нужен 1 лифт. Если от 20 до 25 этажей – нужно 4 лифта. Однако застройщик при проектировании может отступить от этих норм, если обоснует свое решение соответствующими расчетами.  

Для апартаментов, которые пока относятся к объектам общественного назначения, четко определено количество лифтов – не менее двух. Количество лифтов тут тоже зависит от количества этажей, но этажей обычно значительно меньше, чем в жилых домах.   

Если говорить о проектировании, то в этом случае (при малой этажности апартаментов) для застройщиков является более затратным предусмотреть такое количество лифтов. 

Доступ для маломобильных групп населения. Этот параметр логично упомянуть следующим после количества лифтов. 

В жилых домах пути доступа для маломобильных граждан создают согласно заданию на проектирование, если это задание предусматривает и специальные квартиры. Однако возможно обеспечить доступ только на уровень входной площадки или на первый этаж.

В апартаментах, согласно п. 9.1 СП 1.13130.2020, маломобильные граждане должны иметь доступ на все этажи. Для них должно быть предназначено не менее 5% номерного фонда (согласно СП 59 и СП 257) – это называется «специализированные жилые помещения временного пребывания». 

С 2020 года изменился свод правил, который регламентирует системы противопожарной защиты и эвакуационные пути и выходы. Определено, как рассчитывать количество маломобильных граждан на этажах и их соотношение по категориям мобильности в зависимости от назначения объекта. Это значительно облегчило проектные работы, но увеличило затраты на реализацию проектных решений. 

Есть ряд проектных решений, которые обеспечивают беспрепятственный доступ маломобильных граждан и при этом исключают удорожание проекта (например, специализированные апартаменты располагают на уровне 1 этажа). 

Разрешенное использование земельного участка.  Жилые дома можно возводить на участке, отданном под жилищное строительство (по классификатору: 2.0, 2.1.1, 2.5, 2.6). Апартаменты разрешено строить, если участок получен в целях гостиничного обслуживания (по классификатору: 4.7) или туристического обслуживания (по классификатору: 5.2.1). Но нельзя говорить, что участок под строительство апарт-отеля застройщику получить легче, чем под жилой дом.  В обоих случаях земельные участки предоставляются согласно Земельному кодексу РФ. Эта процедура стандартна и не имеет отличий в зависимости от назначения объектов, которые планируется разместить на участке.

Согласование проекта на строительство. Есть мнение, что застройщикам выгодно строить апартаменты, потому что к ним меньше требований и проект проще согласовать. Однако это не так. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также получение разрешения на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Для них требуется стандартный набор документации, который не имеет кардинальных различий для жилых и общественных зданий.

– Все параметры, которые были названы, имеют значение для застройщиков. А если сравнить квартиры и апартаменты с позиции тех, кто будет там жить?

Можно перечислить параметры, которые стоит иметь в виду потенциальным покупателям, когда они делают выбор между квартирой и апартаментами. 

Регистрация проживающих.  В жилых домах разрешается постоянная регистрация граждан. В случае апартаментов она не предусмотрена (в гостинице возможна только временная регистрация по месту пребывания). 

Налогообложение и коммунальные платежи.  В жилых домах оплата коммунальных услуг регламентируется органами власти. В апартаментах коммунальные платежи вносятся по тарифам управляющих компаний. При этом, как уже говорилось ранее, налог на нежилые помещения выше, чем на квартиры.

Придомовая инфраструктура. Если речь идет об апартаментах, то тут интересы застройщиков однозначно вступают в конфликт с интересами проживающих. Разрешается более плотная застройка (если при этом не нарушаются требования градостроительных планов земельных участков). Для апартаментов не регламентируются нормы инсоляции.  Застройщик не обязан обустраивать придомовые площадки. Он не обязан возводить социальные объекты, которые мы ожидаем увидеть вокруг своего дома: детские сады, школы, спортивные сооружения, поликлиники и т.д. Нормы расчета машиномест для апартаментов на порядок ниже, чем для жилых помещений. 

– Что же, получается, что покупать апартаменты невыгодно? Какие есть плюсы и минусы для граждан, являющихся собственниками апартаментов, если законопроект вступит в силу?

Если апартаменты получат статус жилого помещения постоянного проживания, то часть присущих им минусов исчезнет. Появится возможность оформить постоянную регистрацию. Снизятся затраты на коммунальное обслуживание. Снизится размер налога.   

Другие минусы как были, так и останутся. Это дефицит социальной инфраструктуры и возможные нарушения санитарно-эпидемиологических требований.

– А какие плюсы и минусы появятся для застройщиков, если законопроект будет принят?

Если апартаменты получат статус жилого помещения постоянного проживания, то в качестве несомненных плюсов для застройщиков можно отметить три. Первый: снижение требований к объемно-планировочным решениям и пожарной безопасности. Второй: уменьшение стоимости земельного участка. Третий: увеличение стоимости недвижимого имущества. То есть застройщики не пострадают, если так можно выразиться. 

Единственным явным минусом для них станут повышенные требования к организации земельного участка. Для наглядности можно вернуться, к примеру, с их процентным соотношением. В данном случае неважно, какой высоты здание, двухэтажное или девятиэтажное, требования к планировочной организации земельного участка для жилого дома все равно будут строже на 40%. Речь при этом идет и о требованиях к санитарно-эпидемиологическим условиям, таким как инсоляция жилых помещений и придомовой территории, взаимное расположение жилых и инженерно-технических помещений.  

– «ПромМаш Тест» занимается экспертизой проектной документации. Если законопроект примут, изменится ли что-то в процедуре экспертизы проектов апартаментов? 

Если законопроект примут, мы просто будем рассматривать уже новую проектную документацию на соответствие нормам, регламентирующим жилые помещения. Сама процедура, сроки и состав документации останутся прежними. Только пункты нормативов будут другими. 

Главная цель экспертизы – проверить соблюдение норм безопасности объекта при его строительстве и эксплуатации.  Назначение объекта при этом роли не играет. 

– Если законопроект будет принят, на ваш взгляд, как это скажется на интересе покупателей к апартаментам? 

Если апартаменты признают жильем, для собственников уже построенных помещений снизятся затраты на коммунальную инфраструктуру и налогообложение, а будущие покупатели проектируемых объектов в большей степени окажутся обеспечены социальной инфраструктурой.

Как показывает практика, апартаменты и жилье ориентированы на разные категории граждан. Каждый выбирает то, что ему выгоднее, исходя из показателей удобства, комфорта и стоимости помещения.  Оба вида помещений найдут своего покупателя и будут актуальны. 


Статья подготовлена экспертной организацией «ПромМаш Тест», аккредитованной компанией в сфере негосударственной экспертизы проектной документации в строительстве.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Семейный формат: где найти и как выбрать квартиру для большой семьи?

Семьей сегодня считаются и молодые пары без детей, и те, кто живет с двумя поколениями родственников. Не всякая квартира подойдет семье с тремя и более детьми, а в той, что подходит паре, в идеале нужно предусмотреть возможности для расширения жилого пространства в будущем.
00

Особенности дверной фурнитуры

Практически в каждом современном доме сегодня можно встретить мебель, которая выделяется своим эргономичным дизайном. Как правило, подобную конструкцию изготавливают, учитывая высоту помещения. Это необходимо для увеличения полезной жилплощади...
00

Audi Q8: главные особенности

В прошлом году на российском авторынке появилась новая модель от Audi – кроссовер Audi Q8, серийный внедорожник, который сразу же привлек внимание любителей экстремальной езды.
00

BMW X6 M: чего ожидать покупателю нового автомобиля

BMW X6 M вошел в первую десятку автомобилей, которые чаще всего называли покупатели среди желанных покупок. Спортивный характер и яркий дизайн, конечно, не оставляет равнодушным ни одного человека, который любит быструю езду.
00
Межкомнатная дверь Status Doors Royal Cross Петергоф дуб мореный со стеклом

Выбираем межкомнатные двери

Дом - символ спокойствия, безмятежности, уверенности в завтрашнем дне и семейный очаг. Но хороший дом имеет хорошую комплектацию, и двери играют тут важнейшую роль. Ведь именно двери вы будете видеть каждый день, проходя через них.
00

Коворкинг в Москве: выбираем зал для проведения бизнес семинара

Если вы хотите арендовать комфортабельный и функциональный зал для проведения бизнес-семинара, важно грамотно выбрать помещение, которое будет укомплектовано всей необходимой мебелью и техникой.
00
Казино Адмирал XXX

Надежный сайт казино Адмирал XXX, проверенный временем

Виртуальный развлекательный мир без игровых автоматов, пожалуй, не представишь. Их популярность обусловлена доступностью и хорошими выигрышами. Для того, чтобы испытать госпожу удачу, можно посетить известный клуб Admiral X.
Или войти с помощью: