Лайфхак от «Метриум»: Как предъявить претензию застройщику по ДДУ?

Срок ввода дома переносят, настоятельно предлагают подписать допсоглашение, в квартире щели в окнах, трещины на стенах, плесень в углах – всё это причины для предъявления претензии застройщику. Эксперты «Метриум» рассказывают, в каких случаях можно подавать претензию девелоперу, как её составить и каков порядок её предъявления.

В каких случаях можно предъявить претензию застройщику?

Если застройщик нарушил обязательства по договору долевого участия, дольщик в праве предъявить ему претензию. Эта мера иногда помогает урегулировать спор до суда, однако покупатель квартиры не обязан сначала направлять требование, а потом расторгать договор – к этой опции он может перейти сразу, если посчитает нужным. Для предъявления требования есть две причины.

Первая – нарушение срока передачи квартиры – основного обязательства девелопера в договоре долевого участия (ДДУ). По закону застройщик обязан передать жилье не позднее единого для всех участников строительства срока, предусмотренного договором. При этом ссылаться на другие документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок) застройщик не может – значение имеет только указанный в ДДУ срок. Как правило, обозначается квартал, не позднее которого дольщик должен получить ключи. Соответственно после его окончания дольщики могут предъявлять претензию. 

Важно: затягивать с предъявлением претензии не стоит, так как срок передачи квартиры не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта. Если застройщик все-таки введет дом в эксплуатацию, то он может попытаться доказать в суде, что дольщик уклонялся от получения ключей.

Вторая распространенная причина для претензий – передача объекта недвижимости ненадлежащего качества. Речь идет о любых недостатках, которые удастся обнаружить при осмотре квартиры. Правда, отмечают эксперты «Метриум», многие изъяны могут быть скрыты от взгляда непрофессионала в строительстве и отделке, поэтому лучше призвать на помощь эксперта. Чаще всего речь идет о некачественной разводке проводки, плохо установленных окнах, засолах на стенах, плесени. Еще больше претензий может быть связано с отделкой помещений. Требования при нарушении срока строительства и качества квартиры отличаются. 

Как составить претензию из-за нарушения сроков строительства

По закону претензия к застройщику из-за нарушения срока составляется в произвольной форме. Однако эксперты «Метриум» рекомендуют подробно описать суть требования, приложить подтверждающие документы и сделать ссылки на нормы законодательства, подтверждающие правоту дольщика.

В претензии надо указать:

1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.

2. Фамилию, имя и отчество дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.

3. Описание претензии. В частности, нужно указать реквизиты ДДУ, запланированный и фактический срок передачи квартиры, дату оформления передаточного акта. Если квартира не получена, то так об этом и следует написать.

4. Требование о выплате неустойки с указанием суммы и расчетом. Неустойка подсчитывается так: ставка рефинансирования Центробанка (с 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования приравнено к значению ключевой ставки Банка России, сейчас она составляет 4,25%) делится на 300, а затем умножается на 2. Полученное произведение умножается на число дней просрочки и на цену квартиры.

Формула подсчета неустойки:

Ключевая ставка ЦБ РФ / 300 * 2 * Количество дней просрочки* Цена объекта

К примеру, если квартиру стоимостью 5 млн рублей передали с опозданием на 31 день, неустойка составит 43 917 рублей(0,0425/300*2*31*5000000=43916,7).

Важно: средний срок нарушения ввода жилья по России составляет порядка 6 месяцев, поэтому размер неустойки может быть большим. Однако суд далеко не всегда однозначно принимает сторону дольщика и может в разы уменьшить размер неустойки.

5. Реквизиты счета для перевода средств.

6. Перечень документов, которые дольщик прилагает к претензии. 

7. Дата и подпись дольщика.

Какие документы необходимо приложить к требованию

Претензию нужно подкрепить документами, связанными со сделкой. В частности, приложить следует копи договора долевого участия, справку об уплате стоимости квартиры (банковский чек, расписку в получении средств и т.п.), а также передаточный акт, если квартира все-таки была принята, но с опозданием. Если от лица дольщика действует его представитель, то он должен иметь доверенность. 

Как составить претензию из-за нарушения качества

Обязанность застройщика – передать квартиру, соответствующую условиям договора, проектной документации, требованиям технических регламентов и градостроительного законодательства. Если квартира построена с отступлениями от этих норм, приведшим к ухудшению качества, у дольщика есть три опции: 

1. Потребовать устранить недостатки.

2. Получить скидку, уменьшив цену договора долевого участия.

3. Возместить расходы, если дольщик устранил недостатки сам.

Важно: претензия может быть предъявлена в течение пяти лет со дня передачи квартиры дольщику, если недостатки проявились в конструкциях здания, и в течение трех лет, если проблемы возникли с инженерным и технологическим оборудованием. Однако, отмечают эксперты «Метриум», в этом случае у застройщика есть пространство для маневра, ведь он может заявить, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации квартиры дольщиком.

Что указать в претензии к качеству квартиры

1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.

2. Фамилию, имя и отчества дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.

3. Описание проблемы. Желательно изложить её подробно и объяснить, каким именно образом она нарушает удобство использования квартиры по прямому назначению. 

Важно: до составления претензии имеет смысл позвать представителя застройщика, который подтвердит наличие проблемы, и составить акт о выявленных дефектах, а также приложить к нему фотографии. Впоследствии этот документ можно продемонстрировать в суде.

4. Требования застройщику. В зависимости от выбранного варианта претензии (см. предыдущий пункт), указывается желаемая скидка к цене договора, расчет стоимости устранения недостатков и т.д.

5. Перечень прилагаемых к претензии документов.

6. Реквизиты счета для перечисления средств.

7. Дата и подпись дольщика.

Какие документы приложить к претензии

Документы должны подтверждать требования дольщика: копия ДДУ, свидетельства об оплате договора, передаточный акт, заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ для устранения недостатков. 

Важно: С 3 апреля 2020 до 1 января 2021 не начисляются неустойки, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. По ранее предъявленным претензиям предоставляется отсрочка.

Порядок предъявления претензии застройщику

Претензию следует направить на все адреса застройщика – фактический и юридический. Адрес юрлица можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте ФНС. Отправить претензию можно следующими способами.  

1.Письмом по почте, в том числе и электронной. Рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. При использовании e-mail должна быть возможность точно установить, что реальный адрес действительно связан с указанной электронной почтой.

2. Лично подать претензию уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии, и желательно, чтобы на экземпляре дольщика представитель застройщика сделал отмету о дате принятия и его подпись.

«Какую бы опцию не выбрал клиент, прежде чем подавать претензию, всегда нужно поговорить с застройщиком, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предварительный диалог возможно позволит решить проблему без суда и претензий. Сегодня девелоперы очень серьёзно относятся к своей репутации и могут найти взаимовыгодный выход из любой проблемной ситуации».