Лайфхак от «Метриум»: Основные ошибки ипотечных заемщиков

Ипотека, как правило, берется на долгий срок – до 25 лет. И даже незначительный с виду просчет или простая невнимательность со стороны заемщика уже на этапе ее оформления могут впоследствии привести к серьезным финансовым потерям. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных ошибках и о том, как их избежать.

Выбор банка

Приступая к выбору ипотечного банка, ориентируйтесь прежде всего на процентную ставку, надежность кредитной организации и удобство в обслуживании кредита. Сегодня, когда спрос на покупку жилья особенно высок, банки готовы предложить действительно выгодные ипотечные условия, поэтому не поленитесь и потратьте хотя бы несколько часов, чтобы изучить и сравнить их. Зачастую заемщики автоматически выбирают банк, на карту которого получают зарплату, рассчитывая на легкое одобрение кредита и более выгодную ставку, и в результате лишают себя более интересных возможностей. Помните также, что процентная ставка – не единственное, что нужно принимать во внимание. Существуют еще скрытые комиссии и платежи за обслуживание кредита (выдача справок с информацией по обслуживанию кредиту, возможная перепланировка в ипотечной квартире, изменение даты платежа и прочее), про них тоже лучше узнать заранее, равно как и про минимальный размер первоначального взноса. 

«Удобство обслуживания кредита – это набор дополнительных услуг, которые делают взаимоотношения заёмщика и банка проще и комфортнее, – поясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это могут быть SMS-напоминания o дате и сумме платежа, переписка c банком через мобильное приложение, погашение долга через интернет-банк без посещения отделения. У большинства заёмщиков высокий ритм жизни, когда буквально каждая минута на счету, и они совершенно справедливо полагают, что удобство обслуживания кредита при максимуме онлайн-услуг ничуть не менее важно, чем процентная ставка».

Выбирая банк, изучите рейтинг его надежности – показатель текущего и будущего финансового положения организации. Разумеется, не стоит безоговорочно доверять тому, что изложено на официальном сайте банка, ищите независимые источники. Эти данные свободно представлены, например, на интернет-ресурсах banki.ru и sravni.ru.

Определение с ипотечной программой

Кроме изучения вашей будущей кредитной организации, не пренебрегайте мониторингом ипотечных программ, которые предлагают государство и рынок. У всех на слуху льготная ипотечная ставка под 6,5% на приобретение жилья в новостройке – о ней в прошлом году не говорил только ленивый. Но ведь есть еще программы поддержки семей с детьми, молодых специалистов, военная и социальная ипотека, которые бессрочны. Почитайте о них и оцените, насколько эти условия применимы к вам.

Немаловажны и альянсы, которые крупные застройщики заключают с рядом банков, предлагая потенциальным покупателям действительно выгодные условия, например, нулевую процентную ставку на первые несколько лет. Если вы планируете приобрести именно новостройку, возможно, имеет смысл начать не с банков, а с конкретных жилых комплексов, сходив на несколько консультаций в офисы продаж, где присутствуют эксперты, которые специализируются именно на ипотеке и помогают ее быстро оформить.

Частой ошибкой заемщиков является выбор ипотечной программы с минимальным первоначальным взносом. В этом случае переплата по кредиту выходит очень значительной. Низкий первый взнос к тому же увеличивает срок кредита, что повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. «Стремление поскорее купить собственное жилье, не озаботившись финансовой подушкой безопасности, часто приводит к кредитному рабству и постоянным стрессам, – предупреждает Надежда Коркка. – Еще более критично, когда клиент берет дополнительный кредит на сумму первоначального взноса». 

Выбор страховой компании

Планируя брать ипотеку, учитывайте такой немаловажный и бьющий по кошельку фактор, как необходимость ежегодной оплаты страховки, и не одной. Минимально обязательны два вида страхования: жизни и здоровья заемщика и самого жилья (от рисков утраты или повреждения). Без них вам либо не дадут кредит, либо увеличат на 1-2% ставку, что в итоге выйдет дороже. Кроме того, банк может предложить оформить дополнительно страхование титула – от утраты права собственности на купленную квартиру (это касается вторичного рынка) в случае непредвиденных обстоятельств. 

Чем больше сумма и срок вашего кредита, тем больше вы заплатите за страхование. И здесь важно учитывать такой немаловажный момент, как правильный выбор страховой компании. Обычно банк предлагает организации, аффилированные с ним, и заемщик послушно с этим соглашается. Но навязать определенные компании кредитная организация не может. Никто не мешает вам сравнить условия страхования, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант.   

Недооценка досрочного погашения

Обычно никто не против поскорее рассчитаться с банком, выплатив ипотеку раньше. Но зачастую заемщики думают, что лучше накопить большую сумму и разово ее внести, скажем, лет через 5 после взятия кредита. Тем самым они утрачивают экономически обоснованную возможность начать досрочное погашение вначале, когда выплачиваются самые большие проценты.

«Были времена, когда банки грозили штрафами за досрочное погашение, поскольку не хотели терять ожидаемую доходность, – напоминает Надежда Коркка. – Но теперь это запрещено законодательно, и заемщик вправе хоть каждый месяц вносить даже минимальные дополнительные суммы, сокращая тем самым не только размер переплаты по кредиту, но и его срок. Не пренебрегайте этой возможностью».  

Игнорирование рефинансирования и налогового вычета

Стандартно вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Но консервативные заемщики зачастую не хотят заново собирать документы и проходить процедуру оформления ипотеки в другом банке. Однако важно понимать, что даже при разнице всего в 2% между старой и новой ставками экономия выходит весьма существенная, особенно если до конца кредита еще далеко. 

Имеет смысл начать с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Правда, как показывает практика, происходит это довольно редко, поскольку банки предпочитают предлагать пониженные процентные ставки новым клиентам, с которыми еще не заключен договор. Параллельно нужно проанализировать наиболее подходящие предложения на рынке, обращая внимание не только на ставку, но и на дополнительные комиссии и прочие расходы, связанные с оформлением нового кредита.

Еще одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то можете получить обратно уплаченный налог как от стоимости жилья, так и от расходов по ипотечным процентам. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета составляет 2 млн рублей, то есть государство вернет вам 260 тысяч рублей, не считая возмещения стоимости ипотечных процентов (там лимит – 3 млн рублей). Раньше граждан пугала сложность процедуры возврата со сбором бесконечных справок, заполнением налоговых деклараций и посещением соответствующих органов. Но с 2021 года все стало существенно проще – теперь достаточно подать заявление в индивидуальном кабинете налогоплательщика, и это очень весомая победа над бюрократией.

Уход от контакта с банком

К сожалению, в жизни случаются неприятные форс-мажоры, когда человек заболевает или теряет работу, и ему становится нечем платить кредит. Последнее, что нужно делать в такой ситуации, – это прятаться от банка и не выходить на связь. Поверьте: банк не меньше вашего заинтересован в том, чтобы не доводить дело до суда и продажи квартиры на аукционе. Всегда можно договориться об изменениях условий по кредиту, попросив увеличить его срок и уменьшить ежемесячный платеж, либо взять кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга, она не ухудшит вашу кредитную историю и позволит пережить нелегкие времена. 

«Прежде чем брать ипотеку, серьезно просчитайте свои финансовые возможности, – советует Надежда Коркка. – Оцените доступность ежемесячного платежа – он не должен превышать 40-50% от доходов семьи, иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни, что неизбежно приведет к стрессам. Наличие ипотеки вовсе не предполагает, что вы должны начать хуже питаться и лишать себя ежегодного отпуска, экономя на своем здоровье. А вот постоянный поиск новых возможностей в виде дополнительных источников дохода и отказ от некоторых привычек, которые бьют по кошельку, точно не будут лишними».