Скачать программу
Сегодня 14:21
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:24
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:19
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:22
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:43
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:33
Конференции
Сегодня 11:28
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Уходящий 2019 год хотя и был непростым для рынка жилой недвижимости, но в целом оказался хорошо прогнозируемым. Однако в бизнесе всегда присутствует фактор неожиданности, поэтому эксперты «Метриум» подготовили обзор мало ожидаемых, но вполне вероятных событий, которые могут как помочь рынку жилья, так и подорвать его стабильность в 2020 году.

 

По мнению экспертов «Метриум», в 2020 году рынок недвижимости могут поджидать как минимум три «черных лебедя» (пессимистический прогноз), а именно – рост числа обманутых дольщиков, ускорение реновации и монополизация рынка. В то же время возможно и появление «белых лебедей» (оптимистический прогноз) – «амнистия» апартаментов, поэтапное раскрытие счетов эскроу и снятие социальных обременений с застройщиков.

 

«Черные лебеди»

 

Резкий рост числа обманутых дольщиков

Несмотря на то, что переход на новую модель долевого строительства оказался вполне посильной задачей для большинства российских застройщиков, еще остается немало компаний, которые оказались в подвешенном положении. С 1 июля по закону они не могут продавать жилье в строящихся домах по старым правилам, и не могут получить банковское финансирование под свои проекты в силу жестких банковских требований. В 2020 году такая проблема может напрямую затронуть их дольщиков.

По данным «Дом.рф», на 13 января 2020 из 3 473 юридических лиц – застройщиков, работающих в России, 390 компаний не могут привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ. Иными словами, они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую. Всего они возводят 12,6 млн кв.м жилья.

Уже в 2020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков. Их число может составить до 260 тыс. человек, тогда как сейчас, по словам директора Фонда защиты дольщиков Олега Говоруна, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. То есть армия обманутых дольщиков может вырасти более чем в два раза. Как результат – обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете – еще большему закручиванию гаек. Наиболее пессимистичный сценарий – законодатели вернутся к обсуждению инициатив о полном запрете продаж квартир до ввода домов в эксплуатацию.

 

Ускорение реновации

По данным официального сайта мэра Москвы, в октябре среди москвичей был проведен опрос о сроках реновации, которую планируется завершить за 15 лет. Большинство граждан (73% опрошенных) высказались за то, что реализацию программы необходимо ускорить. При этом 61% москвичей заявили, что рассматривают возможность покупки квартиры в строящихся домах, если власти откроют продажи дополнительных квартир в домах для переселенцев.

Ускорение реновации может привести уже в следующем году к резкому росту предложения на рынке новостроек массового сегмента. Сейчас, по подсчетам аналитиков «Метриум», он насчитывает более 16 тыс. квартир. В 2020 году, по словам Марата Хуснуллина, новые квартиры от города получат более 15 тыс. человек. Между тем, по опросам аналитического центра НАФИ, 24% участников программы планируют продать полученные квартиры, то есть рынок жилья в готовых новостройках может увеличиться на 3,6 тыс. объектов. Таким образом, ускорение темпов реализации программы реновации может за год увеличить предложение сразу на 20-22%.

Более того, чтобы ускорить реновацию, власти планируют продавать дополнительные квартиры, причем в больших объемах, что также приведет к повышению предложения на рынке. Это грозит фатальным усилением конкуренции между застройщиками и «городским» жильем, а также вытеснением из отрасли некоторых девелоперов.

 

Монополизация рынка

Реформа долевого строительства уже ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила крупные компании, с которыми охотнее сотрудничают банки. В ближайшем будущем это может привести к монополизации рынка.

По подсчетам экспертов «Метриум», на сегодняшний день общая площадь застройки в перспективных проектах московских застройщиков составляет более 60 млн кв.м. При этом на долю десяти крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек.

Приобретение участков для строительства между девелоперами никак не координируется, поэтому практически в любое время возможно такое стечение обстоятельств, при котором порядка трети (или больше) всего предложения новостроек будут контролироваться 5-10 игроками. Отсутствие конкуренции может привести, во-первых, к резкому ухудшению качества строительства новых объектов, а во-вторых, к росту средних цен на рынке, которые сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте – 173 тыс. рублей за кв.м).

 

«Белые лебеди»

 

«Амнистия» апартаментов

Неурегулированный юридический статус апартаментов всё чаще попадает в поле зрения ключевых государственных деятелей строительной отрасли. В ноябре 2019 года вице-премьер по строительству Виталий Мутко объявил о поручении разработать законопроект об апартаментах. В декабре это подтвердил замглавы Минстроя Никита Стасишин. За принятие закона об апартаментах высказался и гендиректор «Дом.рф» Александр Плутник, который не исключил, что владельцам апартаментов будет дано право переводить свою собственность из «формата в формат». Инициативы властей легализовать апартаменты озвучиваются регулярно с 2015 года, но развитие они до сих пор не получили. Выход данной инициативы на более высокий уровень в этом году делает легализацию апартаментов все более реальной.

По данным «Метриум», в 22% рынка новостроек в «старой» Москве представлены именно апартаментами (почти 10 тыс. лотов). Прояснение их статуса на уровне закона позволит наконец преодолеть неоднозначное отношение к этому типу жилья покупателей и создать нормальные условия для его реализации и позиционирования застройщиками, что в итоге приведет к росту спроса.

 

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Одной из главных проблем перехода строительной отрасли на банковское финансирование стала невозможность досрочного погашения кредитов средствами, накопленными на эскроу-счетах. Для застройщиков (особенно если они работают на региональных рынках жилья с низкой рентабельностью) такая схема оказалась дорогостоящей, потому что в цену приходится закладывать большие издержки на обслуживание кредита. Многие девелоперы, ссылаясь на международный опыт, призывают перенять схему поэтапного раскрытия эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере роста строительной готовности объекта.

В декабре Министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев сообщил о том, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов не будет снята с повестки дня. На встрече с нижегородскими девелоперами он заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это процедура, по которой работает весь мир, мы ее с повестки дня не снимаем. После того, как наши банкиры будут готовы – мы к этому вопросу вернемся».

                Поэтапное раскрытие счетов позволит снизить себестоимость реализации проекта за счет досрочного погашения выданных банком кредитов застройщику. Для покупателя это означает сдерживание роста цен на рынке.

 

Снятие социальных обременений с застройщиков

Одной из мер по повышению рентабельности бизнеса застройщиков может стать снятие «социальных» обременений с девелоперов. Сейчас широко распространена практика согласования и предоставления участков под строительство в обмен на обязательство девелопера построить социальные или инфраструктурные объекты, передающиеся затем в городское имущество. И это напрямую отражается на конечной цене для покупателя.

Эксперты «Метриум» не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, которые позволят освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих социальных объектов. Прежде всего, такая мера могла бы помочь девелоперам, которые возводят жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы). При этом строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов вполне может взять на себя государство. По данным Минфина РФ, за девять месяцев 2019 года профицит бюджета РФ составил 2,99 трлн рублей (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет).

Снятие подобных обременений позволит существенно снизить себестоимость строительства. В свою очередь это даст застройщикам более широкое пространство для ценовой конкуренции и адаптации предложения под возможности покупателя.

 

«В заключении скажу пару слов об общих тенденциях на рынке жилья в 2020 году, – резюмирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прежде всего, оптимизм вселяет заметное снижение ставок по ипотеке, которое произошло во втором полугодии 2019 года. Это дает основания полагать, что в следующем году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне. При этом мы ожидаем замедления темпов роста цен, а в некоторых проектах, правда, не самых ликвидных, возможна коррекция стоимости вниз. Наконец, завершение адаптации большинства застройщиков к новой модели финансирования позволит стабилизировать динамику предложения».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

В СВАО до конца года введут в эксплуатацию два храма

В настоящее время в Северо-Восточном административном округе столицы в работе на разных этапах строительства, проектирования и подготовки документации находятся 6 храмовых комплексов. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин.
00
ГК Гранель лого

Старт продаж нового корпуса ЖК «Пехра»

Группа компаний «Гранель», один из ведущих застройщиков Московского региона, объявляет старт продаж квартир в новом корпусе 4 жилого комплекса комфорт-класса «Пехра», расположенного в г. Балашиха, всего в 8 км от МКАД, в непосредственной близости к Щелковскому шоссе. Стоимость начинается от 2,1 млн рублей.
00
ГК Гранель лого

Старт продаж нового корпуса ЖК «Императорские Мытищи»

Группа компаний «Гранель», один из ведущих застройщиков Московского региона, объявляет старт продаж квартир в новом корпусе 8 жилого комплекса комфорт-класса «Императорские Мытищи», расположенного на юге Мытищинского района в 7 км от МКАД по Осташковскому шоссе.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон»

Прогулки «по карантину» - 70% новостроек комфорт и бизнес-класса находятся рядом с парками

Начало июня охарактеризовалось новшеством для жителей столицы – теперь москвичи могут дольше бывать на воздухе и гулять на расстоянии до 2 км от дома. Для посещения вновь доступны многие парки и зеленые территории, что не может не радовать. Конечно, в этой ситуации преимущество у тех, кто живет по соседству с рекреационными зонами. Поэтому в АН «БОН ТОН» решили изучить первичный рынок и оценить количество новостроек рядом с парками.
00
Федеральная кадастровая палата логотип

Поправки в законодательство помогут сократить срок регистрации договоров участия в долевом строительстве

Правительство России внесло поправки в закон о регистрации недвижимости, в числе которых сокращение сроков государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Федеральная кадастровая палата разъяснила проект поправок, а также напомнила, как госрегистрация договора участия в долевом строительстве защищает интересы будущего владельца недвижимости.
00
ГК МИЦ лого

ЖК «Новоград Павлино» вошел в тройку лучших в Московской области

Жилой комплекс «Новоград Павлино» от Группы компаний МИЦ занял 3-е место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Московской области, доступное жилье» I-го Ежегодного градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК.
00
Центр управления городским имуществом лого

Коммерческое помещение свыше 600 “квадратов” в САО выставлено на онлайн-аукцион

Помещение под реализацию склада или логистического центра в Головинском районе выставлено на торги. Об этом сообщил Центр управления городским имуществом.
00
42 выставка по недвижимости осень 2020

Новые скидки на новостройки

Как мы уже заметили рынок новостроек Москвы и Московской области даже в карантин не стоит на месте. Покупатели получили хорошие проценты по ипотеке от государства, открыты онлайн продажи у застройщиков и онлайн заявления на ипотеку у крупнейших банков. Это ли не повод сделать специальные условия для покупки именно сейчас еще лучше и этим стимулировать продажи?
00

В Коммунарке (ТиНАО) до конца 2021 года реконструируют несколько улиц

Для обслуживания открытой в прошлом году станции метро «Коммунарка» дорожники выполнят реконструкцию и строительство нескольких улиц поселка общей протяженностью около двух с половиной километров. Завершить работы, включающие в себя 3 этапа, планируется до конца 2021 года. Об этом сообщил руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
00
Технополис Москва логотип

Продукция резидента ОЭЗ «Технополис Москва» используется при реализации нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги»

Стеклопластиковые композитные перила московского производителя изделий из полимерных материалов ООО «Нанотехнологический центр композитов» («НЦК») установили на автомобильных мостах в Рязанской области в рамках реализации национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги».
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

После режима самоизоляции 8 из 10 покупателей загородного жилья в Подмосковье хотят жить там постоянно

Затянувшийся период карантинных мер в Москве и перевод многих работников на «удаленку» не только повысили интерес покупателей к загородной недвижимости, но и сделали их намерения более серьезными. Так, по данным специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, 8 из 10 клиентов, приобретающих жилье за городом, высказывают желание жить там постоянно. 55% покупателей выбирают для этого коттедж, 30% – таунхаус или дуплекс, 15% – квартиру в малоэтажном доме.
00
ФАУ «ФЦС» лого

Во второй тур Всероссийского конкурса на лучший архитектурный проект ЦРБ вышли 18 работ

Завершен прием работ для участия во втором туре Всероссийского открытого публичного конкурса на лучший архитектурный проект центральной районной больницы (ЦРБ) проектной мощностью 80, 240 и 400 коек. Инициаторы конкурса – Минстрой и Минздрав России. Организатором конкурса выступает ФАУ «ФЦС», оператор конкурса – Союз архитекторов России.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Обзор локаций для премиальной недвижимости за пределами ЦАО

Дефицит свободных участков в центре Москвы вынуждает застройщиков, которые специализируются на продукте премиум-класса, искать новые локации в других районах. Этот тренд набирает все большую силу. Эксперты «Метриум» подготовили рейтинг основных локаций за границами ЦАО, где реализуются объекты премиум-класса.
00
ГК Главстрой лого

«Главстрой» визуализировал концепцию парка ЖК Balance

«Главстрой» совместно с ведущей ландшафтной компанией России ARTEZA в рамках социокультурной программы парков в жилых кварталах разработал и визуализировал концепцию парка «Жилых кварталов Balance», расположенных в Юго-Восточном административном округе Москвы по адресу: Рязанский проспект, 26.
Или войти с помощью: