Леонид Муравин: «Скорее всего, резких скачков цен на недвижимость нам опасаться не следует»

Как отмечают многие аналитики, октябрь на рынке недвижимости был очень жарким. Количество сделок в этом месяце стремительно росло. Основной причиной, на их взгляд, явилось то, что 1 ноября заканчивалась госпрограмма льготной ипотеки. Но сейчас ее продлили. Рынок успокоился? Этот вопрос я задаю заместителю генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леониду Муравину.

• Я бы не хотел показаться излишне самоуверенным, поэтому ввязываться в заочный спор с авторитетными аналитиками рынка недвижимости не стану. Попытаюсь лишь внести свои коррективы. Я так думаю, что в сентябре и октябре на рынок недвижимости, кроме льготной ипотеки, оказали влияние несколько факторов, про которые уважаемые аналитики не упомянули. Я имею в виду:
• выборы Президента в США в начале ноября;
• волатильность курсов иностранных валют;
• особенности развития рынка энергоносителей (колебания цен на нефть и газ, ситуация вокруг «Северного потока-2»);
• международная обстановка в Ближнем Зарубежье (военные действия в Нагорном Карабахе, беспорядки и смена власти в Киргизии, выборы и последующие события в Белоруссии);
• вторая волна пандемии  и ожидания ужесточения ограничений;

Продление льготной ипотеки – взвешенное и продуманное решение руководства РФ. Конечно, эта мера поможет гражданам в сложной ситуации, вызванной тяжёлой эпидемиологической обстановкой, решить свои назревшие жилищные вопросы. С другой стороны, эта мера позволит всем участникам процесса строительства жилья не только выжить в тяжёлый период, но также и набрать обороты для дальнейшего развития строительного сектора экономики. А это миллионы рабочих мест, это социальные программы, это десятки тысяч предприятий, вовлечённых в работу важнейшей отрасли экономики всей России.

• Но ажиотаж был больше заметен на рынке новостроек, ибо только там давали кредит под 6,5%. А как вёл себя в октябре вторичный рынок? Как правило, они бывают связаны.
• Начну со второй половины вашего вопроса. Вы абсолютно правы. Рынок недвижимости – живой организм, в котором разные его сегменты взаимодействуют органично и неразрывно. Конечно же, изменения на рынке новостроек спровоцировали соответствующие изменения и на рынке вторичного жилья, и на рынке коммерческой недвижимости. Сегмент загородного жилья также в стороне не остался, и в Подмосковье мы видим заметное оживление. Земельные участки с домами и без, коттеджи и дачи,  дома и домики,  дворцы и «хижины дяди Тома» — покупательский интерес ко всем видам загородной недвижимости вырос так же, как и в секторе новостроек. Так что ажиотаж во всех сегментах рынка недвижимости мы наблюдаем с июля нынешнего года. И ноябрьские холода его не притормозили.
• За льготной ипотекой ринулись очень многие. В СМИ пишут, что в крупных городах есть риск возникновения такого явления, как «ипотечный пузырь». Вы с этим согласны?
• Очень интересный вопрос. Обратимся к недавнему прошлому. Всемирный экономический кризис 2008-2009 годов был во многом предсказуем. Непродуманная политика ведущих американских финансовых институтов (инвестиционный банк «Lehman Brothers», ипотечные компании «Fannie Mae», «Freddie Mac» и «AIG») привела к тому, что ипотечные кредиты в США выдавали фактически кому попало, направо и налево. Никто не проверял платёжеспособность заёмщиков. В результате наступил ожидаемый и неизбежный кризис неплатежей. Надулся тот самый «мыльный пузырь» ипотеки. Миллионы людей не смогли выполнить взятые на себя обязательства, и экономика буквально рухнула. Вслед за Соединёнными Штатами Америки в водоворот кризиса были втянуты Великобритания и Франция, Германия и Испания. В Испании цены на недвижимость тогда упали в несколько раз! Затем кризис охватил Азию. Подключились  Африка и Южная Америка. Тогда кризис болезненно ударил и по российской финансовой системе. Сегодня в России ситуация совершенно иная. Никто не хочет «наступать на старые грабли». Все действия руководства страны аккуратны и взвешены. Центробанк выполняет свои функции жёстко и чётко. Российские банки каждого заёмщика «просвечивают» придирчиво и непредвзято. Уверен, что ситуация 2008-2009 годов в России не повторится!
• Как только начался очень сильный спрос в сентябре-октябре на новостройки, так застройщики моментально стали поднимать цены на новостройки. Разумно ли это? И не придётся ли им потом снижать цены? Или строители будут это делать завуалированно, проводя различные акции или давая всевозможные скидки к каким-либо датам?
• На этот вопрос я смогу ответить совсем просто. Любые события в недвижимости происходят в строжайшем соответствии с рыночными законами. Всё определяет баланс спроса и предложения. Можно повышать цены сколько угодно, но предел роста цен неминуемо наступит именно тогда, когда спрос будет удовлетворён в полном объёме. Мы вынуждены быть реалистами. К сожалению, пандемия оказала серьёзнейшее влияние на покупательскую способность населения в нашей стране. Большинство россиян в течение последних шести месяцев богаче не стали. Действия застройщиков понятны, объяснимы, и полностью укладываются в логику сегодняшнего дня. Почему бы и не поднять цены на новостройки, если покупатели готовы покупать жильё по более высоким ценам? А что касается дня завтрашнего, — посмотрим. Если спрос увеличится, цены неизбежно поднимутся. Если спрос стабилизируется, то и цены будут стоять намертво. Если спрос упадёт, то цены в обязательном порядке пойдут туда же. Спрос определяет предложение. Так, и только так! И никак иначе! В любой стране, в любом городе, в любую эпоху. Таков закон рынка.
• Вслед за новостройками стали дорожать и квартиры на вторичном рынке. Насколько это обоснованно? Не проиграют ли продавцы, поддавшись эйфории роста спроса на новостройки?
• Рыночные механизмы универсальны. Рынок новостроек и рынок готового жилья находятся рядом, и функционируют бок о бок. Люди часто покупают жильё в новом доме, продавая квартиру со «вторички». Бывает и наоборот. Важно другое. Квартира может стоить ровно столько, сколько готов заплатить за неё покупатель. Продавцы «вторички» могут переписывать ценник раз в месяц, раз в неделю, раз в день. Хоть два раза в час. Нельзя забывать: главное действующее лицо в любой модели экономики – это покупатель, у которого появилась потребность вложить свои денежные средства в приобретение того, что ему необходимо. Повторюсь: спрос определяет предложение. В любом случае адекватный совет собственнику жилья сможет дать опытный специалист по операциям с недвижимостью. Только он сможет подсказать наиболее правильную стратегию продажи, с учётом сегодняшнего состояния рынка, которое он оценивает на основании сравнительного маркетингового анализа.
• Есть на рынке между его участниками разговор о том, что дешевая ипотека уже не приносит выгоды гражданам. Как считают аналитики Национального рейтингового агентства, эффект от введенной льготной программы исчерпан. По их мнению, цены на жилье выросли настолько, что перекрыли выгоду от снижения ставок. А как вы считаете?
• Мне неизвестно, на основании каких данных специалисты Национального рейтингового агентства пришли к выводу о том, что эффект от введенной льготной программы исчерпан. У нас, как у непосредственных участников событий на рынке недвижимости, есть своя позиция. Льготная ставка вовлекла в орбиту рынка недвижимости миллионы людей, которые до сегодняшнего дня даже мечтать не могли о каком бы то ни было  решении своей жилищной ситуации. Эффект от продления программы льготного кредитования мы будем наблюдать ещё долго. Этот эффект заметен и со стороны покупателей, и со стороны застройщиков. Ни для кого не секрет: карантинные меры оказали серьёзнейшее негативное воздействие на экономику страны. Особенно тяжёлыми эти последствия оказались для малого и среднего бизнеса. Фактор «отложенного спроса» также имеет большое значение. Люди не имели возможности  решить стоящие перед ними задачи по улучшению условий проживания в течение достаточно долгого срока. И вот, наконец-то появилась надежда.  Правительство Российской Федерации приняло крайне важное для страны решение о продлении льготной программы. Чем больше людей смогут воспользоваться этой возможностью, тем выше будет эффект от введённой льготной программы. И для населения, и для бизнеса, и для государства в целом.
• Дальнейшие перспективы рынка. Как считает руководитель компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, они не очень радужные. Вот цитата из его выступления: «В ближайшие месяцы, примерно до Нового Года, цены будут расти, а затем рынок встанет, потому что у покупателей закончатся деньги, а у продавцов — адекватные по цене квартиры». Вы согласны с аналитиком?
• Господин Репченко – один из авторитетнейших аналитиков рынка российской недвижимости. К его мнению мы привыкли прислушиваться с середины 2003-го года.  Спорить с ним бессмысленно. Конечно же, он во многом прав. К сожалению, количество денежных средств у населения после всех потрясений нынешнего года в обозримом будущем снизится, сбережения будут исчерпаны, а льготная ипотека – это ни в коем случае не бесплатный подарок со стороны руководства  страны. Наши банки очень избирательно подходят к процессу одобрения заёмщиков. И не выдают ипотечные кредиты всем подряд, как это происходило в Америке 12 лет назад. У нас каждый ипотечный кредит выдаётся конкретному заёмщику с учётом его безупречной кредитной истории, с учётом его финансовой состоятельности и надёжности. Все кредиты выдаются только при условии участия страховых компаний. Ведущие банки страны приветствуют участие солидных риэлторских компаний в процессе подготовки и проведения ипотечных сделок. Что касается темы колебаний цен на рынке недвижимости, то в этом вопросе, как мне кажется, нет таких рисков, как на рынке валют иностранных государств. Рынок недвижимости гораздо более консервативен. Скорее всего, резких скачков цен на недвижимость нам опасаться не следует. Продолжая мысль Олега  Николаевича, я бы сказал так: «Если рядом с Вами будет опытный специалист рынка недвижимости, то любые Ваши действия с жильём принесут Вам выгоду, независимо от тренда рынка, при росте цен, при падении цен, или даже при их стабилизации».