Ликвидные квартиры стимулировали спрос на «вторичке»

Сделки на вторичном рынке Москвы не рухнули – это подтверждает статистика профильного Управления ИНКОМ-Недвижимость: по спросу октябрь превзошел сентябрь на 15%, а две недели ноября были на 10% результативнее того же периода в октябре.

В сравнении с показателями суперэффективного 2021 г. сегодняшние тоже не выглядят провальными: авансов и сделок было на 5% больше в октябре и на 5% меньше в ноябре.

Быстрое восстановление покупательской активности после объявления частичной мобилизации специалисты связывают, в том числе, с появлением на рынке выгодных предложений ликвидных квартир – от уезжающих из страны на ПМЖ. В ноябре вторичная экспозиция разделена на две части: 80% лотов продаются со скидками 5–10% и быстро; 20% без дисконта и вечно, потому что покупатели их игнорируют.  

В профильном Управлении ИНКОМ-Недвижимость проанализировали динамику спроса на вторичном рынке жилья Москвы. По результатам октября выявлены 15%-ный рост относительно сентябрьского показателя и 5%–ный по сравнению с уровнем спроса в октябре прошлого года.

Две недели ноября по числу авансов были на 10% эффективнее того же периода в октябре, правда, отстали на 5% от ноябрьских значений в 2021 г.  

Относительно последних изменений эксперты отмечают: шок, вызванный мобилизацией, прошел буквально за неделю, и активность покупателей восстановилась – главным образом, за счет появления в продаже большого количества ликвидных объектов по сниженным ценам.

«Часть людей, которые решили окончательно покинуть страну и продать свои квартиры в Москве, готовы были предоставить существенный дисконт. И эти лоты с льготной стоимостью были настолько ''вкусными'' для рынка, что даже на фоне падения спроса и общей неопределенности покупатели стали проявлять к ним живейший интерес. По таким объектам было очень много звонков и обращений клиентов, – заявляет директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

– В целом средние скидки на ''вторичке'' массового сегмента составляют от 5% до 10%, максимальные 15%. Большинство продавцов адекватно оценивает сложившуюся ситуацию: отток из страны и мобилизация представителей поколения Y (30–35 лет), т. е. экономически активной части населения, которая принимала значительное участие в сделках и брала ипотечные кредиты, не могли не сказаться на количестве покупок и ценах.

Сейчас 80% собственников, желающих продать квартиру, предоставляют дисконт, и только 20% упорно стоят на своем, не желая уступить ни копейки. Примечательно, что в обычных условиях пропорция обратная. Результат: объекты по актуальной цене (с дисконтом) продаются очень быстро – у них срок экспозиции сократился примерно вдвое (до 37 дней) по отношению к средним значениям по рынку в ноябре прошлого года; тогда как переоцененные предложения покупатели игнорируют полностью».

Притом что цены сделок активно регулируются дисконтом, усредненная стоимость вторичной недвижимости корректируется незначительно. Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сейчас среднестатистический квадратный метр в старой Москве стоит 277,9 тыс. руб., за месяц он подешевел на 1%; в годовом выражении околонулевая положительная динамика – плюс 0,5%.

Во всех округах зафиксировано снижение показателей за месяц в диапазоне от минус 0,6% (в ЮЗАО) до минус 1,9% (в ЦАО). За год везде, кроме ЦАО (где средняя стоимость уменьшилась на 3,1%), цены чуть выросли. Более остальных подорожало жилье в ЗелАО, ЮВАО и ЮАО: на 4,4%, 3,6% и 2,7% соответственно.

В Новой Москве медианная цена «квадрата» составляет 203,2 тыс. руб., что на 0,3% меньше, чем в сентябре; за год отмечен прирост на 4,4% (против 194,6 тыс. руб.).

В Подмосковье стоимость 1 кв. м находится в среднем на уровне 138,8 тыс. руб. – по отношению к значению сентября она уменьшилась на 0,4%; в сравнении с данными октября 2021 г. (126,4 тыс. руб.) отмечен рост на 9,8%.  

По словам Дмитрия Таганова, руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, увеличение средних цен в перечисленных локациях соответствует общей тенденции вторичного рынка: более заметно стоимость повышается на территориях со сравнительно низкобюджетным предложением, которое всегда востребовано у покупателей – наиболее экономичные лоты вымываются, и в экспозиции остаются более дорогостоящие предложения. Вообще, ценовой прирост в годовом выражении совершенно незначительный, и он обусловлен активностью рынка в конце 2021 г. и в начале 2022 г., отмечает специалист.  

«В октябре вторичная экспозиция увеличилась на 5,3% к сентябрьским значениям, в ноябре рост прекратился. Собственно, ни о панике, ни о затишье на вторичном рынке речь сейчас не ведется. В отличие от сектора новостроек, где ситуация вызывает тревогу, вторичный сегмент прост и понятен. ''Холодный душ'' в конце сентября вряд ли пошел ему на пользу, но и травмы не нанес. Ключевая ставка ЦБ и ипотечные ставки, которые сейчас есть, позволяют рынку дышать.

Конечно, рост цен в нынешних условиях маловероятен – они и так находятся под давлением, а в случае удешевления жилья в новостройках стоимость вторичных квартир продолжит корректироваться, и это абсолютно нормально. Рынок был перегрет, цены взвинчены примерно на 30%, образовался ипотечный пузырь – все это должно было завершиться снижением. Что и произошло. Стоимость сделок уже опустилась на 15%, и у нее есть потенциал для дальнейшего плавного уменьшения. Ничего страшного нет. Но поддержка сфере недвижимости сейчас не помешала бы, в частности, льготная ипотека на вторичном рынке – это могло бы стимулировать спрос, в том числе, и на новостройки, ведь основные покупатели здесь те, кто продает вторичные квартиры и покупает первичные.

Падения востребованности жилья мы не ждем, так как в отсутствие альтернативных возможностей вложения денег недвижимость остается приоритетным вариантом сохранения средств. Это консервативный актив, т. е. самый надежный и безопасный, та тихая гавань, где можно чувствовать себя защищенным», – констатирует Сергей Шлома.