Механизмы комплексного развития территорий как драйвер развития городских территорий

Вызвавший бурное обсуждение в отрасли и обществе федеральный закон о комплексном развитии территорий или, как его еще называют, «всероссийской реновации», был принят в конце 2020 года. Однако удачные примеры реализации подобных механизмов встречались и ранее. Эксперты «Метриум» рассказывают об успешных кейсах КРТ на столичном рынке недвижимости.

Подходим комплексно

Комплексное развитие территорий представляет собой связанные между собой мероприятия, направленные на обновление городской среды. Они включают в себя не только жилищное строительство, но и формирование всей необходимой инфраструктуры (детских садов, школ, объектов здравоохранения, инженерных сетей и дорог), которая затем передается на баланс муниципалитета.

Механизмы КРТ могут быть реализованы как в отношении уже застроенных территорий, так и свободных площадок. Инициаторами программ выступают региональные и местные органы власти, а также правообладатели участков.

Стоит отметить, что федеральным законом определены общие принципы механизмов комплексного развития территорий. К ним относятся, например, параметры подпадающих под снос домов, порядок разработки градостроительной документации. При этом субъекты РФ могут устанавливать свои особенности с учетом местной специфики. Они касаются содержания программ КРТ, порядка реализации решений, источников финансирования (бюджет, средства инвесторов). Последний вопрос особенно важен, так как далеко не все регионы могут позволить себе программы, подобные московской реновации.

С чего начинается КРТ

При реализации проектов КРТ важно обеспечить единые подходы. Это позволит избежать диспропорции развития в границах муниципалитета и региона в целом. При этом существующие решения (в том числе генпланы поселений) зачастую не соответствуют потребностям жителей и современным тенденциям градостроительного планирования.

Поэтому Минстроем и ДОМ.РФ с привлечением отраслевого сообщества был разработан единый Стандарт комплексного развития территорий (далее – Стандарт). В это методическое руководство вошли рекомендации по освоению новых участков и развитию уже застроенных, сформированные с учетом актуальных международных и российских тенденций в урбанистике. Более того, в Стандарт включены готовые наборы решений, которые могут быть применены для реализации конкретных проектов КРТ.

Основные принципы комплексного развития территорий сформулированы в Стандарте. Всего их шесть:

•     высокая комфортность жилья, обеспечиваемая разнообразными планировками квартир и продуманными общественными пространствами;
•     функциональное разнообразие, то есть создание кварталов и районов с насыщенной социальной, деловой, сервисной и рекреационной инфраструктурой;
•     ориентация на здоровье и безопасность за счет оптимизации трафика, создания дворов без машин, качественных общественных пространств и социальной инфраструктуры в шаговой доступности;
•     комфортное перемещение благодаря разнообразию маршрутов и эффективной работе общественного транспорта;
•     вариативность использования участков за счет конструктивных и планировочных решений;
•     соразмерность перспективной застройки существующей.

Как в Москве КРТ развивали

За последние годы именно в столице наработан существенный опыт применения механизмов КРТ. Поэтому при разработке закона о комплексном развитии территорий за основу брались московские нормативные документы и уже реализованные проекты.

Первыми примерами КРТ в современной истории Москвы послужили «лужковская» программа сноса пятиэтажек и реализованные в западной части города (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО) проекты реконструкции ряда кварталов. В последние 10-15 лет вектор КРТ в Москве сместился в сторону редевелопмента промышленных территорий. Пригодных для строительства участков становилось все меньше, а земли бывших предприятий зачастую использовались нерационально, поэтому власти приняли решение о вовлечении подобных площадок. В рамках их реорганизации предусматривается не только возведение нового жилья, но и создание современной общественно-деловой и социальной инфраструктуры.

Примером такого подхода выступает преобразование промзоны «Калибр» в Останкинском районе. Около половины ее территории отдана под размещение технопарка с коворкингом и офисными пространствами, в другой части строится жилой комплекс бизнес-класса ILOVE. Девелопером выступает компания «Кортрос», реализовавшая ряд проектов комплексного развития и освоения территорий не только в Москве, но и иных городах России. Так, микрорайон «Академический», возводимый данным застройщиком в Екатеринбурге, представляет собой яркий пример создания нового городского пространства.

Имеющийся опыт преобразования территорий был учтен и при разработке концепции ЖК ILOVE. Она базируется на актуальном принципе «город в городе», который в полной мере отвечает требованиям Стандарта. В границах квартала расположены не только социальные учреждения (школа и детский сад), но и разнообразные объекты сервиса и ритейла. Концепция благоустройства включает в себя создание общественных пространств с детскими и спортивными площадками, а также центрального пешеходного бульвара. Уделено внимание и планировочным решениям квартир: представлены как однокомнатные варианты, так и пятикомнатные, существует возможность выбора лотов классического или евроформата.

«Все мегаполисы рано или поздно приходят к необходимости внедрения подходов, аналогичных КРТ, – отмечает Довран Гарагозов, GR-директор ГК «КОРТРОС (девелопер ILove). – Безусловно, они позволяют устранить имеющиеся диспропорции в развитии различных частей города. Тем более, сейчас мы приближаемся к моменту, когда необходимо коренное обновление не только жилищного фонда, но и инфраструктуры. Поэтому востребованность механизмов комплексного развития территорий в перспективе будет только возрастать».

Другой пример успешного редевелопмента – городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк», возводимый на юге столицы на месте бывшего Московского судостроительного и судоремонтного завода. При разработке концепции проекта особое внимание уделялось созданию комфортной городской среды. Поэтому только треть общей площади застройки (29 га) приходится на жилые корпуса. На остальной территории размещены объекты социальной инфраструктуры и современные общественные пространства.

Уже введены в эксплуатацию и приняли воспитанников детский сад на 220 мест и школа на 550 учеников. Особенностью проекта выступает собственная пешеходная набережная длиной 1,5 километра, которая состоит из прогулочной и спортивной частей. Также в ее границах расположены несколько зеленых зон, в том числе ивы и березы у реки, яблоневый и злаковый сады, участок с всесезонным озеленением, а также различные малые архитектурные формы и элементы ландшафтного дизайна. На дворовых территориях размещены спортивные и детские площадки для разных возрастов, зоны отдыха, места для гриля.

Квартиры в корпусах городского квартала «Ривер Парк» отличаются эргономичными планировками и максимальным полезным использованием площади. Интересной особенностью выступает наличие вариантов с эркерами и мастер-спальнями.  

Стоит отметить, что реализация проекта увязана с развитием транспортной инфраструктуры. Так, напротив квартала в настоящее время ведется строительство ТПУ «Нагатинский Затон», включающего в себя одноименную станцию метро, пересадочный хаб на наземный транспорт, деловые и социальные объекты. Кроме того, запланировано возведение моста, который соединит жилую застройку и транспортный узел.

«При разработке концепции городского квартала «Ривер Парк» мы руководствовались передовыми тенденциями городского планирования, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation. – Безусловно, в их число входит и комплексный подход, когда вся необходимая социальная и рекреационная инфраструктура находится в шаговой доступности».

«Принятие закона о комплексном развитии территорий – важный этап в развитии отечественного строительного комплекса, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Следующий шаг – практическое воплощение таких решений. Тем более, столичные застройщики уже имеют опыт реализации подобных проектов, который может быть использован не только в Москве, но и в масштабах всей страны».