Метаморфозы загородного рынка

В последние два года на рынке загородной недвижимости царила неразбериха форматов и цен. В поисках своей ниши застройщики выводили в продажу новые типы жилья, меняли концепции, экспериментировали со стоимостью. Что из этого вышло?

В целом 2012-2013 годы стали расцветом доступного загородного жилья. После экономического кризиса 2008 года элитные коттеджные поселки стали мало востребованы (за исключением нескольких наиболее удачных проектов).

Назад к элите

Тем не менее в последнее время были попытки возродить сегмент дорогой загородной недвижимости, в том числе строительство элитных коттеджей. Например, весной прошлого года на рынок вышел коттеджный поселок «Три короны» в престижном микрорайоне Мельничный Ручей Всеволожска. Сотка земли в проекте была оценена в 350 тыс. руб. Также предполагалось возводить на территории элитные коттеджи и таунхаусы. Заявленный срок реализации первой очереди – III квартал 2013 года – уже нарушен. Поселок развивается достаточно медленно.

При этом местоположение объекта, на наш взгляд, вполне удачно, но вот цены явно завышены. Как нам кажется, единственным способом выживания для подобных проектов является реконцепция, переориентация на сегмент бизнес-класса с уменьшением размеров участков и домовладений и удешевлением стоимости лотов. Недаром большинство игроков рынка элитной загородной недвижимости перешли в последнее время в более доступные сегменты.

Примеры успешной реконцепции дорогих коттеджных поселков известны. Например, в 2010 году был дан старт проекту «Смольный» на 40-м километре Выборгского шоссе (Всеволожский район). Изначально девелопер планировал возводить престижные коттеджи стоимостью от 6 до 16 млн руб. Однако вскоре стало понятно, что спрос на дорогую недвижимость иссяк, и тогда концепцию проекта перекроили в пользу строительства дешевых таунхаусов (вместо 200 коттеджей поселок будет включать около 800 таунхаусов). В настоящее время в «Смольном» предлагаются блок-секции от 69 кв. м по цене от 1,6 млн руб. Это обеспечило проекту успех, которого он никогда не добился бы, оставаясь в рядах «элиты».

Кто меньше?

Стремясь снять сливки на рынке дешевого жилья, некоторые девелоперы пошли по пути значительного уменьшения площадей предлагаемого жилья. Так, Группа компаний «Кивеннапа» в начале 2012 года впервые предложила покупателям блок-секции минимальной площади – 37 кв. м. Не самое удобное жилье, фактически однокомнатная двухэтажная квартира. Но, как выяснилось, и это не предел. Чуть позже компания СНВ, возводящая несколько поселков в Гатчинском районе, начала строить таунхаусы площадью 30 кв. м.

К счастью, возведение подобных таунхаусов не стало тенденцией. В противном случае малоэтажная загородная застройка являла бы собой невеселую картину. Остальные игроки рынка сблокированного жилья все-таки решили придерживаться минимальной отметки 70-80 кв. м – размеры просторной двухкомнатной квартиры.

Прошлый год стал не только временем расцвета таунхаусов, но и отправной точкой развития сегмента малоэтажных домов квартирного типа. За два года в пригородах Петербурга и на территории Ленобласти появилось несколько десятков новых малоэтажных комплексов. Надо заметить, что поначалу застройщики не были склонны к минимализму. В большинстве жилых комплексов самое маленькое жилье – это достаточно просторные однокомнатные квартиры площадью от 35-37 кв. м, при этом значительную часть предложения также составляют двухкомнатные квартиры («трешек» меньше). А, скажем, в малоэтажном районе Ванино (Ломоносовский район) эстонская компания «Тареал» решила вообще отказаться от «однушек» и строить как минимум двухкомнатные квартиры.

Квартиры мельчают

Однако в последнее время и на рынке малоэтажных загородных комплексов все чаще стали появляться квартиры-студии. Так, в новом проекте «Финские кварталы» (деревня Лупполово, Всеволожский район) компания ElementBeton предлагает студии площадью 25,7 кв. м. В проекте также много однокомнатных квартир от 35 кв. м и совсем мало двухкомнатных.

Жилой комплекс «Земляничная поляна» во Всеволожске от строительной компании «Росстройинвест» также включает довольно много студий, от 24,7 до 28 кв. м. Правда, здесь в ассортименте также есть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

Даже в малоэтажных домах в престижном Курортном районе Санкт-Петербурга девелоперы стали проектировать небольшие студии. Таким образом, рынок квартир в малоэтажке явно пошел по пути удешевления предложения за счет более мелкой «нарезки» площадей.

Выставка инноваций

Как еще привлечь покупателя, когда низкой ценой уже никого не удивишь? Новыми необычными форматами загородного жилья – решили застройщики. В итоге последние два года стали временем активных экспериментов. Так, уже упоминавшаяся компания СНВ создала новый формат жилья, получивший довольно странное название – купидон. Это двухуровневое жилье, чем-то напоминающее таунхаус, но с потолками около пяти метров. Площадь купидонов начинается от 37,5 кв. м, цены на них – от 1,4 млн руб. Застройщик также использует слово «лофт» для описания этого типа жилья, но лофтами все-таки правильнее называть апартаменты, создаваемые в бывших промышленных зданиях. Единственное, что роднит настоящие лофты с купидонами, – это высокие потолки.

Судя по обсуждениям на форумах, покупатели не видят большой разницы между купидонами и обычными таунхаусами, их больше интересует низкая цена. Однако, как нам кажется, стоит учитывать влияние нестандартных архитектурных решений на стоимость ремонта. Скорее всего, для обустройства таких домов потребуется индивидуальный дизайн-проект либо незаурядная фантазия хозяина.

Еще одну интересную новинку представила компания Landskrona в 2013 году – небольшие дачные дома (так называемые эковиллы) в достаточно престижном месте Выборгского района Ленобласти, на берегу Правдинского озера. Раньше там строились только коттеджи бизнес-класса со средней стоимостью 10 млн руб., но, встретившись со снижением платежеспособности покупательского спроса, девелопер решил пойти на определенные уступки. Площадь эковилл начинается от 82 кв. м, стоимость такого домовладения – 3,5 млн руб.

Не удивили

Эковиллы, если ориентироваться на данные сайта компании, продаются примерно такими же темпами, что и традиционные коттеджи более высокой ценовой группы. Так что бума не случилось. Все-таки покупатели с невысоким доходом не готовы платить за дачу 3,5 млн руб., они предпочтут домик в садоводстве стоимостью до 1 млн руб. Предложение актуально, пожалуй, для состоятельных граждан, которые просто не хотят переплачивать за дополнительные квадратные метры, предпочитая иметь небольшой дачный домик в престижном месте. Но таких людей пока тоже не очень много.

А в жилом районе Ванино активно продвигают формат ситивилл. Они бывают двух типов. Первый тип – это фактически обычный малоэтажный дом квартирного типа, только с более просторным планировками и панорамным остеклением. Наиболее интересен, на наш взгляд, второй тип ситивилл – круглой формы. За счет такого необычного решения девелоперу удалось, в частности, увеличить площадь балконов. У некоторых квартир целых два балкона общей площадью 25 кв. м. Спрос на ситивиллы в Ванино, по нашим данным, довольно высок. Но тут, возможно, сказывается не столько архитектурное новаторство, сколько авторитет иностранного застройщика и достаточно привлекательные цены.

Без плагиата

Любопытно, что на сегодняшний день нет примеров тиражирования загородных новаций. Ни одна компания пока не рискнула перенять опыт строительства лофтов, эко- или ситивилл. Учитывая хрупкость и непостоянство покупательского спроса за городом, игроки рынка осторожничают и пока внимательно следят за успехами и неудачами конкурентов.

В целом, по нашему мнению, естественный отбор на рынке загородного жилья работает вполне исправно. Как элитные коттеджи неоправданно больших площадей, так и крохотные таунхаусы, малопригодные для комфортной жизни, становятся своего рода тупиковой ветвью, а развитие получают все-таки объекты, которые можно условно отнести к «золотой середине». Опасения вызывают только квартиры в малоэтажке, которые стали мельчать, но, хочется верить, естественные механизмы рынка исправят и этот перекос.