Скачать программу
Сегодня 16:34
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:05
Тенденции рынка, аналитика
Сегодня 11:41
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 10:53
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Как и предполагали эксперты компании «Метриум», в 2020 году произошли события, которые кардинально изменили ситуацию на рынке жилья. Коронавирус, обвал рубля, новые налоги и политическая реформа. Аналитики «Метриум» рассказывают, как эти явления повлияют на стратегию покупателей и работу застройщиков.

 

Карантин

Практически во всех странах, где эпидемия коронавируса достигла большого масштаба, был введен карантин и ограничено передвижение граждан. В России такие меры пока не приняты, за исключением Москвы, где с 30 марта передвижение граждан по городу ограничено и допускается только в случае острой необходимости.

Для рынка новостроек ограничение перемещений покупателей и продавцов в целом – преодолимое испытание. Практически все этапы покупки новостройки сегодня переведены в режим онлайн. На сайтах проектов застройки клиенты могут:

– ознакомиться с ценами на все квартиры в продаже;

– выбрать и забронировать подходящий объект (по телефону или электронным письмом);

– посмотреть изображение будущего комплекса, прилегающих территорий, мест общего пользования, квартиры, вариантов отделки, в том числе и виртуальную 3D-модель;

– проверить ход строительства с помощью веб-камер, установленных на площадке, а также просмотрев фотоотчеты за прошедшие месяцы;

– прочитать всю проектную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, права застройщика на участок), а также посмотреть образец договора долевого участия;

– узнать обо всех акциях и скидках.

Иными словами, всю информацию, необходимую для принятия решения, можно получить, не выходя из дома. Заявки на ипотеку можно подать онлайн. Подписать договоры бронирования, ипотеки, договор долевого участия также можно с помощью электронной подписи. Девелоперские компании продолжают работать, переведя большинство сотрудников на дистанционный режим работы. Однако пока нельзя зарегистрировать договор долевого участия в Москве в связи с принятыми властями города мерами борьбы с вирусом.

В таких условиях спрос кратно сократится хотя бы в силу того, что внимание потенциальных покупателей будет сконцентрировано на собственном здоровье и повседневных бытовых вопросах. Напомним, во время кризиса 2008-2009 года спрос на новостройки существенно снизился и сместился в сторону вторичной недвижимости. В 2008 году было заключено на 67% меньше сделок, чем в 2007 году, в 2009 году – на 80% меньше относительно того же 2007 года.

 

Обвал рубля

За прошедший месяц рубль подешевел относительно доллара на 20%, а в сравнении с евро – на 25%. Опыт предыдущих девальваций российской валюты показал, что за ними следует рост цен практически на все товары. Сейчас, по разным оценкам, различные товары и услуги могут подорожать на 10-30%. Прежде всего, повышение цен затронет импортные товары, но косвенное влияние девальвации будет ощущаться везде, потому что даже локализованное в России производство зависит от импортных расходных материалов и оборудования.

Для покупателей обвал рубля будет означать снижение реальных доходов. С учетом того, что эта тенденция практически беспрерывно продолжается уже шесть лет, конечно, девальвация может подорвать спрос на жилье в долгосрочной перспективе. Впрочем, в период снижения реальных доходов на столичном рынке недвижимости наблюдалось и повышение активности клиентов – благодаря снижающимся ипотечным ставкам. 16 марта премьер-министр Михаил Мишустин поручил подготовить предложения по снижению ставок, поэтому можно ожидать, что во второй пакет антикризисных мер войдет и субсидирование ставок по кредитам, что поддержит покупателей.

Для застройщиков обвал рубля означает рост расходных статей, связанных с импортом. Прежде всего, на 20-30% строительная отрасль все еще зависит от поставок лифтового и другого инженерного оборудования. Остальные товары (почти все виды стройматериалов) производятся в России, поэтому на них девальвация повлияет косвенно. В итоге себестоимость строительства возрастет, но не столь сильно, как в кризисы 2008 или 2014 гг.

 

Сохранение ключевой ставки ЦБ

Обвал рубля рано или поздно приведет к росту инфляции, против которой Банк России, как и всегда, начнет принимать меры в виде повышения ключевой ставки. Хотя на последнем заседании ЦБ решил её не менять, он может это сделать в ближайшие месяцы (как, к примеру, в 2016 и 2018 гг.). Повышение ключевой ставки будет означать рост стоимости фондирования для банков, а значит – увеличение ставок по кредитам. Причем займы подорожают как для населения (ипотека), так и для застройщиков (проектное финансирование).

Если правительство не примет меры поддержки, то ипотека станет недоступной на фоне снижения доходов населения и роста цен на жилье в последние годы. Сейчас ставки в целом сохраняются на низком уровне, достигнутом к началу года (порядка 7,9-9% годовых), но многие банки их уже начали повышать, и этот процесс будет продолжаться, так как растет стоимость заимствования на международных рынках капитала. По прогнозам аналитиков агентства «Эксперта РА», в течение 2020 года ставки могут превысить уровень 10% годовых.

Для девелоперов повышение стоимости проектного финансирования означает рост издержек на обслуживание банковских кредитов, что также влияет на себестоимость. Для региональных застройщиков, работающих на грани рентабельности, это означает потерю прибыли и уход из отрасли. Впрочем, все текущие проекты, реализуемые на банковский кредит, все равно будут завершены, так что дольщикам беспокоится не следует.

 

Новые налоги

В обращении к россиянам президент Путин анонсировал налоговые изменения. Предложено облагать 15-процентным налогом дивиденды, которые выводятся в офшорные зоны, а также установить 13-процентный налог на доходы от вкладов в банковские депозиты. Вклады облагались налогом и раньше, но только если процент по ним значительно превышает ключевую ставку ЦБ.

Для рынка недвижимости эти меры означают возможный отток капиталов с вкладов и других финансовых активов и перевод их в недвижимость, строящуюся или готовую. Проекты застройки в Москве могут принести дольщикам сейчас доход от роста цены со старта строительства до ввода здания в эксплуатацию порядка 10-20% годовых, что почти в два раза выше доходности депозитов. Помимо этого, в отрасли проходит реформа долевого строительства – средства, внесенные на эскроу-счет в качестве оплаты квартиры в строящемся доме, застрахованы государством (в Москве и Санкт-Петербурге – до 10 млн рублей).

Кроме более высокой доходности, недвижимость представляет собой и более понятный и незыблемый для инвесторов актив. Квартиры в готовых новостройках в Москве и других крупных городах обладают высокой ценой, и в долгосрочной перспективе, скорее всего, будут дорожать как минимум на уровне инфляции. Помимо этого, их можно сдавать в аренду с доходом, покрывающим эксплуатационные издержки и даже возможное снижение рыночной стоимости.

 

Поправки в Конституцию

11 марта Госдума и Совет Федерации одобрили поправки в Конституцию, которые косвенно затрагивают практически все сферы жизни общества. Косвенный эффект от нововведения испытает и рынок недвижимости.

Непосредственное влияние на рынок жилья окажут ограничения, которые вводятся для различных должностных и выборных лиц. Для федеральных чиновников (ст. 71), губернаторов (ст. 77), руководителей исполнительной власти (ст. 78), сенаторов (ст. 95), депутатов (ст. 97), председателя и заместителей председателя правительства (ст. 110), судей (ст. 119) и прокуроров (ст. 129) вводятся ограничения на обладание «гражданством иностранного государства либо вида на жительство или иного документа, подтверждающего право на постоянное проживание на территории иностранного государства». Также «запрещается открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках».

Это означает, что представители элиты регионального и федерального уровня, которые часто и занимают управленческие должности, будут вынуждены часть своих средств вкладывать в местную недвижимость. Хотя прямой запрет на покупку и владение зарубежной недвижимости исчез из поправок, отсутствие права на получение вида на жительство или гражданство во многом делает бессмысленной покупку жилья за границей. Соответственно, можно ожидать роста спроса на высокобюджетную недвижимость в регионах и столице.

 

«Действительно, 2020 год станет временем стресс-теста для российского рынка недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако как показали предыдущие кризисы, строительная отрасль в целом не отличается высокой волатильностью (пожалуй, за исключением колебаний на рынке нефти) от других секторов экономики, что делает ее привлекательной как для рядовых граждан, так и для крупных инвесторов. Более того, последнее неспокойное десятилетие дало «игрокам» богатый опыт преодоления внутренних проблем. На этот опыт можно опираться и сейчас.

В то же время, далеко не все девелоперские компании переживут этот кризис. Экономическая ситуация будет способствовать череде банкротств и усилению тенденции к монополизации рынка, которая и так наблюдалось на фоне введения эскроу-счетов. Это также негативно отразится на объеме нового предложения и, как следствие, на реализуемых остатках.

Не могу не отметить важность государственной поддержки в текущих условиях. Россией накоплены огромные резервы (как в виде профицита бюджета, так и в золотовалютных запасах), на которые можно не один, а два раза модернизировать экономику страны. Как заверяли нас власти все последние годы, эти средства накапливаются на черный день. Очевидно, именно сейчас наступает момент, когда деньги должны превратиться в массированные государственные инвестиции в производство, человеческий капитал и даже в прямую денежную помощь населению (создание так называемого «базового дохода»), которые позволят поддержать потребительский спрос. В период, когда старые (США и Европа) и новые (Китай) ключевые игроки испытывают трудности, такой сценарий может дать шанс России занять более достойную позицию в мировой экономике».

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК "А101" лого

ГК «А101» расширяет список партнеров по онлайн-ипотеке

ГК «А101» (входит в ПФГ САФМАР Михаила Гуцериева) и Альфа-Банк провели первую совместную онлайн-сделку по выдаче ипотеки. Кредит получен без посещения офиса Альфа-Банка: все этапы сделки - подача документов, получение одобрения и подписание договора - прошли онлайн. Для оформлении кредита понадобился лишь минимальный пакет документов, доходы и занятость заемщка были подтверждены выпиской из Пенсионного фонда РФ.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон»

В 30% столичных новостроек комфорт-класса нет квартир с балконом

Условия самоизоляции привлекли внимание покупателей жилья к предложениям с балконами/лоджиями. Данное пространство все чаще используют не для хранения вещей, а для того, чтобы организовать место для отдыха или удаленной работы. Карантин выступил в качестве увеличительного зеркала, в силу которого наличие балкона/террасы приобрело еще большую важность в глазах покупателей. Но каждое ли предложение на рынке соответствует данному требованию?
00

За неделю в Росреестр поступило почти 160 тыс. заявлений в электронном виде.

Количество заявлений на учетно-регистрационные действия в электронном виде, поступивших в территориальные управления Росреестра за неделю с 18 по 22 мая, составило 159 419. Это на 45% больше, чем на прошлой неделе, и на 25% больше, чем за аналогичный период апреля. Всего за этот период было обработано 446 761 заявлений.
00
Rusland SP – консультант по инвестициям и девелопменту

К концу года загрузка отелей может вырасти только до 40%

По данным аналитиков Rusland SP Hospitality, на сегодняшний день средняя загрузка отелей Москвы и Петербурга составляет всего 15% против 80% в 2019 году. К концу года эксперты прогнозируют среднюю загрузку лишь на уровне 40%.
00
Центр управления городским имуществом лого

Свыше 150 парковочных мест могут приобрести жители Таганского района, воспользовавшись преимущественным правом

Свыше 150 машино-мест на Брошевском переулке выставлены на продажу от города. Об этом сообщили в Центре управления городским имуществом.
00
Россельхозбанк логотип

РСХБ выдал кредитов по программе льготной сельской ипотеки на сумму более 10 млрд рублей

В России растет востребованность льготной сельской ипотеки в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Количество поданных заявок на данный кредит в Россельхозбанке перешло отметку 64 тысячи на общую сумму более 140 млрд рублей.
00

Сбербанк снижает ставки на рефинансирование ипотеки

Сбербанк снижает ставки на рефинансирование ипотечных кредитов других банков на 0,5 п.п. С 25 мая 2020 года рефинансировать ипотеку в Сбербанке можно по ставке от 8,5% годовых.
00

Индекс потребительской активности в стране за последнюю неделю вырос

Новый аналитический портал Сбербанка SberIndex.ru публикует индекс потребительской активности за прошлую неделю. С 18 по 24 мая индекс потребительской активности в России оказался самым высоким за все недели самоизоляции, его среднее значение достигло 61 (с 11 по 17 мая средний индекс по России за неделю составлял 58). Его значения колебались между 51 и 70.
00
Любовь и голуби жк

«СМУ-6 Инвестиции»: Друзья двухколесных – жилые комплексы столицы, дружелюбные к мотоциклистам

Владельцы мотоциклов нередко сталкиваются с проблемой, где припарковать «железного коня» на ночь или на зиму: арендовать большое парковочное место дорого и невыгодно, оставить байк возле подъезда – рискованно. Оптимальное решение предлагает «СМУ-6 Инвестиции» – девелопер жилого комплекса «Любовь и Голуби»: в закрытом подземном паркинге наряду со стандартными машино-местами появятся специальные места для мотоциклов площадью 3,2 кв. м.
00

Прием заявок на конкурс «Лучший реализованный проект в области строительства» продлен до 5 июня

Сроки приема заявок для участия в конкурсе «Лучший реализованный проект в области строительства», на который могут быть представлены построенные в 2019 году жилищные, транспортные, социальные, спортивные и коммерческие объекты, а также реализованные проекты реставрации, продлены до 5 июня включительно. Об этом сегодня сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, входящий в состав Городской конкурсной комиссии.
00
Интеко логотип

Ипотека от 4,5% годовых в столичных проектах «ИНТЕКО»

Компания «ИНТЕКО» объявила о запуске ипотечных программ по ставке от 4,5% годовых на покупку квартир в своих московских жилых комплексах «Садовые кварталы», West Garden и «Вестердам». На текущий момент покупателям квартир в столичных новостройках компании готовы предоставить жилищный кредит 18 ведущих банков страны.
00
ФСК

ГК ФСК открывает офисы продаж в Московской области

Группа компаний ФСК объявляет о возобновлении работы офисов продаж, которые расположены в Московской области. Обслуживание покупателей будет вестись в соответствии с санитарными мерами, призванными предотвратить распространение коронавирусной инфекции. На первом этапе посещение офисов покупателями будет осуществляться по предварительной записи. Нахождение в помещении возможно только при использовании индивидуальных средств защиты – масок и перчаток.
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Ипотечное кредитование в апреле сократилось на 18%

По предварительным данным "Объединенного кредитного бюро" (ОКБ), банки в апреле 2020 года выдали 81,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 184 млрд рублей. По сравнению с мартом выдачи сократились на 33% по количеству и на 39% по объему. В сравнении с апрелем 2019 года выдачи снизились на 18%.
00
Банк Дом.РФ лого

Банк ДОМ.РФ совместно с застройщиками запускает ипотеку по ставке от 2,9%

Банк ДОМ.РФ в партнерстве с застройщиками запускает программу субсидирования ипотечных ставок при покупке квартир в новостройках, строящихся с использованием проектного финансирования. Оформить ипотеку в рамках программы можно по ставке от 2,9%. Снизить ставки позволяет механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Участвующие в программе застройщики смогут направить на субсидирование ставки часть доходности от наполнения счетов эскроу.
00
Технополис Москва логотип

Резидент ОЭЗ «Технополис Москва» вложит около 1 млрд рублей в новое производство

Производитель вилочных погрузчиков компания «Гринго» направит на развитие нового производства около 1 млрд рублей, строительство завода начнется в этом году на площадке «Алабушево» ОЭЗ «Технополис Москва», сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Или войти с помощью: