Сегодня 13:35
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:01
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:13
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 09:41
Тенденции рынка, аналитика
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Как и предполагали эксперты компании «Метриум», в 2020 году произошли события, которые кардинально изменили ситуацию на рынке жилья. Коронавирус, обвал рубля, новые налоги и политическая реформа. Аналитики «Метриум» рассказывают, как эти явления повлияют на стратегию покупателей и работу застройщиков.

Карантин

Практически во всех странах, где эпидемия коронавируса достигла большого масштаба, был введен карантин и ограничено передвижение граждан. В России такие меры пока не приняты, за исключением Москвы, где с 30 марта передвижение граждан по городу ограничено и допускается только в случае острой необходимости.

Для рынка новостроек ограничение перемещений покупателей и продавцов в целом – преодолимое испытание. Практически все этапы покупки новостройки сегодня переведены в режим онлайн. На сайтах проектов застройки клиенты могут:

– ознакомиться с ценами на все квартиры в продаже;

– выбрать и забронировать подходящий объект (по телефону или электронным письмом);

– посмотреть изображение будущего комплекса, прилегающих территорий, мест общего пользования, квартиры, вариантов отделки, в том числе и виртуальную 3D-модель;

– проверить ход строительства с помощью веб-камер, установленных на площадке, а также просмотрев фотоотчеты за прошедшие месяцы;

– прочитать всю проектную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, права застройщика на участок), а также посмотреть образец договора долевого участия;

– узнать обо всех акциях и скидках.

Иными словами, всю информацию, необходимую для принятия решения, можно получить, не выходя из дома. Заявки на ипотеку можно подать онлайн. Подписать договоры бронирования, ипотеки, договор долевого участия также можно с помощью электронной подписи. Девелоперские компании продолжают работать, переведя большинство сотрудников на дистанционный режим работы. Однако пока нельзя зарегистрировать договор долевого участия в Москве в связи с принятыми властями города мерами борьбы с вирусом.

В таких условиях спрос кратно сократится хотя бы в силу того, что внимание потенциальных покупателей будет сконцентрировано на собственном здоровье и повседневных бытовых вопросах. Напомним, во время кризиса 2008-2009 года спрос на новостройки существенно снизился и сместился в сторону вторичной недвижимости. В 2008 году было заключено на 67% меньше сделок, чем в 2007 году, в 2009 году – на 80% меньше относительно того же 2007 года.

Обвал рубля

За прошедший месяц рубль подешевел относительно доллара на 20%, а в сравнении с евро – на 25%. Опыт предыдущих девальваций российской валюты показал, что за ними следует рост цен практически на все товары. Сейчас, по разным оценкам, различные товары и услуги могут подорожать на 10-30%. Прежде всего, повышение цен затронет импортные товары, но косвенное влияние девальвации будет ощущаться везде, потому что даже локализованное в России производство зависит от импортных расходных материалов и оборудования.

Для покупателей обвал рубля будет означать снижение реальных доходов. С учетом того, что эта тенденция практически беспрерывно продолжается уже шесть лет, конечно, девальвация может подорвать спрос на жилье в долгосрочной перспективе. Впрочем, в период снижения реальных доходов на столичном рынке недвижимости наблюдалось и повышение активности клиентов – благодаря снижающимся ипотечным ставкам. 16 марта премьер-министр Михаил Мишустин поручил подготовить предложения по снижению ставок, поэтому можно ожидать, что во второй пакет антикризисных мер войдет и субсидирование ставок по кредитам, что поддержит покупателей.

Для застройщиков обвал рубля означает рост расходных статей, связанных с импортом. Прежде всего, на 20-30% строительная отрасль все еще зависит от поставок лифтового и другого инженерного оборудования. Остальные товары (почти все виды стройматериалов) производятся в России, поэтому на них девальвация повлияет косвенно. В итоге себестоимость строительства возрастет, но не столь сильно, как в кризисы 2008 или 2014 гг.

Сохранение ключевой ставки ЦБ

Обвал рубля рано или поздно приведет к росту инфляции, против которой Банк России, как и всегда, начнет принимать меры в виде повышения ключевой ставки. Хотя на последнем заседании ЦБ решил её не менять, он может это сделать в ближайшие месяцы (как, к примеру, в 2016 и 2018 гг.). Повышение ключевой ставки будет означать рост стоимости фондирования для банков, а значит – увеличение ставок по кредитам. Причем займы подорожают как для населения (ипотека), так и для застройщиков (проектное финансирование).

Если правительство не примет меры поддержки, то ипотека станет недоступной на фоне снижения доходов населения и роста цен на жилье в последние годы. Сейчас ставки в целом сохраняются на низком уровне, достигнутом к началу года (порядка 7,9-9% годовых), но многие банки их уже начали повышать, и этот процесс будет продолжаться, так как растет стоимость заимствования на международных рынках капитала. По прогнозам аналитиков агентства «Эксперта РА», в течение 2020 года ставки могут превысить уровень 10% годовых.

Для девелоперов повышение стоимости проектного финансирования означает рост издержек на обслуживание банковских кредитов, что также влияет на себестоимость. Для региональных застройщиков, работающих на грани рентабельности, это означает потерю прибыли и уход из отрасли. Впрочем, все текущие проекты, реализуемые на банковский кредит, все равно будут завершены, так что дольщикам беспокоится не следует.

Новые налоги

В обращении к россиянам президент Путин анонсировал налоговые изменения. Предложено облагать 15-процентным налогом дивиденды, которые выводятся в офшорные зоны, а также установить 13-процентный налог на доходы от вкладов в банковские депозиты. Вклады облагались налогом и раньше, но только если процент по ним значительно превышает ключевую ставку ЦБ.

Для рынка недвижимости эти меры означают возможный отток капиталов с вкладов и других финансовых активов и перевод их в недвижимость, строящуюся или готовую. Проекты застройки в Москве могут принести дольщикам сейчас доход от роста цены со старта строительства до ввода здания в эксплуатацию порядка 10-20% годовых, что почти в два раза выше доходности депозитов. Помимо этого, в отрасли проходит реформа долевого строительства – средства, внесенные на эскроу-счет в качестве оплаты квартиры в строящемся доме, застрахованы государством (в Москве и Санкт-Петербурге – до 10 млн рублей).

Кроме более высокой доходности, недвижимость представляет собой и более понятный и незыблемый для инвесторов актив. Квартиры в готовых новостройках в Москве и других крупных городах обладают высокой ценой, и в долгосрочной перспективе, скорее всего, будут дорожать как минимум на уровне инфляции. Помимо этого, их можно сдавать в аренду с доходом, покрывающим эксплуатационные издержки и даже возможное снижение рыночной стоимости.

Поправки в Конституцию

11 марта Госдума и Совет Федерации одобрили поправки в Конституцию, которые косвенно затрагивают практически все сферы жизни общества. Косвенный эффект от нововведения испытает и рынок недвижимости.

Непосредственное влияние на рынок жилья окажут ограничения, которые вводятся для различных должностных и выборных лиц. Для федеральных чиновников (ст. 71), губернаторов (ст. 77), руководителей исполнительной власти (ст. 78), сенаторов (ст. 95), депутатов (ст. 97), председателя и заместителей председателя правительства (ст. 110), судей (ст. 119) и прокуроров (ст. 129) вводятся ограничения на обладание «гражданством иностранного государства либо вида на жительство или иного документа, подтверждающего право на постоянное проживание на территории иностранного государства». Также «запрещается открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках».

Это означает, что представители элиты регионального и федерального уровня, которые часто и занимают управленческие должности, будут вынуждены часть своих средств вкладывать в местную недвижимость. Хотя прямой запрет на покупку и владение зарубежной недвижимости исчез из поправок, отсутствие права на получение вида на жительство или гражданство во многом делает бессмысленной покупку жилья за границей. Соответственно, можно ожидать роста спроса на высокобюджетную недвижимость в регионах и столице.

«Действительно, 2020 год станет временем стресс-теста для российского рынка недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако как показали предыдущие кризисы, строительная отрасль в целом не отличается высокой волатильностью (пожалуй, за исключением колебаний на рынке нефти) от других секторов экономики, что делает ее привлекательной как для рядовых граждан, так и для крупных инвесторов. Более того, последнее неспокойное десятилетие дало «игрокам» богатый опыт преодоления внутренних проблем. На этот опыт можно опираться и сейчас.

В то же время, далеко не все девелоперские компании переживут этот кризис. Экономическая ситуация будет способствовать череде банкротств и усилению тенденции к монополизации рынка, которая и так наблюдалось на фоне введения эскроу-счетов. Это также негативно отразится на объеме нового предложения и, как следствие, на реализуемых остатках.

Не могу не отметить важность государственной поддержки в текущих условиях. Россией накоплены огромные резервы (как в виде профицита бюджета, так и в золотовалютных запасах), на которые можно не один, а два раза модернизировать экономику страны. Как заверяли нас власти все последние годы, эти средства накапливаются на черный день. Очевидно, именно сейчас наступает момент, когда деньги должны превратиться в массированные государственные инвестиции в производство, человеческий капитал и даже в прямую денежную помощь населению (создание так называемого «базового дохода»), которые позволят поддержать потребительский спрос. В период, когда старые (США и Европа) и новые (Китай) ключевые игроки испытывают трудности, такой сценарий может дать шанс России занять более достойную позицию в мировой экономике».

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Загрузка отелей Москвы снизилась до 70% по итогам I полугодия 2025 года

По итогам первой половины 2025 года средняя загрузка столичных гостиниц снизилась на 3,2 пп. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наибольшее снижение зафиксировано в категории трехзвездочных отелей (-7,8 пп., до 70,6%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Летнее похолодание – спрос на жилье в Москве в I полугодии

По итогам первого полугодия 2025 года рынок жилья Москвы продемонстрировал заметное снижение активности - число сделок на рынке строящегося жилья за полгода сократилось в годовом выражении на 16%, а на рынке готового жилья – на 3%.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

За пять лет средний чек сделки в новостройках Московского региона вырос в диапазоне 21–52%, а медианная площадь купленных квартир уменьшилась на 2–14,5%

За пять лет максимальный рост стоимости предложения – на 77% – зафиксирован в Подмосковье, а средний чек сделки более всего увеличился в ТиНАО: на 52%.
10
Дмитровское ш., д. 93, к. 2, САО, Бескудниковский

В Бескудниковском районе сдан дом по программе реновации

Шестисекционный дом возведён по индивидуальному проекту. Площадь квартир в новостройке составила почти 12,6 тысячи квадратных метров. Новостройке присвоен адрес: Дмитровское шоссе, д. 93, к. 2.
00
Индустриальный парк “Южные Врата” от Instone Development

Склад на миллион деталей: Carville расширяется в “Южных Вратах”

Ведущий девелопер и собственник складской недвижимости Instone Development подписал договор с компанией Carville на расширение площадей в индустриальном парке “Южные Врата”. Суммарно Carville арендовал 29 000 м2.
10
Свободный пр-кт, влд. 12, ВАО, Новогиреево

Согласован проект дома по программе реновации в Новогиреево

Новостройка будет строиться по адресу: Свободный проспект, владение 12. Это будет четырехсекционное здание переменной этажности на 470 квартир. Его возведут на месте снесенного пятиэтажного жилого дома.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги I полугодия 2025 на первичном рынке Москвы

Накопительным итогом в I полугодии 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 55 622 договора участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости (-19,3% к аналогичному периоду 2024 года).
00
Покупатель и продавец пожимают руки на фоне подъезда многоэтажного дома в городе

Альтернативные сделки недвижимости через быстрый выкуп: как работает рынок внутри рынка

Альтернативные сделки составляют 90% рынка недвижимости, создавая цепочки участников. Быстрый выкуп решает проблему ликвидности за счет дисконта 15-25%.
00
ЖК «1-й Шереметьевский», графика

ГК ФСК начала продажи меблированных квартир «под ключ» в ЖК «1-й Шереметьевский»

ГК ФСК запустила реализацию полностью меблированных квартир в ЖК «1-й Шереметьевский», расположенном в Химках. Новый формат «под ключ» стал продолжением стратегии девелопера по расширению линейки готовых решений для клиентов.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

В 2025 г. будет введено рекордное количество гостиничных номеров в регионах России

В 2025 году в российских регионах может быть запущено 23 новых гостиничных комплекса на более чем 5 тысяч номеров, что станет абсолютным рекордом. По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. активный рост гостиничного девелопмента продолжится.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

В первой половине 2025 года вступили в действие более полусотни новых и актуализированных НТД в области строительства

Среди них 44 свода правил (СП) и 14 стандартов (ГОСТ и ГОСТ Р), охватывающих ключевые направления проектирования, строительства и эксплуатации объектов капитального строительства.
00
Мангазея в Богородском

Восточный округ лидирует по темпам роста предложения новостроек за год

Объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке «старой» Москвы за год сократился на 2,7%, в то же время увеличение экспозиции зафиксировано в 4 из 10 административных округов.
10
Велозаводская ул., влд. 2 (зу. 2), ЮАО, Даниловский

Новостройку по программе реновации возводят на Велозаводской улице

На юге столицы в районе Даниловский началось строительство дома по программе реновации общей площадью более 15,5 тысячи квадратных метров. В новостройке запроектировано 176 квартир. Первые этажи будут нежилыми, также запланирована подземная парковка.
10
PR-директор «БЭЛ Девелопмент» Оксана Макеенкова на открытии шоурума в новосибирском комплексе элитных резиденций «Маяковский», 2025

Больше, чем просто стены: как событийный маркетинг помогает продавать элитные метры

В современном мире, где конкуренция на рынке недвижимости высока как никогда, традиционные методы продаж не приносят желаемый результат. Девелоперы активно ищут новые, нестандартные подходы к продвижению своих проектов.
00
Ricci логотип

Вакансия на рынке складской недвижимости в Московском регионе выросла впервые за несколько лет

По итогам I полугодия 2025 года доля свободных качественных складских площадей в Московском регионе достигла 2,5%, зафиксировав рекорд за последние 4 года, однако показатель остается на относительно низком уровне в масштабе всего рынка.
Или войти с помощью: