Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
19.07.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.07.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
18.07.2019
Тенденции рынка, аналитика
Агентство «РЕЛАЙТ-недвижимость», логотип компании
Фото: Источник фото

В этом выпуске поговорим о долевой собственности - с чем может столкнуться покупатель при приобретении доли в квартире. И чем на практике отличается продажа доли от продажи комнаты. И, как уже не раз, начнем с типичного примера "из жизни".

Студентке Лизе родители дали денег на покупку комнаты в коммунальной квартире. А так как девушка считала себя продвинутой, то на фирму и к другим посредникам обращаться не стала. Она решила провести «операцию» сама. Долго и усиленно штудировала интернет  и … наконец, нашла объявление, которое устраивало по местоположению и укладывалось в сумму, выделенную на жилье родителями.

Когда она пришла по указанному адресу, то дверь ей открыла опрятная и ухоженная старушка. Она была высока, широка в плечах и казалась такой грозной и неприступной. Сначала студентка немного опешила и даже хотела сразу развернуться и уйти. Но голос грозной старушки был таким приятным и ласковым, что Лиза просто обомлела. И они познакомились. Настасья Петровна, так звали хозяйку комнаты, показала ей свое жилище и сказала, что в соседней комнате живет ее внук с женой. Мол, они молодые, ты молодая, подружитесь.

Комната Лизе понравилась, большая и светлая. Два окна и высокие потолки давали большой объем. Она даже не верила своему счастью: за такую сумму купить такую прекрасную комнату. Между тем Настасья Петровна рассказала ей об истории комнаты. Она сказала, что квартиру они получили с мужем, потом стечением обстоятельств с ними стал жить внук. Сначала временно, без прописки, а потом поселился постоянно. Когда муж умер, внук женился, то они на троих приватизировали эту квартиру в долевую собственность. Каждому по доле, чтоб не было обидно.

Через два дня они договорились встретиться с внуком и его женой, чтобы сходить к нотариусу и написать отказную бумагу от покупки комнаты. Внук с женой пока сидели в очереди, пообщались с новым покупателем, и остались друг другом довольны. У нотариуса же и составили договор купли-продажи. Потом заложили деньги в ячейку и отдали договор на регистрацию. Лиза сообщила родителям радостную весть и приглашала их на новоселье. Мол, поможете мне и с переездом, и подскажите, как лучше обставить комнату.

Доля ваша – комната наша

В назначенный день Лиза получила документы на комнату, ключи от хозяйки, а потом отправилась на вокзал встречать родителей. Когда они втроем ехали в квартиру, Лиза радовалась и взахлеб рассказывала о своей удачной покупке.

Дома была соседка Марина, жена внука бабушки, которая продала Лизе комнату. Она сидела на кухне с завязанным горлом, и пила чай с малиной. Доброжелательно поздоровавшись с пришедшими, девушка чай пить перестала. Лиза помогла раздеться маме с папой и повела их в свою комнату. Но открыв дверь, просто обомлела. Комната была уже обставлена, но только не ее вещами.

  • А почему вы заняли мою комнату, - спросила тихо Лиза соседку, еле сдерживая гнев.
  • Какую вашу? - пожала та плечами. - Как бабушка выехала, так мы в ней и поселились.
  • Но подождите, Настасья Петровна показывала мне ее, она сказала, что это комната ее, - не унималась Лиза.
  • Да, жила в ней она, а сейчас мы живем, - женщина пожала плечами и стала мыть посуду.
  • То есть вы хотите сказать, что жила она не в своей комнате? - недоуменно проговорила Лиза и устремила вопросительный взгляд на женщину.
  • Почему не в своей? В своей, - проговорила сноха. - И если бы не продала, то так бы в ней и продолжала жить.
  • Ничего не понимаю. Объясните, - Лиза бессильно опустилась на табуретку. В проеме двери стояли опешившие родители и молчали.
  • Все очень просто, - чуть хрипловато начала Марина. - Эту квартиру дедушка Вани, моего мужа, получил еще в советское время. Вскоре их дочь с мужем уехали на заработки на Север, а сына своего оставили родителям. С тех пор он у них и живет, и прописан здесь. Когда мы с ним поженились, Ваня занимал маленькую комнату, а его бабушка с дедушкой - большую. И даже когда муж Настасьи Петровны скончался, мы не стали заводить с ней разговор о переезде. Сначала не хотели травмировать, все же она прожила там много лет, привыкла, а потом, потому что она начала собираться на жительство в деревню.
  • Но подождите, - вставил слово отец Лизы, - раз бабушка продала свою комнату Лизе, то значит, что вы заняли ее самоуправно.
  • А где написано, что Лиза купила именно эту комнату, - немножко нервно проговорила Марина.
  • Как где? Вот свидетельство о собственности, сегодня получили, - бросила резко Лиза, подавая документ соседке.
  • Но здесь написано, что вы купили 1/3 доли такой-то квартиры, - возвращая бумагу, проговорила сноха.
  • Какая разница, что там написано, - не сдавалась Лиза, хотя уже начинала понимать всю зыбкость своего положения. - Я же деньги заплатила за большую комнату. Маленькая столько не стоит.
  • Ну, знаете ли, кто чего стоит, не вам решать, - зло бросила Марина и скрылась в своей комнате. Щелкнул замок. Лиза понуро прошла в свою обшарпанную комнату, потом подошла к окну, оперлась на него руками и заплакала. Подошла мать и стала уговаривать дочь не расстраиваться.
  • Может в суд подать? - робко проговорил отец Лизы.
  • В суд, именно в суд! - подхватила Лиза. - Это же просто наглость, какое-то самоуправство. Деньги берут за одну комнату, а потом в итоге пытаются втолкнуть в другую. Чистой воды мошенничество. Мы вас выведем на чистую воду, - и девушка погрозила кулаком в сторону комнаты соседей. Но там стояла тишина. На выпад Лизы соседка не ответила.

Юрист надежды не вселил

Расстроенные, они вышли из квартиры. Потом зашли в кафе перекусить. Сидели долго, ели не спеша, размышляли. Решили, что суд - это долго. И неизвестно, какое решение он примет. Поэтому для начала решили пойти в риэлторскую компанию проконсультироваться. Там, как написано в рекламе, не только денег за консультации не берут, но и дадут правильный ответ. Все же это их хлеб, они уж точно все знают.

Лиза достала записную книжку и нашла телефоны компаний, в которые она уже обращалась еще перед покупкой комнаты, но тогда они не сошлись в цене, то есть у них не было дешевых. Но там не было на месте юриста, в другой - юрист был на сделке. Наконец, Лизе повезло. В одной из фирм им пообещали встречу с юристом, и они направились по указанному адресу. Ждать приема пришлось недолго. Пожилой господин с бородкой пригласил их присесть и рассказать, с чем они пришли.

  • Мы купили одну комнату в двухкомнатной квартире, большую. А когда получили документы и пришли заселяться, то соседи нашу комнату заняли, а нам оставили маленькую, - и Лиза разложила перед юристом бумаги.
  • Так, так, так, - постукивал пальцем по столу юрист, изучая бумаги. - Ничего не понимаю, о какой комнате вы говорите. Я вижу здесь только доли. И вы купили треть квартиры. И, наверное, она равна малой комнате, а никак не большой. Вы согласны? - и юрист внимательно посмотрел на Лизу.
  • Но ведь показывали-то мне большую, - стояла на своем девушка.
  • Понимаете, - начал объяснять ситуацию юрист. - Если бы это были не родственники, то тогда можно было бы говорить, что вас обманули. А так, квартира бабушки, и хоть она долю имела малую, но комнату занимала большую. Что тут скажешь, она - хозяйка. И никакой суд вам не поможет в этом. Все законно, - юрист развел руками, показывая, что аудиенция закончена.

Когда Лиза с родителями присели в парке то девушка проговорила:

  • Но ведь деньги-то я заплатила как за большую, может все-таки в суд подать?
  • Да ладно, чего уж по судам таскаться. Учись лучше. Хватит тебе и 10,5 метров, - утешала дочь мать.
  • Но я хотела, чтоб и вы перебрались в столицу, - тихо проговорила Лиза. - Здесь и с работой получше, и пенсии побольше.
  • Спасибо, конечно, за заботу. Но мы пока еще у себя поживем, - растроганно проговорил отец, - вот поднакопим денег, тогда эту продадим и купим комнату попросторнее. Они встали со скамейки и направились в сторону станции метро….

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН, история из книги «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ».

Комментарий  специалиста

Константин БАРСУКОВ, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»Константин БАРСУКОВ, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

Юрист риэлторской компании, давший консультацию Елизавете, был абсолютно прав: у нее не было шансов через суд добиться права пользования большей комнаты. Есть другие шансы, но о них давайте порассуждаем позже. А пока для того, чтобы понять, что произошло у Лизы, подробнее посмотрим на корень проблемы. Сегодня в квартире может быть долевая собственность – это как в ситуации у Лизы, когда в документах указано, что собственнику принадлежит какая-то доля. А может быть собственность на отдельную комнату. Тогда в документах будет указано, что собственнику принадлежит конкретная комната, с указанием ее площади и номера. В случае, когда продавцу принадлежит конкретная комната, ее можно смело покупать, не боясь того, что эту комнату у вас «заберут» соседи, отдав вам взамен свою. Ведь в этом случае, вы имеете право не на абстрактную долю, а на конкретную комнату.

Но, и в этом случае не нужно слепо верить тому, что вы увидели. Т.е. если вам показали какую-то комнату, то необходимо сверить ее номер, указанный в документах продавца, с номером, указанным на поэтажном плане. Точно так же, необходимо сверить метражи. А то в моей практике встречались случаи, когда показывали одну комнату, а по документам продавали другую. Т.е. и в случае, если у продавца право собственности на конкретную комнату, нужно удостовериться, что вы видели именно её.

Теперь вернемся к нашему случаю, а именно, когда продавцу принадлежит некая доля. Например, как в описанном случае 1/3. Тот факт, что продавец в этом случае занимает какую-то конкретную комнату, совершенно не означает, что именно эта комната ему принадлежит по праву собственности. Он просто ею пользуется, согласно устной или письменной договоренности (или решению суда) с другими сособственниками.

А самое важное то, что эта договоренность не передается новому собственнику автоматически с продажей доли. И после покупки доли новый собственник должен заново договориться со «старыми» собственниками о порядке пользования жилым помещением. Если же такой договоренности достигнуть не удастся, то собственник доли вправе обратиться в суд.

Лиза могла обратиться в суд, но что бы увидел судья в документах? Есть одинокая девушка, которая имеет право на 1/3 доли, а есть молодая семья из двух человек, которая владеет 2/3 долей в квартире. И речь идет о двухкомнатной квартире. Понятно, что в этом случае любой судья определит тот порядок пользования, который «самовольно» определил внук продавца: Лизе меньшую комнату, а внуку с женой – большую.

Что делать Лизе? Можно, конечно, оставить все как есть. Что, собственно, Лиза и сделала. А можно попробовать оспорить саму сделку по покупке доли, мотивируя это введением в заблуждение со стороны продавца. Для этого Лизе необходимо собрать доказательства того, что при продаже доли рекламировалась большая комната.

Этими доказательствами могут являться скриншоты (подлинность которых удостоверена нотариусом) с сайтов, на которых рекламировалась комната, и где видны фотографии комнаты. Еще лучше, если будет предоставлен договор об авансе с продавцом, в котором указаны характеристики комнаты. Но вряд ли он был у Лизы, судя по ее реакции в описании ситуации. И все другое, что может подтвердить то, что наша покупательница думала, что она покупает именно эту комнату. Так же желательно заказать отчет об оценке в оценочной компании обеих комнат в отдельности. Этот отчет покажет суду, что маленькая комната не стоит тех денег, что отдала покупательница.

Собрав все эти материалы, можно обращаться в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи доли. Определенные шансы на это есть. Тем более, что возможно, что сторона продавца, узнав о судебном процессе, либо изменит свое мнение о порядке пользования комнатой, либо предложит Лизе денежную компенсацию.

Но прежде, чем начинать судебный процесс, я бы рекомендовал Лизе сделать следующее:

  1. Поговорить с самой бабушкой, постыдить ее. Возможно, что она и не знала о таком поведении внука. А значит (если она честный человек), постарается повлиять на членов своей семьи. Так что вполне может получиться решить эту проблему «малой кровью».
  2. Внимательно посчитать предстоящие судебные издержки. И понять, реально ли стоит начинать судебный процесс.
  3. Принять во внимание тот факт, что суд может и признает договор недействительным, но бабушка уже может потратить полученные ею деньги, а, значит, Лиза в реальности ничего не добьется. Поэтому в любом случае, начинать процесс необходимо с пункта 1.

Получить бесплатную консультацию по вопросам недвижимости вы можете у специалистов компании «РЕЛАЙТ-недвижимость»  (www.relait.ru) по телефону: (495) 787 97 27

Читайте также:

Партнер портала Realto.ru и спонсор выпуска статьи:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ФАУ «ФЦС» лого

Гибкие подходы к техническому регулированию предусмотрены в проекте Стратегии развития стройотрасли РФ до 2030 года

Новые подходы в системе технического регулирования, предусмотренные проектом Стратегии развития Строительной отрасли РФ до 2030 года, создадут гибкую функционально-ориентированную модель нормирования.
00
41 выставка по недвижимости

Новые объекты от застройщиков на выставке «Недвижимость от лидеров»

В июне столичный рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД пополнился восемью корпусами в составе пяти проектов (из них три новых). Для сравнения: в мае продажи открылись в семи новых домах в составе пяти проектов (новым был только один). Цены на квартиры в корпусах, вышедших на рынок в июне, начинаются со 142 600 руб. за кв. м.
00
Любовь и голуби жк

Летние скидки на просторные квартиры в ЖК «Любовь и Голуби»

«СМУ-6 Инвестиции» – девелопер проекта бизнес-класса «Любовь и Голуби» – сообщает о летних скидках на пул трех- и четырехкомнатных квартир. До конца месяца покупатели могут сэкономить до 1 800 000 рублей от стоимости жилья. Выдача ключей запланирована уже в конце 2019 года.
00
Форум RREF 2019

Группа «Эталон» выступила генеральным партнером российского форума лидеров рынка недвижимости RREF

Группа «Эталон», одна из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России, выступила генеральным партнером Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Компания ведет строительство в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области.
00

Ростех будет производить быстровозводимые здания

Холдинг «Росэлектроника» Госкорпорации Ростех выводит на рынок новые пневмокаркасные конструкции на основе заполненных воздухом баллонов. Они предназначены для оперативного возведения временных помещений: полевых госпиталей, складов, мобильных спортивных сооружений и т.д. Монтаж конструкции занимает всего 1–2 часа.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Самые продаваемые элитные и премиальные новостройки в I полугодии

В первом полугодии 2019 года каждый день в Москве продавалось по шесть элитных или премиальных квартир средней стоимостью от 12 млн до 125 млн рублей, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованных новостройках этого сегмента первичного рынка жилья ежемесячно девелоперы реализовывали в среднем по 30-35 квартир или апартаментов.
00
ГК КОРТРОС лого

Ввод жилья в Москве достиг максимума за последние 10 лет

В 2019 году столица бьет рекорды во объему ввода жилья. Так, за первое полугодие 2019 года московские застройщики ввели в эксплуатацию 2,2 млн кв. м жилья. Это максимальная цифра по вводу за последние 10 лет и в 3 раза больше, чем в первом полугодии 2018 г.- тогда было введено 722 100 кв. м, заявили в мэрии Москвы.
00
ФНС лого

О новых вычетах и льготах по имущественным налогам физлиц программе «Налоги» рассказал Алексей Лащёнов

Начальник Управления налогообложения имущества ФНС России Алексей Лащёнов в эфире программы «Налоги» рассказал о новых вычетах и льготах по имущественным налогам
00
УК Развитие логотип

Мэрия столицы включила застройщика ЖК «МИР Митино» в тройку крупнейших девелоперов Москвы

ООО «Рождествено», застройщик семейного квартала «МИР Митино», включен в тройку крупнейших девелоперов столицы по итогам первой половины 2019 года.
00
Cian.ru лого

Самые большие арендные квартиры России

Аренда крупногабаритных квартир – это способ «примерить» на себя просторное жилье перед покупкой. Или возможность разместить большую семью без необходимости вкладывать большие суммы денег в приобретение собственного жилья. Эксперты ЦИАН изучили предложение арендного жилья в регионах России и составили рейтинг субъектов федерации по максимальному метражу экспонируемых лотов.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

В 1,5 раза выросла конкуренция на торгах по продаже и аренде недвижимости Москвы

В полтора раза возросло среднее число участников городских торгов по продаже и аренде объектов недвижимости из имущественной казны столицы, сообщил заместитель мэра Москвы по экономической политике и земельно-имущественным отношениям Владимир Ефимов.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Территории 58 дворов ЦАО будут обустроены с учетом пожеланий местных жителей.

Территории 58 дворов ЦАО будут обустроены с учетом пожеланий местных жителей. Победитель электронного аукциона благоустроит 58 дворовых территорий в центре города на основе пожеланий москвичей. Об этом стало известно на публичном представлении совместной закупки, где организатором выступает ГБУ «Жилищник района Хамовники». Встреча состоялась в рамках проекта «Биржа торгов» на площадке Московской торгово-промышленной палаты.
00
ФСК

В ГК ФСК увеличилась средняя сумма кредита в ипотечных сделках

Специалисты ГК ФСК проанализировали статистику ипотечных сделок на объектах компании в московском регионе за первое полугодие 2019 года. По итогам июня средняя сумма кредита составила 4 млн рублей, что на 10,5% больше аналогичного показателя на начало года. При этом средний размер ипотечной сделки за полгода составил 6,35 млн рублей, увеличившись за этот период на 845 тыс. рублей.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Итоги I полугодия в ЖК «Катуар»

ГК «Ферро-Строй» подвел итоги I полугодия в жилом комплексе комфорт-класса «Катуар». Девелопер повышал цены за этот период четыре раза. На 15% увеличилось количество первичных обращений от потенциальных клиентов. Размер первоначального взноса по ипотеке снизился с 25% до 19%. Эксклюзивный партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».
00
Мир квартир лого

В каких городах выгодно сдавать комнату в аренду?

Самыми доходными оказались комнаты в Брянске, а самыми невыгодными с точки зрения покупки для последующей сдачи – во Владивостоке. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» сопоставили стоимость и ставки аренды комнат во всех крупных городах России и составили рейтинг доходности и окупаемости этого типа недвижимости.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: