Метры идеальные и … реальные

В этом выпуске поговорим о долевой собственности - с чем может столкнуться покупатель при приобретении доли в квартире. И чем на практике отличается продажа доли от продажи комнаты. И, как уже не раз, начнем с типичного примера "из жизни".

Студентке Лизе родители дали денег на покупку комнаты в коммунальной квартире. А так как девушка считала себя продвинутой, то на фирму и к другим посредникам обращаться не стала. Она решила провести «операцию» сама. Долго и усиленно штудировала интернет  и … наконец, нашла объявление, которое устраивало по местоположению и укладывалось в сумму, выделенную на жилье родителями.

Когда она пришла по указанному адресу, то дверь ей открыла опрятная и ухоженная старушка. Она была высока, широка в плечах и казалась такой грозной и неприступной. Сначала студентка немного опешила и даже хотела сразу развернуться и уйти. Но голос грозной старушки был таким приятным и ласковым, что Лиза просто обомлела. И они познакомились. Настасья Петровна, так звали хозяйку комнаты, показала ей свое жилище и сказала, что в соседней комнате живет ее внук с женой. Мол, они молодые, ты молодая, подружитесь.

Комната Лизе понравилась, большая и светлая. Два окна и высокие потолки давали большой объем. Она даже не верила своему счастью: за такую сумму купить такую прекрасную комнату. Между тем Настасья Петровна рассказала ей об истории комнаты. Она сказала, что квартиру они получили с мужем, потом стечением обстоятельств с ними стал жить внук. Сначала временно, без прописки, а потом поселился постоянно. Когда муж умер, внук женился, то они на троих приватизировали эту квартиру в долевую собственность. Каждому по доле, чтоб не было обидно.

Через два дня они договорились встретиться с внуком и его женой, чтобы сходить к нотариусу и написать отказную бумагу от покупки комнаты. Внук с женой пока сидели в очереди, пообщались с новым покупателем, и остались друг другом довольны. У нотариуса же и составили договор купли-продажи. Потом заложили деньги в ячейку и отдали договор на регистрацию. Лиза сообщила родителям радостную весть и приглашала их на новоселье. Мол, поможете мне и с переездом, и подскажите, как лучше обставить комнату.

Доля ваша – комната наша

В назначенный день Лиза получила документы на комнату, ключи от хозяйки, а потом отправилась на вокзал встречать родителей. Когда они втроем ехали в квартиру, Лиза радовалась и взахлеб рассказывала о своей удачной покупке.

Дома была соседка Марина, жена внука бабушки, которая продала Лизе комнату. Она сидела на кухне с завязанным горлом, и пила чай с малиной. Доброжелательно поздоровавшись с пришедшими, девушка чай пить перестала. Лиза помогла раздеться маме с папой и повела их в свою комнату. Но открыв дверь, просто обомлела. Комната была уже обставлена, но только не ее вещами.

• А почему вы заняли мою комнату, - спросила тихо Лиза соседку, еле сдерживая гнев.
• Какую вашу? - пожала та плечами. - Как бабушка выехала, так мы в ней и поселились.
• Но подождите, Настасья Петровна показывала мне ее, она сказала, что это комната ее, - не унималась Лиза.
• Да, жила в ней она, а сейчас мы живем, - женщина пожала плечами и стала мыть посуду.
• То есть вы хотите сказать, что жила она не в своей комнате? - недоуменно проговорила Лиза и устремила вопросительный взгляд на женщину.
• Почему не в своей? В своей, - проговорила сноха. - И если бы не продала, то так бы в ней и продолжала жить.
• Ничего не понимаю. Объясните, - Лиза бессильно опустилась на табуретку. В проеме двери стояли опешившие родители и молчали.
• Все очень просто, - чуть хрипловато начала Марина. - Эту квартиру дедушка Вани, моего мужа, получил еще в советское время. Вскоре их дочь с мужем уехали на заработки на Север, а сына своего оставили родителям. С тех пор он у них и живет, и прописан здесь. Когда мы с ним поженились, Ваня занимал маленькую комнату, а его бабушка с дедушкой - большую. И даже когда муж Настасьи Петровны скончался, мы не стали заводить с ней разговор о переезде. Сначала не хотели травмировать, все же она прожила там много лет, привыкла, а потом, потому что она начала собираться на жительство в деревню.
• Но подождите, - вставил слово отец Лизы, - раз бабушка продала свою комнату Лизе, то значит, что вы заняли ее самоуправно.
• А где написано, что Лиза купила именно эту комнату, - немножко нервно проговорила Марина.
• Как где? Вот свидетельство о собственности, сегодня получили, - бросила резко Лиза, подавая документ соседке.
• Но здесь написано, что вы купили 1/3 доли такой-то квартиры, - возвращая бумагу, проговорила сноха.
• Какая разница, что там написано, - не сдавалась Лиза, хотя уже начинала понимать всю зыбкость своего положения. - Я же деньги заплатила за большую комнату. Маленькая столько не стоит.
• Ну, знаете ли, кто чего стоит, не вам решать, - зло бросила Марина и скрылась в своей комнате. Щелкнул замок. Лиза понуро прошла в свою обшарпанную комнату, потом подошла к окну, оперлась на него руками и заплакала. Подошла мать и стала уговаривать дочь не расстраиваться.
• Может в суд подать? - робко проговорил отец Лизы.
• В суд, именно в суд! - подхватила Лиза. - Это же просто наглость, какое-то самоуправство. Деньги берут за одну комнату, а потом в итоге пытаются втолкнуть в другую. Чистой воды мошенничество. Мы вас выведем на чистую воду, - и девушка погрозила кулаком в сторону комнаты соседей. Но там стояла тишина. На выпад Лизы соседка не ответила.

Юрист надежды не вселил

Расстроенные, они вышли из квартиры. Потом зашли в кафе перекусить. Сидели долго, ели не спеша, размышляли. Решили, что суд - это долго. И неизвестно, какое решение он примет. Поэтому для начала решили пойти в риэлторскую компанию проконсультироваться. Там, как написано в рекламе, не только денег за консультации не берут, но и дадут правильный ответ. Все же это их хлеб, они уж точно все знают.

Лиза достала записную книжку и нашла телефоны компаний, в которые она уже обращалась еще перед покупкой комнаты, но тогда они не сошлись в цене, то есть у них не было дешевых. Но там не было на месте юриста, в другой - юрист был на сделке. Наконец, Лизе повезло. В одной из фирм им пообещали встречу с юристом, и они направились по указанному адресу. Ждать приема пришлось недолго. Пожилой господин с бородкой пригласил их присесть и рассказать, с чем они пришли.

• Мы купили одну комнату в двухкомнатной квартире, большую. А когда получили документы и пришли заселяться, то соседи нашу комнату заняли, а нам оставили маленькую, - и Лиза разложила перед юристом бумаги.
• Так, так, так, - постукивал пальцем по столу юрист, изучая бумаги. - Ничего не понимаю, о какой комнате вы говорите. Я вижу здесь только доли. И вы купили треть квартиры. И, наверное, она равна малой комнате, а никак не большой. Вы согласны? - и юрист внимательно посмотрел на Лизу.
• Но ведь показывали-то мне большую, - стояла на своем девушка.
• Понимаете, - начал объяснять ситуацию юрист. - Если бы это были не родственники, то тогда можно было бы говорить, что вас обманули. А так, квартира бабушки, и хоть она долю имела малую, но комнату занимала большую. Что тут скажешь, она - хозяйка. И никакой суд вам не поможет в этом. Все законно, - юрист развел руками, показывая, что аудиенция закончена.

Когда Лиза с родителями присели в парке то девушка проговорила:

• Но ведь деньги-то я заплатила как за большую, может все-таки в суд подать?
• Да ладно, чего уж по судам таскаться. Учись лучше. Хватит тебе и 10,5 метров, - утешала дочь мать.
• Но я хотела, чтоб и вы перебрались в столицу, - тихо проговорила Лиза. - Здесь и с работой получше, и пенсии побольше.
• Спасибо, конечно, за заботу. Но мы пока еще у себя поживем, - растроганно проговорил отец, - вот поднакопим денег, тогда эту продадим и купим комнату попросторнее. Они встали со скамейки и направились в сторону станции метро….

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН, история из книги «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ».

Комментарий  специалиста

Константин БАРСУКОВ, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

Юрист риэлторской компании, давший консультацию Елизавете, был абсолютно прав: у нее не было шансов через суд добиться права пользования большей комнаты. Есть другие шансы, но о них давайте порассуждаем позже. А пока для того, чтобы понять, что произошло у Лизы, подробнее посмотрим на корень проблемы. Сегодня в квартире может быть долевая собственность – это как в ситуации у Лизы, когда в документах указано, что собственнику принадлежит какая-то доля. А может быть собственность на отдельную комнату. Тогда в документах будет указано, что собственнику принадлежит конкретная комната, с указанием ее площади и номера. В случае, когда продавцу принадлежит конкретная комната, ее можно смело покупать, не боясь того, что эту комнату у вас «заберут» соседи, отдав вам взамен свою. Ведь в этом случае, вы имеете право не на абстрактную долю, а на конкретную комнату.

Но, и в этом случае не нужно слепо верить тому, что вы увидели. Т.е. если вам показали какую-то комнату, то необходимо сверить ее номер, указанный в документах продавца, с номером, указанным на поэтажном плане. Точно так же, необходимо сверить метражи. А то в моей практике встречались случаи, когда показывали одну комнату, а по документам продавали другую. Т.е. и в случае, если у продавца право собственности на конкретную комнату, нужно удостовериться, что вы видели именно её.

Теперь вернемся к нашему случаю, а именно, когда продавцу принадлежит некая доля. Например, как в описанном случае 1/3. Тот факт, что продавец в этом случае занимает какую-то конкретную комнату, совершенно не означает, что именно эта комната ему принадлежит по праву собственности. Он просто ею пользуется, согласно устной или письменной договоренности (или решению суда) с другими сособственниками.

А самое важное то, что эта договоренность не передается новому собственнику автоматически с продажей доли. И после покупки доли новый собственник должен заново договориться со «старыми» собственниками о порядке пользования жилым помещением. Если же такой договоренности достигнуть не удастся, то собственник доли вправе обратиться в суд.

Лиза могла обратиться в суд, но что бы увидел судья в документах? Есть одинокая девушка, которая имеет право на 1/3 доли, а есть молодая семья из двух человек, которая владеет 2/3 долей в квартире. И речь идет о двухкомнатной квартире. Понятно, что в этом случае любой судья определит тот порядок пользования, который «самовольно» определил внук продавца: Лизе меньшую комнату, а внуку с женой – большую.

Что делать Лизе? Можно, конечно, оставить все как есть. Что, собственно, Лиза и сделала. А можно попробовать оспорить саму сделку по покупке доли, мотивируя это введением в заблуждение со стороны продавца. Для этого Лизе необходимо собрать доказательства того, что при продаже доли рекламировалась большая комната.

Этими доказательствами могут являться скриншоты (подлинность которых удостоверена нотариусом) с сайтов, на которых рекламировалась комната, и где видны фотографии комнаты. Еще лучше, если будет предоставлен договор об авансе с продавцом, в котором указаны характеристики комнаты. Но вряд ли он был у Лизы, судя по ее реакции в описании ситуации. И все другое, что может подтвердить то, что наша покупательница думала, что она покупает именно эту комнату. Так же желательно заказать отчет об оценке в оценочной компании обеих комнат в отдельности. Этот отчет покажет суду, что маленькая комната не стоит тех денег, что отдала покупательница.

Собрав все эти материалы, можно обращаться в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи доли. Определенные шансы на это есть. Тем более, что возможно, что сторона продавца, узнав о судебном процессе, либо изменит свое мнение о порядке пользования комнатой, либо предложит Лизе денежную компенсацию.

Но прежде, чем начинать судебный процесс, я бы рекомендовал Лизе сделать следующее:

1. Поговорить с самой бабушкой, постыдить ее. Возможно, что она и не знала о таком поведении внука. А значит (если она честный человек), постарается повлиять на членов своей семьи. Так что вполне может получиться решить эту проблему «малой кровью».
2. Внимательно посчитать предстоящие судебные издержки. И понять, реально ли стоит начинать судебный процесс.
3. Принять во внимание тот факт, что суд может и признает договор недействительным, но бабушка уже может потратить полученные ею деньги, а, значит, Лиза в реальности ничего не добьется. Поэтому в любом случае, начинать процесс необходимо с пункта 1.

Получить бесплатную консультацию по вопросам недвижимости вы можете у специалистов компании «РЕЛАЙТ-недвижимость»  (www.relait.ru) по телефону: (495) 787 97 27

Читайте также:

• О чем молчат агенты при продаже комнат

• Покупатель и тайная комната: как обнаружить подмену?

• Как правильно выбрать агентство недвижимости

Партнер портала Realto.ru и спонсор выпуска статьи: