Мониторинг ответов Росреестра на вопросы граждан и юридических лиц, 2 июня 2022 года

Ответы на несколько популярных вопросов граждан относительно прав детей при операциях с недвижимостью.

1. Вопрос: Добрый день! Подскажите пожалуйста, недавно с сыном обращались в МФЦ за выпиской. Я на себя получила, а моему сыну отказали, т.к. он не дееспособный. Сыну 15 лет, паспорт у него есть. С какого возраста можно самостоятельно детям обращаться за выпиской?

Ответ: С какого возраста ребенок может самостоятельно обращаться за выпиской о недвижимости? Российским законодательством установлено, что совершеннолетие наступает с 18 лет. Соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно обращаться за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С 14 летнего возраста несовершеннолетний считается частично дееспособным и может обращаться в учетно-регистрационный орган с письменного разрешения законного представителя.

Как правило интересы несовершеннолетних представляют их законные представители.

Стоит отметить, что есть правила и есть исключение. Дело в том, что даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.

В этом случае, при обращении в учетно-регистрационный орган рекомендуем предоставить документ, подтверждающий дееспособность несовершеннолетнего.

2. Вопрос: Каков порядок заключения договора купли-продажи объекта недвижимости с несовершеннолетним продавцом?

Ответ: Заключение договора купли-продажи с несовершеннолетним продавцом имеет некоторые особенности. Так, если продавцом или одним из продавцов объекта недвижимого имущества является несовершеннолетний, то такая сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Кроме того, согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской (далее - ГК РФ) указанную сделку можно совершить только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет (малолетнего), договор купли-продажи от его имени подписывают законные представители: родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор купли-продажи с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации. В этом случае несовершеннолетний заключает договор самостоятельно (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ).

3. Вопрос: Кто вправе представлять интересы несовершеннолетнего ребенка в Росреестре, в том числе при оформлении недвижимости в его собственность?

Ответ: Представлять интересы малолетних детей при совершении сделок с недвижимостью и подавать от их имени документы должны их законные представители. Законными представителями ребенка являются его родители либо усыновители.

Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки с недвижимостью с письменного согласия законных представителей. Документы на государственную регистрацию прав он вправе подать самостоятельно.

4. Вопрос: Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?

Ответ: Бывают случаи, когда люди сталкиваются со следующими проблемными ситуациями. Например, хозяйка квартиры собирается её продавать. В жилье помимо неё зарегистрированы её сын, сноха и их несовершеннолетний ребёнок. Может ли она выписать внука с матерью и продать квартиру? Кстати, наличие зарегистрированных в жилье граждан может не понравиться потенциальным покупателям.

Итак, в данном случае возможно несколько вариантов развития событий. Первый – добровольный. Несовершеннолетнего до 14 лет могут снять с регистрационного учёта только его законные представители, то есть родители или лицо, их заменяющее (например, опекун). Ребёнок старше 14 лет подаёт заявление самостоятельно, но с согласия законного представителя.

Если же родственники не согласны выписаться добровольно, собственник вправе требовать освободить жилое помещение в судебном порядке. Сложный характер этой процедуры оправдан, поскольку права детей, в том числе и жилищные, являются предметом особой заботы российского государства.

5. Вопрос: Как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов?

Ответ: Возможно два случая выделения ребенку доли в общей совместной собственности супругов:

1. Из общей совместной собственности супругов выделяется доля ребенка с сохранением режима совместной собственности супругов. Соответствующая сделка не будет отнесена к соглашениям о разделе общего имущества супругов. Доля в праве общей собственности супругов на жилое помещение будет зарегистрирована в общую совместную собственность, а доля ребенка в общую долевую собственность (например, если ¾ доли в праве остается в совместной собственности супругов, а ребенку выделяется 1/4 доля в праве общей долевой собственности). Поскольку режим совместной собственности супругов сохраняется, такое соглашение может быть оформлено в простой письменной форме (не нотариально).

2. Режим совместной собственности супругов прекращается, членам семьи определяются доли в праве общей долевой собственности. (Например, раздел имущества осуществляется на праве общей долевой собственности ¼ супруг, ¼ супруг, ¼ ребенок, ¼ ребенок). В случае установления в отношении объекта недвижимости режима общей долевой собственности и прекращения режима общей совместной собственности, такое соглашение или брачный договор должны быть нотариально удостоверены.

6. Вопрос: Может ли несовершеннолетний ребенок самостоятельно подписать договор купли-продажи объекта недвижимого имущества?

Ответ: Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то они могут самостоятельно подписать документ, но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия законных представителей.

7. Вопрос: Может ли мать ребенка продать квартиру, принадлежащую ее малолетнему сыну, своему отцу – дедушке ребенка?  

Ответ: Родители, опекуны, попечители, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ). С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.