Московская агломерация: территориальное неравенство на примере уровня потребительских расходов. Где построить торговые объекты

Специалисты компании RRG провели глобальное исследование по выявлению в Москве и ближайшей агломерации кластеров с максимальными и минимальными потребительскими расходами населения, определяющие потенциал для развития торговых объектов. Согласно исследованию, самым «богатым» кластером в старых границах Москвы является Тверской, самые «бедные» - Западное Бирюлево, Капотня и Очаково.

В качестве единицы территориального анализа был выбран кластер (субрынок) - условно-замкнутая территория, имеющая как естественные, так и искусственные физические границы, влияющие на доступ в него и из него пешеходов и автомобильного транспорта. Также кластеры учитывают влияние сложившихся исторических и социальных ландшафтов. В качестве зоны исследования выступает Москва в границах МКАД и ближайшая агломерация (первый пригородный пояс в пределах 10 км). Всего было выделено 142 кластера, объединенных в 13 мегакластеров

«Неоднородность населения города и социальная стратификация всегда вызывали неподдельный интерес у ритейлеров и девелоперов. Понимание экономических характеристик населения позволяет правильно спозиционировать объект на рынке и оценить его эффективность. Уровень потребительских расходов населения напрямую зависит от его доходов и служит хорошим показателем для оценки потенциала развития торговых объектов в городе», - прокомментировал Вадим Каминский, Директор департамента геомаркетинга и ГИС-анализа компании RRG.

На сегодняшний день отсутствуют детальные статистические данные о доходах и расходах населения внутри административно-территориальных единиц, в частности, городов, однако с помощью разработанной в RRG методологии стало возможным моделирование этих показателей. При глубокой настройке модель позволяет получать данные, агрегированные до уровня жилых кварталов. Согласно публикациям Росстата на 2018 г. среднемесячные среднедушевые денежные доходы населения по Москве составили 62 532 рубля, а по Московской области – 41 286 рублей в месяц, а расходы – 47597 и 30878 рублей соответственно. Моделирование RRG позволяет получить более точную картину: так, разница в доходах между самым «бедным» и самым «богатым» кластерами может превышать 100 000 рублей.

Модель распределения расходов, разработанная в RRG, является функцией от нескольких параметров. В качестве базовых взяты денежные доходы и расходы населения, представленные на уровне субъекта РФ. Дополнительные факторы влияют на их распределение внутри города – пространственную дифференциацию.

Эксперты отметили высокую корреляцию уровня доходов жителей со стоимостью аренды и продажи жилой недвижимости, что неоднократно подтверждалось рядом исследований. Коэффициент корреляции по различным оценкам достигает 0,9. Специалисты оценили текущее предложение на рынке жилья в Московской агломерации и представили потребительские расходы как функцию от средневзвешенной стоимости квадратного метра внутри каждого из кластеров.

Одним из немаловажных параметров, который был учтен в качестве дополнительного фактора, является новое жилищное строительство. Доля новостроек в кластере, а также качество жилого фонда служат косвенными индикаторами уровня жизни. Поэтому при оценке средних расходов учитывались поправочные коэффициенты в зависимости от доли и класса новостроек.

Итоговые показатели потребительских расходов в кластерах представлены как функция от совокупности параметров. Среднедушевые потребительские расходы на 2018 год в рассматриваемой зоне составили 46 900 рублей в месяц. Полученные данные были рассчитаны с точностью до каждого квартала жилой застройки и агрегированы на уровне кластеров.

Люди с высокими доходами ожидаемо выбирают для проживания центр, юго-запад и запад Москвы. Абсолютным лидером (109 900 рублей) по потребительским расходам стал кластер Тверской вдоль одноименной улицы. За пределами Садового кольца выделяются кластеры западного направления – Пресненский, Москва-Сити, Киевский и Фрунзенский, где в среднем на каждого жителя приходятся ежемесячные траты в размере 65-75 тысяч рублей. Свыше 60 тысяч рублей в месяц тратят жители Крылатского, Покровского-Стрешнева, а также районов юго-запада Москвы в пределах МКАД.

Единственный кластер за МКАД, где расходы оказались выше средней цифры – Сколково, включает в себя территорию Инновационного Центра и его окрестности, привлекающие внимание множества девелоперов жилой и коммерческой недвижимости.

Наиболее низкие среднедушевые расходы населения – в Балашихе, Люберцах, Дзержинском, Видном и Мытищах – эти города формируют ближайший пояс столицы с внешней стороны МКАД. Города-спутники, примыкающие к Москве в восточной его части сталкиваются с проблемами транспортной доступности, это также оказывает влияние на стоимость жилья – там сконцентрировано наиболее низкодоходное население. Стоит отметить, что в Новой Москве средние показатели заметно выше, нежели в примыкающих к ней кластерах Подмосковья, что находит отражение, в том числе, и в стоимости недвижимости.

Самые «бедные» кластеры в старых границах города – Западное Бирюлево, Капотня и Очаково – значительно удаленные от станций метро территории с большим количеством промышленных предприятий и неблагоприятными экологическими характеристиками.

Восток города слабо дифференцирован и демонстрирует значения расходов в пределах 41-45 тысяч рублей на душу населения, схожие показатели за редкими исключениями отмечаются в Волгоградском и Каширском мегакластерах.

На окраинах Москвы четко прослеживается связь между стоимостью жилья и удаленностью от станций метро. Таким образом, обеспеченность общественным транспортом также сказывается на уровне жизни населения.

«По совокупному объему потребительских расходов также лидируют мегакластеры Центральный и Ленинский, что, абстрагируясь от анализа конкурентного окружения, делает их наиболее привлекательными для открытия новых магазинов, объектов общепита и строительства торговых центров», - отметил Вадим Каминский.

Информация о компании:

Компания RRG –профессиональный игрок рынка коммерческой недвижимости с 2005 года. Обладатель наград ежегодных престижных премий рынка. Компания специализируется на торгово-развлекательной, жилой, гостиничной, многофункциональной и инфраструктурной недвижимости, проектах для розничного ритейла и оказывается услуги в области консалтинга, геомаркетинга, брокериджа, а также управления и эксплуатации. Важнейшее направление деятельности компании – разработка проектов комплексного развития территорий, инфраструктурные проекты.

Деятельность компании основана на применении собственных и адаптированных к условиям российского рынка зарубежных разработок, для чего создано единственное в России научно-практическое подразделение RRGLab, специализирующееся на технологиях в области коммерческой недвижимости. Все решения базируются на уникальных запатентованных методиках и аналитических разработках с использованием современных геомаркетинговых инструментов по анализу поведенческих характеристик населения, прогнозированию товарооборота, которые дают возможность принимать инвестиционные решения с высокой степенью точности. География проектов, услуги по которым предоставляла компания, включает более 150 городов Российской Федерации и стран СНГ.

Пресс-служба RRG