На рынке офисов Москвы наблюдается рост активности арендаторов – после ковидного 2020 года показатель чистого поглощения вырастет втрое до 840-860 тыс. кв.м

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы. В текущем году наблюдалось восстановление активности девелоперов и пользователей офисов. Спрос на классические и гибкие пространства превысил показатель предыдущего года, в следующем году также ожидается положительная динамика.

Предложение и спрос

Строительная активность девелоперов в 2021 году значительно выросла, поэтому годовой показатель предложения может составить 700-720 тыс. кв. м, что не только выше результата 2020 года, но и превышает годовые показатели 2016-2019 гг.

Тем не менее стоит отметить важную тенденцию – большая часть ввода была представлена объектами, которые не вышли на спекулятивный рынок, а оказались заполнены при вводе. Среди таких объектов – «Ростех-Сити», «Сбер-Сити» и «Два капитана», которые были построены под нужды конкретных компаний. В будущем ожидается рост доли проектов BTS в общем объеме новых офисов, что поддерживает тенденцию к созданию крупнейшими компаниями своих собственных штаб-квартир (запросы на такие объекты поступают от крупнейших IT-гигантов вроде «Яндекса» или Ozon).

В свою очередь, в спекулятивном сегменте рынка все еще наблюдается тенденция к переносу сроков ввода. Это связано не с низким спросом, а с административным фактором – сроки зачастую приходится сдвигать из-за долгой процедуры согласования и получения разрешительной документации.

Вакантность офисов в 2021 году продолжила снижение, что поддерживается высоким уровнем чистого поглощения – показатель в 2021 году ожидается на уровне 840-860 тыс. кв. м, что выше как результата прошлого года (262,1 тыс. кв. м), так и 2018-2019 годов (604 тыс. кв. м и 719 тыс. кв. м соответственно). Такой результат обусловлен высокой активностью арендаторов на рынке, которые стремятся занять наиболее качественные и ликвидные офисы в дефицитных локациях, что также влияет на ускорение заполнения новых объектов, вышедших на рынок. Показатель вакантности класса А по итогам года ожидается на уровне 9,4-9,6%, а в классе В – 5,1-5,3%.

Динамика вакантности

Гибкие офисные пространства

Несмотря на стагнацию спроса в 2020 году и ожидание падения основных показателей, сегмент гибких офисных пространств продолжил демонстрировать рост, а спрос на такие услуги в 2021 году стал еще более активным. Крупнейшей сделкой в сегменте в 2021 году стала аренда компанией Ozon площадей в БЦ «Искра-Парк», которыми управляет оператор BusinessClub, аффилированный с одним из крупнейших девелоперов офисной недвижимости Capital Group.

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Спрос на гибкий офисный продукт обусловлен несколькими факторами, среди которых: дефицит площадей в существующих качественных бизнес-центрах и нежелание арендаторов инвестировать или каким-либо другим образом вкладываться в отделку помещений. Дополнительным фактором остается гибкость размещения в таких пространствах, включая меньшие сроки аренды и возможность оперативного увеличения количества арендованных рабочих мест».

С целью повышения защищенности своего бизнеса операторы гибких пространств начали в меньшей степени ориентироваться на привлечение крупных компаний в спекулятивный гибкий офис, оставив этот продукт в пользование представителям малого и среднего бизнеса. Для больших компаний на рынке активно продвигается другая услуга – сервисный BTS гибких офисов под конкретную компанию, который хотя и является по сути обособленным офисом арендатора, сохраняет большинство «гибких» преимуществ спекулятивных пространств. Также стоит отметить появление новых институциональных операторов, например, «АФК Система» запускает продукт Officeless, созданный в рамках бывших зданий АТС, а также компания ENKA запустила собственного оператора Flexity.

Коммерческие условия

В 2021 году запрашиваемые ставки аренды в качественных проектах в основном остаются стабильными, а изменения средневзвешенного показателя в течение года связано в большей степени с выходом на рынок и последующей арендой наиболее качественных новых объектов. До конца года ожидается положительная динамика ставок аренды, без резкого роста или снижения.

Динамика запрашиваемых ставок аренды

Если говорить про класс А, то отдельно стоит отметить различную динамику показателя средневзвешенной ставки, которая внутри МКАД с конца 2019 года выросла на 11% до 32 726 руб./кв. м/год. При этом на рынке за МКАД, напротив, за аналогичный период наблюдалось снижение – по сравнению с концом 2019 средневзвешенная ставка в данной локации снизилась на 6% и на текущий момент составляет 14 274 руб./кв. м/год.

Динамика ставок аренды БЦ класса А по зонам

Прогноз

В 2021 году рынок офисов Москвы демонстрирует стабильную и положительную динамику основных показателей, а годовые результаты, по ожиданиям игроков рынка, существенно превысят предыдущие периоды.

Объем ввода офисных площадей ожидается на уровне 700-720 тыс. кв. м против 224,4 тыс. кв. м в прошлом году. При этом ожидается, что годовой результат превысит также показатели 2016-2019 годов. Рост доли BTS-проектов также рассматривается как одна из текущих тенденций девелопмента.

Поглощение офисов, которое генерировалось в том числе за счет ввода заполненных проектов, составит по итогам года 840-860 тыс. кв. м, что превысит результаты как минимум последних трех лет. Особый вклад в поглощение сейчас и в будущем будут формировать технологические компании и IT-гиганты.

Доля свободных офисов класса А по итогам 2021 года ожидается на уровне 9,4-9,6% по сравнению с 11,7% по итогам прошлого года. В классе В также ожидается снижение до 5,1-5,3% против 6,1% годом ранее.

Запрашиваемые ставки аренды, вероятно, будут демонстрировать сдержанный рост до конца года и в 2022 году, особенно в премиальном сегменте. До конца года ожидается рост показателя класса А из-за выхода на рынок бизнес-центра AFI2B. Дополнительным фактором роста остается ускорение стоимости строительства.

Мария Зимина добавляет: «Активность арендаторов на офисном рынке Москвы остается высокой, и мы отмечаем, что прошедшие и возможные будущие ограничения не окажут негативного эффекта на отрасль. Компании уже выработали стратегию перевода сотрудников на гибкий рабочий режим, часть из которых остается на удаленном режиме постоянно. В 2021 году ввиду высокого и растущего спроса на офисные площади прогноз поглощения был пересмотрен скорее в сторону увеличения, так как активность арендаторов и покупателей не снижается, а напротив, растет».