NAI Becar подводит итоги 3Q 2018 года на рынке коворкингов Москвы

За отчетный период в Москве было открыто 7 новых коворкингов. Средний уровень заполняемости классических и специализированных объектов снизился по отношению к предыдущему кварталу и составил 75%.  Доля сетевых объектов увеличилась до 49%. Отмечается рост средней арендной ставки за фиксированное место в классических коворкингах, что связано с сезонным повышением цен в ряде действующих объектов.

Предложение

На территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 152 коворкинга на

12 900 рабочих мест (включая некоммерческие) совокупной площадью 84 250 кв.м., из которых на площади open space приходится 30 750 кв. м.

В 3 кв. 2018 г. открылись 6 коммерческих классических объектов: Meeting Point в «Крокус Сити», Regus в «Вивальди Плаза», BLOK, «Технопарк», InnoCenter, GrowUP на Войковской и один некоммерческий классический коворкинг Центра услуг для бизнеса ЮЗАО. Суммарная общая площадь всех открытых объектов составила более 2 500 кв. м.

Всего за 9 месяцев 2018 года вышло 23 объекта площадью более 19,4 тыс. кв.м. (2 700 мест), что позволило увеличить объём предложения на 30% (по площади) и на 35% (по количеству мест) по отношению к уровню конца 2017-го.

Наибольшее количество коворкингов расположено в Центральном АО (46%). На Южный АО и ближнее Подмосковье приходится 22% объектов. Большинство коворкингов находится в бизнес-центрах (41%), торгово-офисных зданиях (27%).

70% коворкингов, функционирующих в данный момент, были открыты в 2016-2018 гг.

Более 30% классических коворкингов занимают площадь 300-600 кв.м. Для специализированных характерна площадь до 100 кв.м. (более 50%).

Среди специализированных коворкингов наиболее распространены мастерские различных направлений, например, столярные, стекольные, ювелирные и т.п. (28%), объекты в сфере IT и инноваций (18%) и швейные коворкинги (15%). Встречаются объекты в сфере искусства, архитектуры, дизайна, образования, коворкинги для женщин, работающих мам.

При наличии в составе объекта зоны open space и мини-офисов, рабочие места распределяются в соотношении 44% и 56% соответственно.

На 1 рабочее место в классическом коворкинге приходится около 7 кв.м. общей площади объекта (с учетом МОП), в том числе около 4 кв.м. зоны open space / мини-офисов.

На 1 рабочее место в специализированном коворкинге приходится около 8 кв. м. общей площади объекта (с учетом МОП), включая около 4-5 кв.м. зоны open space.

Спрос

На базе классических коворкингов доступно 11 750 рабочих мест (суммарно в open space и мини-офисах), в специализированных коворкингах – 1 150 мест.

Уровень заполняемости коворкингов Москвы и Ближнего Подмосковья снизился на 1 п.п. по отношению к предыдущему кварталу и на данный момент составляет около 75%.

Коммерческие условия

Аналитики NAI Becar отмечают рост средней арендной ставки (+16%) за фиксированное рабочее место в классических коворкингах, что связано с сезонным повышением цен в ряде действующих объектов в среднем на 2-3 тыс. руб./месяц. Произошло снижение (-8%) средней арендной ставки за фиксированное рабочее место в специализированных коворкингах в связи с закрытием нескольких объектов. Существенного изменения арендных ставок по другим категориям рабочих мест не наблюдается.

Стоимость аренды мини-офиса (на 2-4 чел.) в среднем по городу составляет около 57 000 руб. / мес. Час аренды переговорной комнаты стоит в среднем около 1 050 руб., лектория – 3 100 руб./час, конференц-зала – 5200 руб./час.

Особенности работы коворкингов Москвы

Ежедневно работают около 78% классических коворкингов и порядка 50% специализированных.

Круглосуточный режим работы более характерен для классического формата объектов (58%), при этом только 17% специализированных коворкингов работают по такому графику.

Все классические коворкинги предлагают доступ к офисному оборудованию, сети Интернет и услуги уборки. В большинстве из них (70-95%) есть кухня с напитками / снеками, локеры, переговорные, лекторий / конференц-зал, зона отдыха, парковка.

Более половины классических коворкингов оснащены мини-офисами, свыше 30% предлагают возможность регистрации юридического лица. 30-40% коворкингов располагают небольшой библиотекой, зоной телефонных переговоров, кафе, а также предусмотрены услуги юридического, бухгалтерского, секретарского сопровождения.

Некоторые классические коворкинги предлагают достаточно необычные услуги, такие как комната / капсула для сна, велопарковка, спортзал.

Все специализированные коворкинги оснащены специальным оборудованием. Большинство из них (70-95%) регулярно проводят мероприятия, мастер-классы, предлагают снеки/напитки, индивидуальный шкаф, имеют зону отдыха. Около половины таких коворкингов располагают библиотекой со специальной литературой.

Прогноз

Началось предварительное бронирование рабочих мест и мини-офисов в коворкингах SOK Арена Парк (БЦ «Арена Парк»), CEO Rooms Empire 8 («Москва-Сити») – объекты запущены в 4 кв. 2018 г. Также до конца года запланировано открытие коворкингов «SOK Сады Пекина» (ст.м. Маяковская), «Workki Парк Культуры» (ст.м. Парк Культуры), «Рокет Коллайдер» (бизнес-парк «Фактория»), «Рабочая станция Балчуг» (ст.м. Новокузнецкая).

Константин Королёв, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp:

«С начала года в Москве закрылись больше 10 коворкингов. Как правило, это связано со сменой концепции пространства. Одновременно рынок коворкингов Москвы продолжает пополняться новыми амбициозными объектами.

Так, о выходе на московский рынок объявили несколько мировых сетей. Свой первый проект площадью 4 300 кв.м. планирует запустить американская сеть WeWork в деловом квартале «Красная роза». Глобальная сеть коворкингов и коливингов из Германии rent24 приобрела коворкинг DI Telegraph в здании Центрального телеграфа на Тверской. О намерениях выйти на российский рынок коворкингов в ближайшие год-два объявила международная сеть Knotel.

Интерес к российскому рынку связан ещё и с тем, что всё больше корпоративных клиентов обращают внимание на коворкинги как место размещения штата. Кроме того, коворкинги являются ещё и одними из самых выгодных арендаторов почти на любом объекте: за счёт переменной части аренды собственник получает доход на 15-20% выше».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar:  http://naibecar.com/research/