Налогообложение при владении, продаже и покупке квартиры

Владение квартирой предполагает не только права собственника, но и обязанности, в том числе по уплате налогов. Налог платится при владении и при продаже, существуют налоговые вычеты и не облагаемые налогом суммы. Разложим всю информацию по налогообложению по полочкам.

Налогообложение в России

В России крайне низкие ставки налогов на недвижимость, правительство уже много лет обещает повысить ставки, но ежегодно этот вопрос откладывается на неопределенный период времени. Как же обстоит ситуация с налогами сейчас?

Существует два вида налога:

• Налог на имущество — налог на владение квартирой.
• Подоходный налог — налог на доход при продаже квартиры.

Опыт зарубежных стран — «налог на имущество»

На сайте Высшей Школы Экономики (http://www.re.hse.ru/ru/main/messagepage/255/)приведен сравнительный анализ за 2010 год, в котором отражена стоимость ежегодного налога на квартиру, аналогичной 2-х комнатной квартире в панельном доме в спальном районе Москвы (240 000 $):

Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах. В бюджете страны его доля колеблется от 1 до 3 процентов. Но, поскольку налог на имущество является местным налогом, в бюджете муниципалитетов он является основной статьей доходов. В некоторых штатах Австралии поступления от этого налога составляют более 90 процентов местного бюджета, в США — до 75 процентов, Канаде — до 80 процентов. В некоторых странах в отдельных регионах налог на недвижимость доходит до 10% от стоимости недвижимости.

В Российской Федерации ставка налога и фактические налоговые платежи одни из самых незначительных, а рост цен достаточно высок, что привело к мультипликационному эффекту и раздуванию инвестиционного пузыря, сделав приобретение недвижимости для подавляющего большинства граждан еще более невозможным.

Налог на имущество в России

• Закон РФ от 09.12.1991 г. № 2003–1 «О налоге на имущество физических лиц»;
• Приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.1992 № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности»;
• Налоговый кодекс РФ;
• Уголовный кодекс РФ.

Налог оплачивают только собственники квартиры, будь то иностранные граждане, дети, безработные и малоимущие (если несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, то за него налог оплачивают родители или опекуны).

Ставка налога не зависит от обеспеченности плательщика, если квартира единственная или в собственности находится целый поселок — ставка не меняется.

В связи с ущербным распределением благ в российском обществе и все большим разделением населения РФ на очень богатых и очень бедных, на территории страны стали расти элитные коттеджные поселки, усадьбы и даже замки. В городах отдельными частными лицами скупаются десятки квартир. Происходит колоссальное по своим масштабам инвестирование в недвижимость.

Очевидно, что давно созрела необходимость менять положение о налоге на имущество, регламентируемом Федеральным законом от 1991 года, но сильные мира сего лоббируют свои интересы и не позволяют стране развиваться нормальным цивилизованным путем. Хотя очевидно, что можно одновременно защитить малоимущих и увеличить налоговое бремя «новых «русских». До сих пор любые разговоры на эту тему с властью заканчиваются популистической риторикой о защите интересов населения, хотя мы прекрасно понимаем, какое именно население государство защищает…

Налог на имущество поступает в бюджет муниципальных образований. Сумма налога рассчитывается на основании инвентаризационной оценки стоимости квартиры, которая существенно отличается от ее рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость рассчитывается на 1 января каждого года и определяется органами технического учета и технической инвентаризации (БТИ). Расчет налога производится на основании остаточной стоимости квартиры за вычетом износа, что как минимум удивительно, так как квартира в дореволюционном отреставрированном доме в историческом центре Москвы облагается меньшим налогом, нежели квартира в хорошей новостройке в спальном районе. При этом никого не волнует, что первая квартира в 10 раз дороже, чем вторая.

Налоговые ставки устанавливаются самостоятельно муниципальными образованиями или городами федерального значения, но в следующих пределах:

Очевидно, что сумма налога на имущество чаще всего получается смехотворной — мало—мальски серьезные деньги платят лишь собственники жилья в новостройках, приобретенных относительно недавно.

Налоговые органы самостоятельно рассчитывают сумму налога и ежегодно присылают налогоплательщику письмо с требованием оплатить налог. Письмо приходит до 01 августа следующего за налогооблагаемым годом, и до 01 ноября налогоплательщик должен оплатить налог. На протяжении всего периода владения квартирой собственник обязан оплачивать налог на имущество.

Существует определенная законом (ст. 4 Федерального закона от 09.12.91 г. № 2003–1) категория граждан, которая освобождается от уплаты налога: Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации; лица, награжденные орденом Славы трех степеней; инвалиды I и II групп, инвалиды с детства; участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите; военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более; лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах; члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

Также налог на имущество не оплачивают пенсионеры по старости, по инвалидности и по выслуге лет. Данной категории граждан необходимо писать заявление об освобождении от налогообложения. Местные органы самоуправления имеют право разрабатывать дополнительные льготы для различных категорий граждан.

Подоходный налог в России

• Налоговый кодекс РФ;
• Уголовный кодекс РФ.

Оплачивается единоразово при продаже квартиры. Налогоплательщик оплачивает 13% налога с дохода, полученного от продажи квартиры. Однако 13% распространяется только на тех лиц, которые живут на территории России более 6 месяцев в году. Если же квартиру продает гражданин России, но проживающий более 6 месяцев в году на территории другого государства, то он перестает быть налоговым резидентом РФ, и, соответственно, оплачивает не 13%, а 30%.

От уплаты подоходного налога с данной категории дохода освобождаются собственники квартир, владевшие ею более трех лет — тогда налог не исчисляется и налоговая декларация не подается.

Подоходный налог оплачивается от суммы сделки, указанной в договоре купли-продажи квартиры. Часто для ухода от налогообложения сумму сделки занижают, что невыгодно для покупателя недвижимости, а для продавца может обернуться уголовной ответственностью.

В России каждый гражданин при получении доходов, с которых не исчисляет и не уплачивает подоходный налог его налоговый агент (работодатель, например), обязан самостоятельно подавать налоговую декларацию. Налогоплательщик заполняет налоговую декларацию и подает ее в налоговые органы в начале следующего года. В декларации он указывает налоговые вычеты, которыми хочет воспользоваться — при оплате подоходного налога можно и нужно использовать налоговый вычет.

Налоговый вычет

Налоговый вычет можно получить только при оплате подоходного налога.

Налоговый вычет при покупке квартиры:

• Налогоплательщик имеет право «зачесть» при уплате НДФЛ часть средств, потраченных им на приобретение квартиры, но не более 260 000 рублей. По сути, речь идет о снижении налогооблагаемой базы доходов на размер стоимости приобретенной квартиры, но не более 2 миллионов рублей (2 000 000 * 0,13 = 260 000 рублей). Данным налоговым вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

Покупатель подает налоговую декларацию до 31 апреля следующего года, если в течение прошлого года его доход был небольшим, и он не оплатил налогов на сумму 260 000 рублей, то он получает возврат в пределах той суммы, которую оплатил. Так как, по сути, налоговый вычет — это возврат оплаченных налогоплательщиком налогов. Если в текущем году получатель вернет только часть из 260 000 рублей, то в следующем году он может обратиться в налоговые органы за оставшейся частью. В налоговую службу можно обращаться в течение неограниченного количества лет, пока налогоплательщик не вернет все 260 000 рублей.

Налоговый вычет при продаже квартиры может быть одним из трех видов:

• Уменьшение налогооблагаемой базы, то есть вычет изначальной стоимости приобретения квартиры в пределах суммы, подтвержденной документально;
• Вычет 1 миллиона рублей;
• Вычет 100% стоимости квартиры при владении ею более трех лет.

С оставшейся стоимости налогоплательщик платит 13%. Выбор налогового вычета осуществляется налогоплательщиком самостоятельно, какой вариант будет более выгодным для налогоплательщика, тот и правильный. В документально подтвержденные расходы можно включить не только расходы на саму квартиру, но и расходы на ремонт и отделку, если в изначальных документах указано, что квартира продавалась без отделки. На каждый вид расходов должны быть договор, все чеки и квитанции.

В первых двух случаях налогоплательщику необходимо самостоятельно заполнять налоговую декларацию, в последнем случае он может этого не делать.

Не облагаемая сумма сделки

При владении квартирой менее трех лет вся сумма продажи квартиры по умолчанию облагается подоходным налогом. Такого понятия как не облагаемая налогом сумма сделки не существует. Существует понятие имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. Данным налоговым вычетом может воспользоваться продавец, указав его в налоговой декларации и написав заявление в налоговую службу. Воспользоваться данным правом можно при отсутствии подтвержденных расходов на приобретение квартиры на сумму, превышающей 1 000 000 рублей.

Налоговый вычет в 1 миллион рублей рассчитывается не на собственника квартиры, а на квартиру. Если собственников несколько, общий налоговый вычет все равно будет 1 миллион. Также каждый собственник может в течение одного года только один раз воспользоваться этим налоговым вычетом. Продать несколько квартир (или квартиру и дом) и на каждую получить налоговый вычет в 1 миллион не получится.

Если квартира находилась в собственности более трех лет, платить подоходный налог не нужно, как и не нужно подавать налоговую декларацию.

Последствия уклонения от налогов

Ответственность за уклонение от уплаты налогов прописана в Налоговом и Уголовном кодексах (ст. 122 НК и ст. 198 УК).

Налоговый кодекс предусматривает ответственность в виде штрафа в размере 20% от суммы налога при неумышленном уклонении и 40% при умышленном уклонении.

В абсолютном большинстве случаев налоговая служба будет требовать оплаты налогов в судебном порядке, а неудавшийся уклонист должен будет возместить все судебные издержки. Если в суд по какой-либо причине ответчик не явится, его могут поджидать в аэропорту при вылете на отдых судебные приставы, что принесет массу проблем.

Уголовная ответственность наступает в случае уклонения от уплаты налогов в крупном или особо крупном размере, минимальное наказание — штраф 100 000 рублей, максимальное — лишение свободы на срок до 3 лет. К крупному размеру относится неуплата налогов в течение трех лет подряд на сумму более 600 000 рублей в год или более 1 800 000 рублей за один год. К особо крупному — в течение трех лет подряд на сумму более 3 000 000 рублей в год или более 10 000 000 рублей за один год. Как правило, именно налоговая служба выступает инициатором уголовной ответственности.

Последствия занижения суммы сделки

Часто договор купли-продажи заключают на сумму менее 1 000 000 рублей, чтобы продавец не платил подоходный налог. Этическую сторону вопроса оставим на совести продавца. Рассмотрим возможные риски для покупателя квартиры.

Покупатель платит по договору менее 1 миллиона рублей, а передает продавцу полностью всю сумму. Хорошо, если продавец напишет расписку о том, что принял эти деньги, но даже расписка не сможет полностью защитить интересы покупателя. Возможна ситуация, что через год-два появятся родственники продавца и на законном основании потребуют вернуть квартиру обратно. Не будем разбираться в способах сокрытия информации от покупателя при сделке купли-продажи, но такие случаи не единичны. Родственники продавца подадут в суд, и если суд признает за ними право на квартиру, то покупатель получит обратно только ту сумму (вернее будет претендовать на возврат), которая указана в договоре, и никакие расписки тут не помогут.

Иногда продавец категорически отказывается продавать квартиру с указанием в договоре ее рыночной стоимости. Здесь покупателю стоит взвесить все риски, ведь ни одно агентство и юрист, как бы качественно они не проверяли квартиру, не могут на 100% утверждать, что сделка полностью безопасна, вернее, утверждать-то они как раз могут, а вот давать письменные гарантии точно откажутся. Всегда есть плохой вариант рискнуть и согласиться, но разумно ли это делать? Может быть, следует поискать другую квартиру?

Налогообложение в будущем

В России еще не скоро увеличится подоходный налог, так что налог в 13% от суммы продажи еще долгое время останется без изменений, а вот имущественный налог, который оплачивается ежегодно, в скором времени существенно увеличится. Каждый год принятие закона откладывают, но есть все основания считать, что в ближайшие 3–5 лет система налогообложения все-таки изменится. Говорят о 2013 годе, но так же говорили и о 2012, и о 2011 годах. Принятие его неизбежно, вопрос только во времени.

Сейчас имущественный налог на квартиру оплачивается со стоимости оценки БТИ, будет же оплачиваться с рыночной стоимости, что, конечно же, приведет к существенному увеличению суммы налога. В большей степени закон затронет владельцев дорогих квартир, владельцев нескольких квартир, а также частных инвесторов, зарабатывающих на недвижимости.

Автор статьи разделяет (если меня кто-нибудь спрашивает) необходимость расчета налога с рыночной стоимости, так как данный налог уравновесит спрос и предложение квартир на рынке, инвестиционные квартиры и квартиры для сдачи в аренду будут массово продаваться, и вклады в банке будут приносить большую доходность, чем вложение в квартиры. А если значительно увеличится количество предложений, то и квартиры станут дешевле. Конечно, гражданам придется больше платить, но малоимущие категории граждан, например пенсионеры, будут освобождены от уплаты налога. Также будет рассчитано количество квадратных метров на человека, которые не будут облагаться налогом, сегодня эта планируемая цифра составляет 55 кв.м. Необходимость введения данного закона назрела давно. Если мы, граждане, хотим, чтобы Россия развивалась по пути ведущих цивилизованных стран, нам следует быть более терпимыми к данному закону. Конечно, не обойдется и без жертв, когда кто-то будет вынужден переехать в более скромное жилье, но ведь нет ничего плохого в том, чтобы жить именно там, где ты можешь себе позволить, а не там, где хочется, да неможется.