Не забудьте отчитаться о своих доходах

Нередко люди, которые продают недвижимость, ошибочно думают, что если он продал квартиру за ту же цену, что и купил, то ему не нужно об этом уведомлять налоговую инспекцию. Но они ошибаются. Оказывается декларацию подавать нужно. Правда, только в том случае, если квартира была у вас в собственности менее трех (пяти) лет. О том, как это сделать, куда обращаться и в какие сроки ее нужно подавать, рассказывают специалисты агентства недвижимости "ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА".

- Хотим заметить, что декларационная кампания по предоставлению отчетности по налогу на доходы физических лиц за 2016 год уже стартовала. До 30 апреля текущего года все налогоплательщики, которые продавали имущество, находившееся в их собственности менее трех (а с 1 января 2016 года пяти) лет, ОБЯЗАНЫ подать налоговую декларацию по месту своей регистрации – независимо от того, необходимо платить налог или нет.

- И даже если продает квартиру по той же цене, по которой он купил? Он же не получил прибыли.

- Здесь необходимо рассмотреть 2 варианта: продается недвижимость, которая поступила в собственность до 01.01.2016 г., и недвижимость, поступившая в собственность после 01.01.2016 г. В первом случае действительно, налогоплательщик не будет платить налог. Только для этого необходимо, чтобы были в наличии документы, подтверждающие, что именно за эту сумму квартира была приобретена (это договор купли-продажи, акт приема-передачи и платежные документы). Во втором случае немного по-другому. Цену, указанную в договоре купли-продажи, налоговые органы будут сравнивать со стоимостью, рассчитанной как 0,7*кадастровую стоимость. И налог будет рассчитан от большей суммы. Т.е., если 0,7*кадастр окажется больше той цены, за которую недвижимость приобреталась, то придется платить налог с разницы.

- Продемонстрируйте для наглядности на примере.

- Сумма дохода, равная кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, берется в расчет при продаже недвижимости, поступившей в собственность после 01.01.2016 г. Т.е. бесполезно указывать в договоре продажную цену квартиры, равную 1000000 руб., как делали многие продавцы. Налоговики будут смотреть на кадастровую стоимость, и исходя из нее рассчитывать налог. Дословно п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса звучит так: «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.». Чтобы было понятнее, рассмотрим пример.

Гражданин Сидоров получил в дар от сестры квартиру, свидетельство о государственной регистрации права датировано 12.01.2016 г. Кадастровая стоимость этой недвижимости равна 10 млн. руб. В феврале 2016 г. он продает квартиру, указав в договоре купли-продажи 4 млн. руб. В январе 2017 года К. подаст декларацию, в которой рассчитает свой налог на доходы так: 4000000 (стоимость квартиры в ДКП) – 1000000 (вычет при продаже недвижимости, пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ)=3000000 руб.*13%=390000 руб. Инспектор же сосчитает налог по-другому. Он сравнит 4000000 руб.(из ДКП) и 10000000 (кадастр)*0,7. Больше получается вторая цифра, она составляет 7000000 руб. Налогоплательщику Сидорову будет предложено подать уточненную декларацию, в которой рассчитать налог как (7000000-1000000)*13%=780000 руб. Если декларация не будет подана, то налог рассчитают без применения вычета в 1000000 руб., и он составит 910000 руб. (поскольку налоговые вычеты предоставляются только на основании налоговой декларации). Именно эта сумма будет считаться задолженностью Сидорова пред бюджетом, и, соответственно, при неуплате в срок до 15 июля на нее будут «накручивать» пени и штрафы.

- Говорят, что с 2016 года отменили вычет при продаже жилья, равный либо 1 млн. рублей, либо инвестиционной стоимости квартиры. Скажите, правда это или нет?

- В этом отношении с 1 января 2016 года никаких изменений нет. Пп. 1 п.2 ст. 220 Налогового кодекса предусматривает налоговый вычет в размере 1 млн. руб., а пп.2 п.2 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусматривает возможность вместо получения имущественного налогового вычета в 1000000 руб. уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Сделаем акцент на фразе «документально подтвержденных расходов» - т.е. для того, чтобы налоговый инспектор принял к учету ваши расходы, необходимо предоставить договор купли-продажи, акт приема-передачи недвижимости и документы об оплате - расписка продавца, квитанции, чеки и т.д.

- А если продал квартиру дороже, чем написано в инвестконтракте и сразу же купил себе другую, затратив всю полученную сумму, то платить налог нужно? И как?

- Такую ситуацию необходимо рассматривать исходя из конкретных цифр, поскольку итог - платить или не платить налог - будет зависеть от многих факторов, например, от количества собственников в продаваемой квартире, от того, все ли они станут собственниками в приобретаемом жилье, насколько велика разница между продажной ценой и стоимостью, указанной в инвестконтракте… Поэтому однозначно ответить на этот вопрос нельзя, подобные ситуации надо изучать отдельно с каждым клиентом. Если получается, что уплаты налога не избежать, то уплачивается он до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества, на основании поданной в налоговую инспекцию налоговой декларации.

Мнение о том, что нет налога на доход в случае, когда продаем квартиру, которая была менее 3 (а в некоторых случаях менее 5) лет в собственности, и тут же тратим все деньги на покупку новой квартиры, ОШИБОЧНО! При расчете налогов оперируем только налоговыми вычетами (1000000 руб. или расходы на приобретение – при продаже квартиры, и 2000000 руб. +3000000 руб. с ипотечных процентов - при покупке квартиры). Поэтому очень рекомендуем всем собственникам, которые хотят продавать недвижимость, которой они владеют менее 3 лет (в некоторых случаях менее 5 лет), перед сделкой обязательно консультироваться у специалиста по налогам – это сбережет деньги и нервы, поверьте.

- Сейчас кризис, часто люди продают дешевле, чем купили, то как им быть с налогами? Квартира в собственности менее 3 лет.

- В этом случае налога на доходы не возникает (конечно, при условии наличия документов о стоимости приобретения – ДКП, акт приема-передачи, документы об оплате). Но необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию по адресу своей регистрации, поскольку имущество было в собственности менее трех лет. Эта обязанность налогоплательщиков прописана в ст. 229 Налогового кодекса РФ. Если этого не сделать, придется заплатить штраф (сумма штрафа 1000 руб.) и всё равно подать декларацию.

- Скажите, нужно уведомлять налоговую инспекцию, что при продаже квартиры человек не получил прибыли? К примеру, купил за 5 миллионов и продал через 2 года тоже за 5.

- Есть правило - если налогоплательщик продает недвижимость или иное имущество (например, автомобиль), которые были в его собственности менее 3-х (а по новым правилам, в некоторых случаях менее 5) лет, он обязан подать налоговую декларацию. Это прописано в ст. 229 Налогового кодекса. Причем указан предельный срок для подачи декларации - не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. В декларации указываются все параметры сделки – за сколько продали, за сколько ранее купили, и исходя из этого выводится сумма налога к уплате или его отсутствие. Кроме того, к декларации прикладываются копии всех подтверждающих документов – договоров купли-продажи, актов приема-передачи, платежных документов. По ним инспектор смотрит, насколько правильно составлена декларация и правомерно использованы те или иные вычеты.

- Что будет, если продавец квартиры декларацию не подал? Либо не знал об этом, либо посчитал, что нет прибыли, то и подавать не нужно.

- Здесь последствий несколько. Во-первых, ст. 119 Налогового кодекса говорит о том, что «непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей». Во-вторых, только на основании поданной декларации налогоплательщику предоставляются вычеты, предусмотренные законодательством о налогах, в т.ч. и производится зачет ранее понесенных расходов (продажную стоимость уменьшают либо на вычет, либо на стоимость приобретения недвижимости). Без декларации инспектор не видит никаких Ваших расходов, и считает налог исходя лишь из той цены, за которую Вы продаете свой объект (эти данные инспекция получает из органов, регистрирующих сделки купли-продажи недвижимости). Соответственно, на этот налог в дальнейшем накручиваются пени и штрафы, и жизнь намного усложняется длительными разбирательствами с налоговой инспекцией. Поэтому лучше всё же декларацию составить и подать. Не можете составить сами, обращайтесь за помощью к специалистам.

- А каковы наказания за уклонение или несвоевременную уплату налогов?

- Ответственность за несвоевременную уплату налога на доходы прописана в ст. 122 Налогового кодекса. Первоначально - это 20% от неуплаченной суммы. Плюс пени в размере 1/300 ставки рефинансирования в день. Если налогоплательщик не реагирует на требование об уплате налога, выставленное налоговой инспекцией, то неуплата признается совершенной умышленно, и штраф уже составляет 40% от суммы недоимки. В случае, когда недоимка по налогу составляет 600 тыс. руб. и более, в силу вступает ст. 198 Уголовного кодекса РФ, и наказание более серьезное – штраф до 300 тыс. руб., арест до 6 мес., либо лишение свободы на срок до 1 года.

И в завершение беседы хотим повториться - для расчета налогов при совершении сделок с недвижимостью обращайтесь к аттестованным специалистам, не жалейте на это своего времени и денег на консультацию. Профессиональный консультант всегда поможет правильно рассчитать налог и, конечно же, по возможности его минимизировать, избавит вас от ненужных разбирательств с налоговой инспекцией. Знания консультанта по налогам сберегут ваши финансы, время и нервы.