Недострой - страшный сон дольщика: Стопроцентной гарантии не дает даже закон ФЗ-214. Но можно бороться и побеждать – советы специалистов

Нет в мире совершенства: даже самый лучший для покупателя новостройки закон об участии в долевом строительстве не защитит его от всех неприятностей. Закон – не бункер, брешь в нем найти всегда можно. Однако не стоит опускать руки. Потраченные деньги можно вернуть, хоть и с потерями, но это все же лучше, чем ничего.
Риск недостроя
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и договор долевого участия (ДДУ), который заключается на его основе, не дают гарантии получения завершенного строительством объекта недвижимости. «Конечно, с момента регистрации договора долевого участия земельный участок, на котором ведется строительство, и сам строящийся объект передаются в залог участникам долевого строительства», - отмечает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», но взыскать этот залог очень непросто, да к тому же факт залога не означает, что дом будет достроен и дольщик отметит новоселье.
Когда строительство ведется очень вяло либо вовсе приостановлено и очевидно, что дом не будет достроен в срок, дольщик может обратиться в суд по поводу расторжения ДДУ. Ему придется доказывать, что ситуация тяжелая, и застройщик не исполнит своих обязательств, если суд удовлетворит его иск, участник долевого строительства сможет рассчитывать на возврат уплаченных им денег и проценты за пользование ими. В противном случае придется ждать срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, и только спустя 6 месяцев после этого, согласно статье 14 закона 214, можно попытаться обратить взыскание на залог, опять же через суд. Практики подобных дел немного, и обычно тяжбы растягиваются на годы. А закон при этом говорит, что если суд решит удовлетворить требования дольщиков, заложенное имущество будет продано, и каждый дольщик получит часть из вырученных средств пропорционально его доли в долевом строительстве, что может быть даже меньше той суммы, которую покупатель заплатил застройщику, приобретая квартиру.
Кроме того, очень часто в отношении нерадивых застройщиков, которые не могут завершить строительство, начинается процедура банкротства. С одной стороны, это даже неплохо: банкротство, по мнению Андрея Самары, генерального директора ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп»), - рациональное решение в механизме защиты прав инвесторов, но, с другой стороны, дольщики наверняка столкнутся с колоссальными трудностями.
«Прежде всего, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с момента открытия конкурсного производства», - рассказывает Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового департамента компании «Галс-Девелопмент», а это означает, что возникает право требовать денежную компенсацию. В соответствии со статьей 201.5 «Закона о несостоятельности (банкротстве)» требования кредитора-дольщика могут превысить размер внесенных средств с учетом инфляции, конъюнктуры рынка и т.п., но вот удастся ли удовлетворить хотя бы часть требований – это большой вопрос.
Также с 15 августа прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», установивший особый порядок банкротства организаций-застройщиков. Благодаря этим нововведениям дольщики теперь могут претендовать на недостроенные жилые помещения и получить право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме. Но путь к этому довольно тяжелый.
Для начала дольщик должен подать требование к застройщику о передаче жилого помещения в арбитражный суд, занимающийся делом о банкротстве, и арбитражному управляющему. Причем, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», сделать это нужно в течение 30 дней с даты введения процедуры наблюдения. И нужно еще доказать обоснованность своих требований, то есть должны быть предоставлены свидетельства полного или частичного исполнения обязательств перед застройщиком по ДДУ: сам договор, платежные документы, документы о передаче застройщику какого-либо имущества и т.п.
«И только если требование о передаче жилого помещения признается арбитражным судом обоснованным, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений ...