Недвижимость Москвы. Возможен кризис?

Текущая ситуация на московском рынке жилья пока не вызывает беспокойства продавцов недвижимости. В то же время мировой опыт показывает: благодушное настроение может быстро смениться паникой. Журнал D` решил вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.
На российском рынке недвижимости есть ряд признаков кризиса
Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости - кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу.
Мировая практика
Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров "лопнувших пузырей", когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах, в Японии в начале 1990-х, а также прошлогодний кризис в США.
Кризис на рынке Флориды разразился в 1926 году. Ему предшествовали несколько лет быстрого роста цен на жилье. С начала 20-х годов прошлого века во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех штатов. За пять лет стоимость жилья подскочила в четыре раза. Среди американцев появилась даже шутка, что 99% местных жителей либо брокеры, либо "тугие кошельки". "Итогом этого всплеска стали резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года", - рассказывает управляющий партнер компании "Новое качество" Михаил Гец.
В Японии в 1980-е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как рост доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость 1 кв. м выросла с 1980 по 1990 год в четыре с половиной раза. Основную роль в крахе рынка, наступившем в 1990-м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали почти в два раза.
В странах Юго-Восточной Азии подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое время этот регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их деньги подогревали местный рынок жилья - в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990-х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80-100% (данные Института открытой экономики). Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а также ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35-45%.
В США в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме здесь совершается более 90% всех сделок с недвижимостью. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Постоянно снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime - кредиты с повышенным уровнем риска). К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США поднять ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли - до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться ...