Новая редакция закона о бессрочном пользовании землей ставит под удар бизнес

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – самый популярный в советские годы способ обладания недвижимым имуществом. С 1 января 2012 года закон предписывает полностью прекратить указанный вид владения земельными наделами. В определенной степени такой ход поставил под удар бизнес – утверждает адвокат Олег Сухов.

История вопроса

В 2009 году вступил в силу ФЗ № 342-ФЗ от 27.12.2009 г. «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности».

В новой редакции пункт 2 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» звучит следующим образом: «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 3 Закона, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа».

Загвоздка первая – время

Дело в том, что в отличие от граждан, организации и предприятия, обладающие землей в бессрочном пользовании, не имеют права на безвозмездное приобретение участков в собственность, только на платной основе: путем заключения договоров аренды или купли-продажи. Для переоформления земельного участка, уполномоченному представителю компании необходимо обратиться в органы государственной или муниципальной власти с соответствующим заявлением, прикрепив копии правоустанавливающих документов на землю. По данному заявлению органы государственной или муниципальной власти в месячный срок обязаны принять решение о предоставлении участка в собственность (аренда, купля-продажа), после чего также в месячный срок с даты принятия указанного решения в адрес заявителя должен быть направлен проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Загвоздка вторая – отказ

Основания к отказу в заключении возмездного договора передачи земельного участка могут быть только обоснованными, т.е. основанными на законе и мотивированными, например, ограничение в обороте земельного участка, запрет приватизации по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд, иные.

И снова время

В тех случаях, когда органы федеральной или муниципальной власти не направляют заявителю проект договора или предлагают заключить иной договор, к примеру, договор аренды, вместо купли-продажи, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) органов местной власти незаконными.

В случае признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными, суд обязывает соответствующий орган власти подготовить проект договора и направить его в определенный срок правообладателю недвижимости.

Выкупная стоимость земли определяется субъектом Российской Федерации самостоятельно, - напоминает Олег Сухов, - а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Выкупная стоимость земли не может превышать 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в населенном пункте плотностью свыше 3 млн. человек. В иной местности стоимость земельных участков не может превышать 2, 5% от кадастровой цены земли. Рыночная цена участков в данных отношениях не применяется.

Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Обратите внимание, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 2001 года, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка. При этом если договор аренды земельного участка заключен правообладателем после введения в действие ЗК РФ, организация утрачивает право выкупа земельного участка.

«Бизнесменам стоит знать, что обладая земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, они не могут распоряжаться ими, не вправе передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка», - констатирует адвокат Олега Сухов.