Новостройки: подбираем коммерческие помещения. Инвестиционная арифметика – торговая площадь может оказаться выгоднее квартиры

Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и популярных в России способов вложения капитала. В большинстве случаев в этих целях частные инвесторы выбирают квартиры, но в последнее время все более востребованными становятся коммерческие помещения в масштабных микрорайонах высотных новостроек. Считается, что они отличаются более высокой доходностью и меньшим сроком окупаемости.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, верно ли такое утверждение и какой доход можно получить от коммерческих объектов, сколько они стоят и как быстро начинают приносить прибыль.

Цена вопроса
Как утверждает большинство экспертов рынка недвижимости, приобрести коммерческое помещение в жилых домах сегодня несложно: «С 2002 года в Москве действует постановление, в соответствии с которым все первые этажи новостроек должны использоваться в качестве нежилых помещений», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «А в некоторых крупных проектах специально для размещения коммерческой инфраструктуры предусматривается строительство отдельно стоящих 2-4-этажных зданий», - сообщает Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури». Поэтому недостатка предложения в этом сегменте нет. Но это если в целом, на практике же, как утверждает Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet, качественные объекты купить не так уж и легко, поскольку спрос на них среди инвесторов и торговых сетей довольно высокий. Если в проекте реализована грамотная концепция, а нежилые помещения удачно расположены и правильно спроектированы, то срок их экспозиции, как правило, небольшой.
Вообще стоимость коммерческих помещений тесно связана с их потенциалом в плане доходности от последующей сдачи в аренду (ведь именно с такой целью приобретается большинство объектов) или ведения бизнеса, например, торговли. Чем выше прогнозируемый доход и меньше затрат требуется для обустройства помещения, тем дороже объект. А размер возможной прибыли в свою очередь зависит от целого ряда факторов. «В первую очередь это расположение – дифференциация по районам весьма велика», - отмечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Одно дело, когда ЖК расположен в центральных районах, где жизнь кипит и днем, и ночью, где красуются банки, дорогие рестораны и витрины бутиков, и совсем другое дело, если это недавно освоенный микрорайон экономкласса где-нибудь за МКАД.
Однако иногда даже бюджетные новостройки могут обеспечивать неплохую прибыль – если они находятся в густонаселенных районах или правильно расположены относительно людских и автомобильных потоков, то есть строятся, например, рядом с метро или на центральной улице района и тем самым обеспечивают высокий трафик клиентов. Это же относится и к самим помещениям: больший потенциал у тех, что расположены в центре ЖК либо на первой линии и видны с улицы, «ведь помещения, которые находятся в местах массового скопления людей или на пути их передвижения, всегда востребованы бизнесом», - объясняет Алексей Болдин, генеральный директор риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). Причем, если территория ЖК огорожена и закрыта для «чужаков», ценность коммерческих помещений существенно снижается.
Также, как отмечает Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж компании STONE HEDGE, стоимость нежилого объекта зависит от его собственных характеристик - площади и конфигурации. А еще один важный критерий – назначение нежилого помещения. Хороший доход в жилых зонах приносят предприятия торговли, и в первую очередь продуктовые магазины, а также салоны связи. За ними следуют банки, предприятия сферы услуг и рестораны. Поэтому объекты, пригодные для этих целей стоят дороже, но, правда, если отвечают необходимым требованиям. Например, как уверяет Олег Морозов, руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate, стоимость аренды помещений под торговлю повышается, если они расположены на первом этаже, есть отдельный вход, витринные окна, высокие потолки и достаточный объем электрической мощности. Но впрочем, эти элементы, кроме разве что витрин, плюс не ...