11.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Кризис внес существенные коррективы во взаимоотношения собственников и арендаторов торговых центров: «мяч» оказался на стороне последних. Именно ритейлеры сегодня диктуют параметры сделок, с особой тщательностью выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем. И сам подход арендаторов к выбору существенно изменился. Эксперты выделили пять основных отличий в требованиях «докризисного» и «кризисного» арендатора.

Общая политика

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня все требования, которые предъявляют арендаторы к торговым площадям так или иначе «привязаны» к конечной прибыли. Раньше были не редки случаи, когда ритейлер открывал магазин в ТЦ только потому, что там уже арендовали площадь его конкуренты. При этом решающей была маркетинговая составляющая: прибыль сеть получала за счет других магазинов. Теперь маркетинговый подход ушел в прошлое.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если раньше речь шла о захвате каких-то неосвоенных географических направлений, новых территорий, открытии магазинов в пику конкурентам, поддержании имиджа, то сегодня ритейлеры считают деньги — магазин должен просто приносить доход. Денежный фактор вышел на первое место. Все торговые точки открываются исключительно для того, чтобы заработать. Поэтому убыточные часто закрывают. В целом же маржинальность бизнеса упала в силу снижения потребительских расходов и роста себестоимости.

На первом месте – посещаемость

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня мало кто требует, чтобы в торговом центре присутствовали только брендовые магазины, тогда как раньше это было одно из непременных условий для многих ритейлеров.

Другими словами, для арендаторов не имеет решающего значения престижность присутствия в том или ином ТЦ и даже современность и «концептуальность» этого ТЦ. Главное, чтобы оборот, получаемый в данном магазине, был достаточно эффективным. Например, в нашем ТЦ «Подсолнухи», который можно отнести к неформатным, уровень вакантных площадей составляет не более 3%. Дело в том, что расположение у метро «Улица Подбельского» - то есть в спальном районе и рядом со станцией метро - обеспечивает большой покупательский трафик.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Потенциальные арендаторы сегодня в обязательном порядке запрашивают данные о посещаемости, текущей или прогнозируемой. Однако последняя должна быть обоснована, что делается с помощью гравитационных моделей. Кроме того, для принятия положительного решения об аренде является обязательным присутствие в ТЦ сильного «якорного» арендатора, способного генерировать существенный объем покупательского траффика. Наиболее привлекательный такой арендатор — супер- или гипермаркет FMCG — то есть торговый объект, призванный удовлетворять первичные потребности потребителей.

Арендные ставки

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов требуют заключения договоров со ставкой, рассчитываемой от процента с оборота. Во многих новых торговых центрах Москвы фиксированные ставки действуют только для «якорных» арендаторов, в fashion-галереях речь идет только о проценте с оборота или о комбинированной арендной ставке с минимальной фиксированной суммой. Более того, собственники смотрят на прогноз по оборотам — причем математически обоснованный, рассчитанного с применением геомаркетинговых и других инструментов, часто привлекая к расчетам профессиональных консультантов рынка.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Как и в любой кризисный период, сейчас арендаторы поднимают вопрос о расчетах по схеме «процент с оборота». Впрочем, сам по себе такой способ, естественно, не самоцель: ритейлеров интересует снижение арендной платы как таковое. С начала текущего года коррекция происходила по трем направлениям. Это и снижение цен, которое за прошедшие месяцы составило 5-15%, и переход с долларового исчисления ставок на рублевое, и изменение схемы расчета на процент с оборота.

Тем не менее, переход с фиксированной арендной ставки на процент с оборота – самое распространенное требование ритейлеров в плане цены. И собственники во многих случаях на это соглашаются, показывая свою лояльность к арендаторам. Размер процента сильно различается в зависимости от товарной категории и размера магазина. Естественно, для якорных арендаторов он меньше. Если говорить о сегментах, то например, для магазинов бытовой техники и электроники арендная плата в среднем составляет 2-5% от оборота, а для магазинов одежды - 10-15% и выше. При этом нередко используется так называемая смешанная схема: устанавливается некоторый минимум арендной платы свыше которого арендатор платит из расчета процента с оборота.

Только работающие ТЦ!

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Ушли в прошлое те времена, когда ритейлер мог арендовать площадь в новом ТЦ, чтобы «застолбить» место. В период, когда спрос на площади в успешных торговых проектах существенно превышал предложение, некоторые владельцы магазинов стремились арендовать помещение в новом ТЦ как можно раньше. Сегодня площади в новых ТЦ, которые еще не заполнены и в которых отсутствует пока устойчивый трафик, сдаются крайне сложно. В то же время давно работающие торговые объекты, у которых есть своя «покупательская аудитория», не испытывают проблем с заполняемостью.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов сегодня предпочитают действующие ТЦ вновь открывшимся. Это можно объяснить одинаковостью арендных условий: вследствие того, что практически во всех торговых центрах ставка рассчитывается от процента с оборота, больше нет смысла выбирать новые объекты, в которых до кризиса фиксированные ставки были традиционно ниже, чем в «старых» ТЦ. При этом вакантные помещения можно найти во всех категориях объектов. Хотя, конечно, во вновь открывшихся ТЦ уровень вакантных площадей на порядок выше и выбор помещений больше, чем в «динозаврах» рынка, — 50-процентная заполняемость при открытии уже считается победой. Но справедливости ради, стоит заметить, что многие крупные ТРЦ, открывшись за последний год с 20-40% заполняемостью сейчас уже имеют 60-85%. К такому результату приводит открытый подход к арендатору, готовность заключать договора с арендной платой в процентах с оборота, наличие качественной концепции, а также расширение функций ТРЦ в зону образования, спорта и т.д.

Экономия на ремонте

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если до кризиса большинство арендаторов предпочитало помещения в состоянии «под чистовую отделку» и занимались ремонтом и оформлением интерьеров самостоятельно, то сегодня арендаторы ждут, что собственник произведет отделку за свой счет. Также востребованы торговые помещения с уже выполненной отделкой, полностью готовые к въезду. Обусловлено это желанием ритейлеров свести к минимуму объем инвестиций в открытие каждой новой торговой точки.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Отделка даже самого маленького помещения для магазина «под себя» также осталась в докризисных временах. При снижающихся доходах населения и – как следствие – оборотов большинства ритейлеров экономия становится важнее дизайнерских изысков. Поэтому сейчас собственники ТЦ стараются предлагать в аренду площади пригодные для того, чтобы завезти товар и начать работать буквально на следующий день. Сами же арендаторы обычно располагают достаточным арсеналом легких рекламных конструкций и других материалов, что позволяет им обозначить свою принадлежность к брэнду, даже въезжая в стандартно отремонтированные помещения. 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Московская программа комплексного развития территорий, карта КРТ

Город одобрил пять новых проектов КРТ с апреля по июнь

На участках предусмотрено строительство почти 346 тысяч квадратных метров общественно-деловой и социальной инфраструктуры, где будет создано в совокупности 8,7 тысячи рабочих мест.
00
Стартовая ул., д. 3/1 Москва, СВАО, Лосиноостровский р-н

Более 3,7 тысячи москвичей получили новые квартиры по программе реновации в июне

Всего в 2025 году новое жилье получили 18 тысяч москвичей - участников программы реновации. Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2017 года, на данный момент она исполнена примерно на 25%.
00
NF Group

67% всех сделок аренды элитной загородной недвижимости Московского региона пришлось на объекты стоимостью выше 1,5 млн руб. в месяц

Наибольшим спросом среди арендаторов в первом полугодии 2025 г. пользовались дома со средней площадью 902 квм. (+17% за год). Самые дорогие для аренды коттеджи предлагались на Минском направлении.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы

Объем предложения за полугодие вырос на 4,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,37 млн рублей (+10,7% за полугодие, +30,5% за год). Было реализовано 52,8 тыс. кв. м по ДДУ (-27,7% за полугодие, +9,3% за год).
00
ЖК Монс

В Бутырском районе девелопер «Брусника» обустроит общественные пространства с арт-объектами и фонтанами

В рамках строительства жилого комплекса «МОНС» появятся доступные всем горожанам общественные пространства. На площади 0,9 гектара разместят арт-объекты, сухой фонтан, тенистые зоны отдыха. Там планируется проводить праздники, фестивали и ярмарки.
00
Большой производственный цех с разнообразным оборудованием, в том числе сверлильные станки

Оптимизация производства: почему стоит обновить парк станков уже в этом году

В условиях постоянно растущей конкуренции и стремительного технологического прогресса, предприятиям, стремящимся сохранить лидерство на рынке, необходимо постоянно пересматривать свои производственные процессы. Одним из ключевых факторов успешной оптимизации является обновление станочного парка.
00
NF Group

В Москве зафиксирован рекордный объем офисной недвижимости на продажу: рост на 60% за год и почти втрое за три года

Объем офисной недвижимости на продажу в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. квм.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы

Объем предложения за полугодие сократился на 0,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 786 460 рублей (+7,2% за полугодие, +12,0% за год). Было заключено 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2% за год).
10
KEY CAPITAL логотип

Эпоха песочниц – почему дворы новостроек не учитывают интересы всех жителей

Эксперты KEY CAPITAL провели исследование благоустройства придомовых территорий в современных жилых комплексах столицы. Анализ показал системный дисбаланс в подходе застройщиков.
00
STONE Ходынка 2

На севере столицы началось строительство офисного квартала с парящей торговой галереей

В Хорошёвском районе началось строительство делового квартала «STONE Ходынка 2». Общая площадь трех корпусов составит около 125 тысяч квадратных метров, они будут соединены стеклянной торговой галереей на уровнях третьего и четвертого этажей.
00
ЖК Родина Парк

В Можайском районе на территории жилого комплекса появится зона отдыха с водопадом

На территории комплекса «Родина Парк» планируется создать двор-парк площадью 9 тысяч квадратных метров, где разместят детский игровой комплекс с качелями, балансирами, батутами, горками и тоннелями, а также оборудована центральная зона с водоемом и навесами.
00
Грузовая фура около складского комплекса

Ответственное хранение на складе: оптимизация логистики для бизнеса

Ответственное хранение – это распространенный вид складской услуги, позволяющий компаниям оптимизировать свою логистику и сосредоточиться на основных бизнес-процессах.
00
Диваны с кожаной обивкой в фойе офиса

Какие материалы обивки подойдут для коммерческого использования: ткань, кожа, экокожа

Выбираете обивочный материал для коммерческой мягкой мебели? Узнайте плюсы и минусы ткани, натуральной кожи и экокожи, а также советы по выбору долговечного и практичного покрытия для ресторанов, отелей и офисов.
Или войти с помощью: