Скачать программу
18.01.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
18.01.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
18.01.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
18.01.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
18.01.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Кризис внес существенные коррективы во взаимоотношения собственников и арендаторов торговых центров: «мяч» оказался на стороне последних. Именно ритейлеры сегодня диктуют параметры сделок, с особой тщательностью выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем. И сам подход арендаторов к выбору существенно изменился. Эксперты выделили пять основных отличий в требованиях «докризисного» и «кризисного» арендатора.

Общая политика

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня все требования, которые предъявляют арендаторы к торговым площадям так или иначе «привязаны» к конечной прибыли. Раньше были не редки случаи, когда ритейлер открывал магазин в ТЦ только потому, что там уже арендовали площадь его конкуренты. При этом решающей была маркетинговая составляющая: прибыль сеть получала за счет других магазинов. Теперь маркетинговый подход ушел в прошлое.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если раньше речь шла о захвате каких-то неосвоенных географических направлений, новых территорий, открытии магазинов в пику конкурентам, поддержании имиджа, то сегодня ритейлеры считают деньги — магазин должен просто приносить доход. Денежный фактор вышел на первое место. Все торговые точки открываются исключительно для того, чтобы заработать. Поэтому убыточные часто закрывают. В целом же маржинальность бизнеса упала в силу снижения потребительских расходов и роста себестоимости.

На первом месте – посещаемость

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня мало кто требует, чтобы в торговом центре присутствовали только брендовые магазины, тогда как раньше это было одно из непременных условий для многих ритейлеров.

Другими словами, для арендаторов не имеет решающего значения престижность присутствия в том или ином ТЦ и даже современность и «концептуальность» этого ТЦ. Главное, чтобы оборот, получаемый в данном магазине, был достаточно эффективным. Например, в нашем ТЦ «Подсолнухи», который можно отнести к неформатным, уровень вакантных площадей составляет не более 3%. Дело в том, что расположение у метро «Улица Подбельского» - то есть в спальном районе и рядом со станцией метро - обеспечивает большой покупательский трафик.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Потенциальные арендаторы сегодня в обязательном порядке запрашивают данные о посещаемости, текущей или прогнозируемой. Однако последняя должна быть обоснована, что делается с помощью гравитационных моделей. Кроме того, для принятия положительного решения об аренде является обязательным присутствие в ТЦ сильного «якорного» арендатора, способного генерировать существенный объем покупательского траффика. Наиболее привлекательный такой арендатор — супер- или гипермаркет FMCG — то есть торговый объект, призванный удовлетворять первичные потребности потребителей.

Арендные ставки

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов требуют заключения договоров со ставкой, рассчитываемой от процента с оборота. Во многих новых торговых центрах Москвы фиксированные ставки действуют только для «якорных» арендаторов, в fashion-галереях речь идет только о проценте с оборота или о комбинированной арендной ставке с минимальной фиксированной суммой. Более того, собственники смотрят на прогноз по оборотам — причем математически обоснованный, рассчитанного с применением геомаркетинговых и других инструментов, часто привлекая к расчетам профессиональных консультантов рынка.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Как и в любой кризисный период, сейчас арендаторы поднимают вопрос о расчетах по схеме «процент с оборота». Впрочем, сам по себе такой способ, естественно, не самоцель: ритейлеров интересует снижение арендной платы как таковое. С начала текущего года коррекция происходила по трем направлениям. Это и снижение цен, которое за прошедшие месяцы составило 5-15%, и переход с долларового исчисления ставок на рублевое, и изменение схемы расчета на процент с оборота.

Тем не менее, переход с фиксированной арендной ставки на процент с оборота – самое распространенное требование ритейлеров в плане цены. И собственники во многих случаях на это соглашаются, показывая свою лояльность к арендаторам. Размер процента сильно различается в зависимости от товарной категории и размера магазина. Естественно, для якорных арендаторов он меньше. Если говорить о сегментах, то например, для магазинов бытовой техники и электроники арендная плата в среднем составляет 2-5% от оборота, а для магазинов одежды - 10-15% и выше. При этом нередко используется так называемая смешанная схема: устанавливается некоторый минимум арендной платы свыше которого арендатор платит из расчета процента с оборота.

Только работающие ТЦ!

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Ушли в прошлое те времена, когда ритейлер мог арендовать площадь в новом ТЦ, чтобы «застолбить» место. В период, когда спрос на площади в успешных торговых проектах существенно превышал предложение, некоторые владельцы магазинов стремились арендовать помещение в новом ТЦ как можно раньше. Сегодня площади в новых ТЦ, которые еще не заполнены и в которых отсутствует пока устойчивый трафик, сдаются крайне сложно. В то же время давно работающие торговые объекты, у которых есть своя «покупательская аудитория», не испытывают проблем с заполняемостью.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов сегодня предпочитают действующие ТЦ вновь открывшимся. Это можно объяснить одинаковостью арендных условий: вследствие того, что практически во всех торговых центрах ставка рассчитывается от процента с оборота, больше нет смысла выбирать новые объекты, в которых до кризиса фиксированные ставки были традиционно ниже, чем в «старых» ТЦ. При этом вакантные помещения можно найти во всех категориях объектов. Хотя, конечно, во вновь открывшихся ТЦ уровень вакантных площадей на порядок выше и выбор помещений больше, чем в «динозаврах» рынка, — 50-процентная заполняемость при открытии уже считается победой. Но справедливости ради, стоит заметить, что многие крупные ТРЦ, открывшись за последний год с 20-40% заполняемостью сейчас уже имеют 60-85%. К такому результату приводит открытый подход к арендатору, готовность заключать договора с арендной платой в процентах с оборота, наличие качественной концепции, а также расширение функций ТРЦ в зону образования, спорта и т.д.

Экономия на ремонте

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если до кризиса большинство арендаторов предпочитало помещения в состоянии «под чистовую отделку» и занимались ремонтом и оформлением интерьеров самостоятельно, то сегодня арендаторы ждут, что собственник произведет отделку за свой счет. Также востребованы торговые помещения с уже выполненной отделкой, полностью готовые к въезду. Обусловлено это желанием ритейлеров свести к минимуму объем инвестиций в открытие каждой новой торговой точки.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Отделка даже самого маленького помещения для магазина «под себя» также осталась в докризисных временах. При снижающихся доходах населения и – как следствие – оборотов большинства ритейлеров экономия становится важнее дизайнерских изысков. Поэтому сейчас собственники ТЦ стараются предлагать в аренду площади пригодные для того, чтобы завезти товар и начать работать буквально на следующий день. Сами же арендаторы обычно располагают достаточным арсеналом легких рекламных конструкций и других материалов, что позволяет им обозначить свою принадлежность к брэнду, даже въезжая в стандартно отремонтированные помещения. 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Судьбу апартаментов в России решат к 1 августа.

На сайте kremlin.ru появился список поручений, утвержденный президентом президентом Владимиром Путиным. Согласно списку правительству РФ к 1 августа 2021 года необходимо "обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, направленных на определение правового статуса помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан."
00
ГК "А101" лого

ГК «А101» создала более 2100 рабочих мест в 2020 году - прирост более 50% за год

ГК «А101» (входит в ПФГ САФМАР Михаила Гуцериева) ввела в эксплуатацию на территории ТиНАО 524,9 тыс. кв. метров недвижимости, что на 54% больше, чем в 2019 году. Общий объем инвестиций в строительство составил более 22 млрд рублей.
00
JLL логотип компании

Бизнес-парк NEOPOLIS назначил JLL ко-эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду офисных площадей

Компания JLL выступит ко-эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду офисных площадей бизнес-парка класса А NEOPOLIS, входящего в портфель инвестиционной компании A-Store Estate.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

«Дом на Брестской» приглашает столичных школьников на лекции и экскурсии, посвященные Москве

Согласно Указу Мэра Москвы Сергея Собянина с 18 января ученики 1–11-х классов возвращаются к очному обучению. Как сообщил сегодня руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, специалисты «Дома на Брестской» подготовили для московских школьников множество познавательных мероприятий.
00
Дом.РФ лого

Развитие арендного рынка в регионах привлечет молодые кадры

Российская молодежь предпочитает решать вопрос улучшения своих жилищных условий с помощью арендного жилья больше других категорий граждан ценит онлайн-сервисы. Такие выводы о предпочтениях россиян до 35 лет позволяет сделать исследование, проведенное ДОМ.РФ и ВЦИОМ. Развитие арендного рынка в регионах при условии создания высокотехнологичных рабочих мест может послужить фактором привлечения в регионы молодых кадров.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

В Южном Медведково открылся многопрофильный спортклуб

В районе Южное Медведково Северо-Восточного административного округа начал работу новый многопрофильный спортивный клуб, построенный за счет внебюджетных источников. Об этом сегодня сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00
AFI Development

AFI Development: старт продаж первого co-living небоскреба в России

AFI Development объявляет о старте продаж в одном из самых ожидаемых проектов 2021 г. — ультрамодном коливинг-небоскребе AFI Tower в 7 минутах от м. «Ботанический сад» и м. «Свиблово». Первый жилой проект столицы co-living формата, в котором представлены квартиры, а не апартаменты, расположен в СВАО Москвы, р-н. Свиблово, проезд Серебрякова.
00
ГК Инград логотип

INGRAD досрочно завершил строительство трёх корпусов в ЖК "Новое Пушкино"

Группа компаний "Инград" получила разрешение на ввод в эксплуатацию корпусов №№24,25 и 26 в жилом квартале "Новое Пушкино" от INGRAD. Строительство завершено с опережением графика на 9 месяцев - объекты планировалось сдать в 3 квартале 2021 года.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

В Москве состоялись первые земельные торги в электронной форме

В Москве состоялся первый аукцион по аренде земельного участка в электронной форме. По итогам торгов участок площадью 0,73 га на западе столицы был сдан в аренду за 5,5 млн рублей в год, на него претендовало 7 участников, сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
00
Дом.РФ лого

ДОМ.РФ подвел итоги 2020 года на ипотечном рынке

В 2020 г. выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей – абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России. Такая оценка содержится в отчете «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020 года», подготовленном в Аналитическом центре ДОМ.РФ. По сравнению с 2019 г. ипотечное кредитование выросло на 35% в количественном выражении и на 50% – в денежном.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

В наступившем году для Интерактивной карты Москвы планируется создать и актуализировать 30 сценариев

Для Интерактивной карты Москвы, которая проецируется на специально сделанный для этого лайтбокс с географической картой столицы, в этом году планируется подготовить и обновить около 30 сценариев. В них будут задействованы как существующие, так и новые тематические слои. Об этом сегодня сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00

Более 20 километров дорог построили в ТиНАО в 2020 году

В 2020 году дорожники завершили строительство и реконструкцию семи автомобильных дорог в Новой Москве общей протяженностью 27 километров. Самым масштабным стал ввод в эксплуатацию обоих этапов трассы «Марьино – Саларьево».
00
Дом.РФ лого

Развитие ИЖС в агломерациях – важнейший фактор экономического роста регионов

Развитие индивидуального жилищного строительства в агломерациях является одним из ключевых факторов, обеспечивающих повышение экономического потенциала, качества жизни и комфорта городской среды субъектов Российской Федерации.
Или войти с помощью: