Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2011 года

По прошествии второго месяца лета московский рынок недвижимости продолжает проявлять скорее признаки стагнации, нежели оживления. Прирост стоимости жилья за июль оказался минимальным, причем большая его часть пришлась на дорогие квартиры, что не является признаком разгона рынка, а скорее наоборот - стабилизации. И даже амбициозные планы по масштабному расширению Москвы, а также связанный с этим ажиотаж пока не смогли вызвать заметного ценового ралли.

По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве прибавил за июль 1,3%, поднявшись с отметки 4.986$ за квадратный метр до 5.051$ за метр. С одной стороны, индекс вроде бы преодолел очередной психологический рубеж в 5.000$. С другой – именно круглые долларовые отметки нередко становились точками продолжительной стабилизации цен на недвижимость, как отмечалось в статье «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости». Более того, рост на уровне 1% в месяц выглядит не более чем отыгрыванием инфляции, а прирост рублевых цен на квартиры в Москве, по статистике журнала www.metrinfo.ru, оказывается и того меньше.

Также примечательна динамика цен в июле по типам жилья: в наибольшем плюсе оказываются в основном дорогие сегменты, обгоняя по темпам роста жилье экономкласса. Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», такая динамика свидетельствует о периоде стагнации. (Смотрите на этот счет подробную статью «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости»). Так, при среднем приросте за июль 2011 года в размере 1,3% прирост индекса стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составил 2,3%, а «недорогого» жилья (20% самых дешевых квартир) только 1,1%.

В разрезе комнатности квартир в июле в наибольшем приросте самые большие квартиры – трехкомнатные и многокомнатные. По типам домов лидирует «советская элита» - сталинские и цековские дома, на следующей позиции – современное панельное жилье.

По географии наконец-то выбился в лидеры по темпам прироста цен на квартиры самый дорогой Центральный округ – в июле он на 1 месте. Примечательно, что все прежние месяцы прирост цен в центре столицы был на среднем уровне или даже ниже среднего, несмотря на громкие заявления властей о запрете строительства в пределах ТТК, что, казалось бы, должно было подстегнуть спрос и цены. Вторым после центра в июле оказался Юго-Западный округ, а в аутсайдерах – Северо-Западный округ и Восточный округ.

В отношении районов Москвы разброс прироста цен в июле оказался больше. Среди лидеров есть немало дорогих и престижных районов, например, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Чистые пруды, Тургеневская, Красные Ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Арбат, Юго-Западная, Крылатское. Но есть в лидерах и недорогие районы, например, Печатники, Куркино, Зеленоград, Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино.

В аутсайдерах прироста цен на жилье больше недорогих районов, например, Отрадное, Молодежная, Кузьминки, Текстильщики, Бескудниковский, Восточное Дегунино, Западное Дегунино, Дмитровский, Чертаново Южное, Пражская, Улица Академика Янгеля, Аннино, Теплый Стан, Первомайская, Измайловская. Хотя есть и ряд более дорогих районов: Академическая, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы, Дорогомилово.

В июле к макроэкономической интриге, связанной с неопределенностью общего вектора мировой экономики и угрозой повторения кризиса, добавилась и еще одна интрига. Речь идет о планах расширения Москвы в 2,5 раза, что не заставило долго ждать массу самых разных эмоций, мнений и комментариев. В частности, журнал www.metrinfo.ru в статье «Новые границы Москвы на карте. Шквал покупателей новостроек обрушился на продавцов. Инвестиционный интерес возвращается в сегмент новостроек» привел немало высказываний экспертов, предрекающих как существенное подорожание недвижимости на новых территориях, так и выражающих в том сильные сомнения.

Аналитический центр IRN.RU предлагает каждому задать себе очень простой вопрос: если всю Россию присоединить к Москве, то вырастут ли везде цены на недвижимость до московского уровня? Очевидно, что нет. Поэтому ожидать существенного роста цен в «Новой Москве» только по итогам планов и деклараций вряд ли следует. Да, в пределах 10% цены вполне могут подрасти на эмоциях и за счет инвестиционной составляющей, но вряд ли больше. А вот подтянуться к московскому уровню цен новые территории могут только при условии реальных действий по их интеграции в столицу: создание транспортной сети, инфраструктуры и других атрибутов московского уровня жизни. Но также очевидно, что на все эти действия даже при благоприятном раскладе уйдет лет 5-10, не меньше.

Более того, если все планы и декларации по расширению Москвы начнут буксовать, то подросшие сейчас на волне эмоций цены на квартиры, земельные участки, дачи и загородные дома потом имеют все шансы сползти по цене обратно вниз. Более того, в случае ухудшения макроэкономического фона или возможного повторения финансового кризиса именно такая неадекватно подорожавшая на ожиданиях недвижимость будет самой менее устойчивой по цене. К слову, именно так повела себя недвижимость в Сочи в 2008 году, неадекватно подорожав накануне на волне олимпийского ажиотажа, но сильнее всего, более чем на 50%, упав в цене в кризис. (Подробнее о таких случаях рассказано в статье «Курортные романы девелоперов».)

Тем не менее наибольшую пользу от присоединения к столице могут извлечь самые близкие к Москве территории. Северное Бутово и Южное Бутово здесь уже не рассматриваются – они и так давно присоединены к Москве и во многом интегрированы в нее за счет собственной ветки метро, а потому там и стоимость жилья немногим уступает спальным районам внутри МКАД (смотрите рейтинг районов по ценам на квартиры). А вот для Щербинки включение в столицу окончательно положит конец давнему конфликту о принадлежности. Крупных городов-сателлитов, примыкающих к Москве, по этому направлению нет (видимо, данная причина и сыграла в пользу выбора именно этих территорий). Будут ли включены в Москву Троицк и Подольск – вопрос спорный.

Так что основной выигрыш приходится, по сути, на дачи и коттеджные поселки, расположенные по Калужскому шоссе, Киевскому шоссе и Варшавскому шоссе. А также на «большие земли» крупных землевладельцев, которых в этом секторе, пожалуй, больше всего. Поэтому вполне естественно полагать, что именно лендлорды, а также кредитовавшие их банки в первую очередь заинтересованы в помощи государства для освоения этих «подвисших» земель.

Если же говорить о «Старой Москве», то расширение границ столицы в среднесрочной перспективе должно сыграть на понижение стоимости жилья или как минимум на обуздание темпов его прироста в будущем. Основная причина – появление огромных территорий, активная застройка которых может ликвидировать дефицит жилья в Москве. Более того, выселение за МКАД чиновников позволяет освободить в центральных частях Москвы огромное количество ведомственных зданий, которые могут на много лет обеспечить предложением и сегмент элитного жилья, и сегмент офисных центров. Но именно дефицит предложения все прежние годы был основной причиной завышенных цен на недвижимость в Москве. Это обстоятельство хорошо проиллюстрировано в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза вследствие кризиса 2008 года».

Так или иначе, в отношении всех новых планов и перспектив вопросов сейчас больше, чем ответов, а значит, и в плане цен на московскую недвижимость в ближайшей и среднесрочной перспективе «маятник» может качнуться как в одну, так и в другую сторону. Чтобы достичь большей ясности в отношении развития столицы и московского рынка недвижимости в обозримом будущем, аналитический центр IRN.RU провел онлайн-конференцию, в которой помимо собственных экспертов приняли участие депутат Московской городской думы Михаил Москвин-Тарханов, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, а также представители ведущих застройщиков. Их ответы можно прочитать в материале «Новая Москва: утопия или реальный способ решения проблем столицы?».