Обзор рынка офисной недвижимости Петербурга

Рынок коммерческой недвижимости переживает непростые времена. Падение цен заметно здесь намного значительней, чем в сегменте жилой недвижимости. Среди основных тенденций рынка офисной недвижимости Петербурга: падение спроса, его смещение в сторону более дешевых площадей и снижение арендных ставок.

По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) с начала кризиса до февраля включительно средняя арендная ставка на офисные площади упала на 40,7% в долларовом эквиваленте. Точкой отсчета кризиса ГУД считает сентябрь прошлого года. Снижение только за февраль долларовых ставок составило 5,3%, при этом значительных изменений курса доллара по итогам февраля не было. Средняя цена предложения продажи офисных помещений в долларах с начала кризиса упала на 35,2 %, за февраль – на 0,5%. Необходимо отдельно подчеркнуть, что речь идет о ценах «открытого» предложения, без учета скидок. Как отмечают участники рынка, владельцы офисной недвижимости вынуждены идти на дисконт при аренде и продаже, который в официальных данных не отражается. В рублях средняя ставка на аренду офисов в Петербурге упала с начала кризиса и до января включительно на 9,7% и составила 866 руб. за кв. метр. Цена продажи – речь снова идёт об открытом предложении – снизилась на 8,3%. В консалтинговой компании Colliers International подсчитали, что уже в IV квартале 2008 года ставки в долларовом эквиваленте снизились на 15–20% по отношению к показателям III квартала, достигнув уровня 2006 г.

2008 года характеризовался для рынка коммерческой недвижимости тем, что в строй было введено значительное количество новых бизнес-центров. На конец 2008 г. общая площадь офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В в Петербурге составила около 925 тыс. кв. м. Более трети - 352 тыс. кв. м офисов было введено в эксплуатацию в 2008 г. В прошлом году, - говорится в отчете Colliers International, - зафиксирован самый высокий прирост предложения за всю историю развития офисного рынка Петербурга. За 2008 год прирост предложения достиг 61%. Столь значительный рост предложения и сыграл с рынком офисной недвижимости злую шутку, пришедшись на начало кризиса. «Среди арендаторов деловых комплексов, введенных в эксплуатацию в 2007 г. и в первом полугодии 2008 г., доминировали банки, компании, занятые в сфере недвижимости и строительства, страхования, лизинга, IT-компании. Именно эти отрасли развивались наиболее активно, обеспечивая спрос на офисы высокого класса. За 2008 г. было заключен ряд крупных сделок», пишут эксперты Colliers International. Как известно, кризис оказал существенное влияние на деятельность компаний, специализирующихся как раз на данной экономической деятельности.

Февраль стал переломным месяцем, когда паника на рынке закончилась, но пришло осознание того, что кризис – это не на пару месяцев. «Пока продавцы еще держаться и на дальнейшее снижение цен не идут. Часть владельцев офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов уже начались, хотя и не приобрели массовый характер. Появляется все больше предложений с дисконтом в 50%», - резюмируют специалисты ГУД. Подтверждают эти выводы и опрошенные нами арендаторы. Часть из них столкнулась с отсутствием гибкости у владельцев крупнейших сетей бизнес-центров Петербурга. При том, что арендаторы стараются съезжать в более дешевые офисы и помещения меньшей площади, администрация бизнес-центров предпочитает оставлять офисы пустующими, но не идти на адекватные общеэкономическому положению уступки. Например, арендаторам бизнес-центра «Сенатор» при продлении договора аренды, соглашаются снизить арендную плату максимум на 5% в рублях. Мелкие арендодатели более гибко подходят к ценовой политике и готовы пересматривать уже заключенные договоры, чтобы не потерять пусть меньший, но гарантированный доход. Одновременно на рынке увеличивается и предложение субаренды. Арендаторы стараются оптимизировать расходы по аренде – отказаться от части занимаемых площадей или сдать их в субаренду. Аналитики ГУД отмечают, что больше всего сложностей у вновь введенных бизнес-центров - здесь заполняемость составляет 10–50%.

Уже сейчас очевидно, что роста ставок и цены продажи офисных площадей в ближайшем будущем ожидать не приходится. В Colliers International считают, что стабилизация может наступить только после не менее чем 30–40% коррекции и на сравнительно высоком, не менее чем 25%, уровне доли вакантных площадей. Предсказывать масштаб коррекции и ее сроки эксперты не берутся, так как рынок офисной недвижимости напрямую зависит от общеэкономической ситуации и связан с рядом глобальных факторов.