Офис: покупка или аренда?

Что в нынешних условиях выгоднее, покупать офис или арендовать, – вопрос спорный. Большинство специалистов – при наличии соответствующих финансовых возможностей – советуют все же приобретать офис в собственность. Особенно если внутренняя норма доходности в крупных и средних компаниях ниже, чем уровень доходности недвижимости.

По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» за год (второй квартал 2012 года – второй квартал 2013-го), средняя цена продажи офисов и средняя стоимость квадратного метра аренды офисных помещений в Петербурге увеличились весьма равномерно – на 10% и 11% соответственно.

Крупным – покупать, маленьким – снимать

Вопрос покупки или аренды офиса сугубо индивидуален. И задают его в основном потенциальные покупатели и арендаторы недорогих встроенных помещений. На окончательное принятие решения в данном случае влияют два основных фактора: наличие свободных денежных средств и целесообразность их изъятия из оборота фирмы.

Тем не менее, по мнению директора направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака» Леонида Фарисеева, предприниматель должен самостоятельно для себя определить, какой вариант будет для него выгоднее: вкладывать денежные средства в оборот, держать их в банке или приобрести недвижимость. Необходимо учитывать цели и задачи компании. В случае покупки недвижимости придется изъять из оборота крупную сумму, а значит, проститься с частью будущих доходов. Именно поэтому бóльшая часть предпринимателей арендуют офисы и оставляют деньги в обороте, чтобы развивать свой профильный бизнес. Директор Департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова советует исходить прежде всего из сроков окупаемости офисного помещения и оценки своих возможностей. «Следует помнить, что, владея офисным помещением, собственнику должен оплачивать налоги и коммунальные услуги, а при съеме помещения у арендатора всегда остается возможность переезда в бизнес-центр более низкого класса, и, как следствие, сокращения расходов. Однако все индивидуально, и выбор покупки или аренды помещения зависит от оборота компании и ее целей».

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» во втором квартале 2013 года средняя площадь предложения аренды офисных площадей составила 125,4 кв. м при средней цене 862,3 руб. за кв. м в месяц. Средняя стоимость продажи офисной недвижимости за кв. м – 104,1 тыс. руб. за кв. м. С учетом ежегодного роста арендных ставок в среднем на 11% офис в 125 кв. м, в случае его приобретения, окупится через семь с половиной лет.

«Если есть возможность, выгоднее купить помещение в собственность – при условии что офис выбран правильно», – отмечает эксперт Департамента коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Оксана Ковалева. – Цены на недвижимость постоянно растут, и через несколько лет компания сможет выгодно продать купленный офис или сдать его в аренду. Также собственное помещение можно использовать как залог при получении кредита в банке».

Как правило, достаточной суммой свободных денежных средств для приобретения коммерческого помещения и стабильным ежегодным доходом, в случае если понадобится кредит в банке, обладают крупные компании. К тому же для «больших» – это еще и элемент престижа.

Для малых предприятий зачастую характерно нестабильное финансовое положение. Оптимальное решение для них – это долгосрочная аренда офиса.

Кому это надо

Расхожее мнение, что крупные зарубежные компании предпочитают покупать офис, тогда как отечественные – арендовать, на практике оказывается всего лишь стереотипом.

«Для примера можно вспомнить крупную иностранную компанию, которая была привлечена как подрядчик на строительство дамбы сроком на семь лет. В этом случае ей было выгоднее арендовать офис, срок его окупаемости значительно превышал срок аренды», – замечает Оксана Ковалева.

Большинство отечественных компаний, как крупных так и не очень, действительно предпочитают арендовать. «Но отличий между крупными отечественными и иностранными компаниями в части выбора «купить/арендовать» нет. Каждая компания рассматривает этот вопрос исключительно со своей точки зрения», – говорит Леонид Фарисеев. Стоит отметить, что за рубежом крупным компаниям гораздо проще и выгоднее приобретать офисные помещения за счет низких ставок кредитования.

В целом на практике выгодно покупать здание или помещение, если внутренняя доходность в компании ниже, чем уровень доходности недвижимости. К таким относятся, например, производственные фирмы, прибыль которых составляет обычно 9–15% (особенно в легкой промышленности, машиностроении, сельском хозяйстве…), в то время как доходность недвижимости нередко превышает 20%. В данном случае покупка офиса дает прямую экономию на аренде.

Очень часто на этапе строительства помещения приобретают с целью долгосрочных или краткосрочных инвестиций. Те компании, которые ищут офис исключительно для себя, как правило, не готовы ждать окончания строительства.

К примеру, в агентстве «Итака» рекомендуют приобретать офисную площадь на стадии строительства из-за больших объемов ввода в эксплуатацию и широкого выбора подобных объектов в Петербурге, особенно в этом году. Правда, с этим не согласна Александра Смирнова: «В России компании, приобретающие офисы, предпочтение отдают уже готовым к “заселению” объектам в связи с меньшим количеством рисков и более низкими ставками кредитования».

По словам руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, в ряде случаев перед приобретением офисной недвижимости будущему покупателю понадобится независимая оценка объекта. К примеру, если в рамках сделки будут привлечены кредитные ресурсы под залог офиса, отчет об оценке является обязательным. «Из необязательных видов оценки имущества достаточно популярной среди потребителей является оценка для последующей купли-продажи. Отчет об определении рыночной стоимости покупатель обычно заказывает и использует в качестве дополнительного аргумента в переговорах с продавцом о снижении цены предложения объекта. Консультации оценщика будут хорошим подспорьем и в том случае, если покупатель сомневается насчет цены недвижимого имущества или соответствия выбранного помещения определенным требованиям, скажем, к “проходимости” и к транспортной доступности», – говорит Марина Чижкова.

Бумажные дела

В случае желания покупателя приобрести понравившийся ему объект он должен потребовать от собственника офисной недвижимости свидетельство о собственности, технический паспорт и согласие супруги/супруги, если в качестве продавцов выступают физические лица. Будущий владелец должен проверить задолженность по коммунальным платежам и обратить внимание на их величину, а также изучить всю историю приобретения офиса. Потенциальному собственнику предварительно стоит проанализировать список соседей, так как есть шанс, что рядом обоснуются несовместимые для него виды бизнеса (например, бюро ритуальных услуг или непосредственный конкурент).

Преимущества аренды

– Нет необходимости единовременно инвестировать большие суммы

– Мобильность: можно быстро увеличить/уменьшить офисное пространство или просто поменять «место дислокации»

– Прогнозируемые ежегодные затраты – в случае если арендные ставки зафиксированы в договоре, а срок его действия – 12 месяцев

– Возможность оперативного начала работы в новом офисе

Недостатки аренды

– Сложность в видоизменении помещения под свои нужды

– Ограничения по разрыву контрактов с клиентами в случае частых переездов

– Недостаточный контроль над качеством обслуживания здания, размещение неудобной для арендатора рекламы вблизи офиса или на фасаде здания

– Отсутствие контроля над тем, какие соседи присутствуют в здании

Преимущества покупки

– Постоянный рост стоимости квадратного метра (если объект ликвидный)

– Возможность получить выгодные кредиты под залог находящейся в собственности недвижимости

– Элемент престижа

– Дополнительный показатель стабильности бизнеса в компании

Недостатки покупки

– Высокие затраты (вывод достаточно крупной суммы из оборота)

– Риск снижения стоимости недвижимости

– Необходимость вложений в ремонт

– Необходимость оплаты дополнительных налогов, другие платежи (налог на имущество, коммунальные платежи)