Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
15.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.

Мировая и российская практика классификации

Класс «А»

Класс «В»

Класс «С»

Класс «D»

Ситуация в регионах

И в Москве

Таблица классификаций

Мировая и российская практика классификации

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

  • Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
  • Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
  • Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
  • Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;
  • Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).

В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая - некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» - это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Класс «А»

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются . Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.

Подкласс «А1»

Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

  • новое строительство (или возраст менее 3 лет);
  • полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
  • система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
  • фальшполы и подвесные потолки;
  • высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
  • эффективная и рациональная планировка;
  • наличие ресторана (или нескольких - в случае больших площадей), а также кафетерия;
  • достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
  • достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
  • современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
  • дублирование и резервирование основных систем;
  • профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
  • расположение в ЦАО.

Подкласс «А2»

имеет следующие характеристики:

  • полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
  • менее жесткие требования к расположению здания;
  • допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
  • несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.

В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

Подкласс «А3»

должен обладать следующими характеристиками:

  • реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
  • менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
  • допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
  • менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.

Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Отдельный и довольно спорный момент - критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами. По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.

Класс «В»

Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» - это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Класс «С»

Офисы класса «С» - это преимущественно здания советского времени постройки - различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы – офисы класса «С» .

Класс «D»

Офисы класса «D» - своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.

В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

В регионах

Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями - условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В - редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.

В Москве

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Таблица

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

№ п/п

Характеристика

Классы

 

 

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

 

центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города;
на главных магистралях и площадях с удобным подъездом

5

районы средней удаленности;
некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом

4

удаленные районы; окраина;
неудобный подъезд

3

в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов

 

2

2

Состояние

новое строительство;
высококачественная отделка в отличном состоянии

5

срок эксплуатации 5-7 лет,
высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии

4

устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения;
стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии

3

изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта

2

3

Конструктивно- планировочные решения

высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%

5

помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%

4

высота помещения не менее 3,0м;
коридорная система;
различные планировочные решения в рамках одного здания

3

размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах

2

4

Парковка

подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание

5

организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

4

недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд

3

возможно отсутствие парковки

 

2

5

Инфраструктура

развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха

5

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию

4

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

3

возможно отсутствие инфраструктуры

 

2

 

Интервал класса

20-25

 

16-19

 

12-15

 

8-12

 

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК Атлант

Рынок новостроек Подмосковья в 2017 году: разнонаправленные факторы

Эксперты ГК «Атлант» подвели предварительные итоги 2017 года и выделили пять факторов, которые оказали влияние или в дальнейшем повлияют на первичный рынок массового жилья в Подмосковье.
00
Новые Ватутинки, фото 2016 года

На территории района Новые Ватутинки построят станцию метро

Власти приняли решение перенести одну из станций метро «Хорды на Коммунарку» – новой линии метрополитена, запланированной от Третьего пересадочного контура до Троицка - непосредственно на территорию района Новые Ватутинки.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как получить налоговый вычет при покупке новостройки

Приобретение новой квартиры – весьма затратная статья расходов для большинства россиян. Чтобы поддержать тех, кто инвестирует в жилье, государство дает им право на возврат части средств, потраченных на покупку, в виде налогового вычета.
00

Требуется дополнительная классификация рынка сервисных апартаментов

В зависимости от того, на какой срок управляющая компания намерена в среднем сдавать апартаменты в аренду, они нуждаются в дополнительной классификации. С этим необходимо определяться еще на стадии формирования проектов апарт-отелей.
10

Порядка 1 млн человек в стране получили новое жилье благодаря программе расселения аварийного фонда

Благодаря программе, которая была запущена еще в 2008 году, уже удалось расселить порядка миллиона граждан или около 5% от общего количества жилфонда страны.
00
На Российском форуме лидеров рынка недвижимости, 2017 год

Какие технологии используют крупнейшие рекламодатели для повышения эффективности рекламных кампаний и как выбрать креатив, который будет работать на покупателя недвижимости?

Дмитрий Сендеров, действительный член Американской Академии Рекламы, автор более 300 рекламных стратегий, автор учебников по рекламе и маркетингу, выступит с докладом для гостей Российского форума лидеров рынка недвижимости.
00
ЖК «Театральный Дом» эскиз проекта

«Галс-Девелопмент»: элитный комплекс «Театральный Дом» введен в эксплуатацию

Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской. Жилой ансамбль «Театральный Дом» представляет собой 8 секций высотой от 4 до 7 этажей, в составе которых 129 апартаментов площадью от 67 до 270 кв. м.
00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
00
Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома?

Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома

Что требуется для строительства дома? Проектная документация, материалы, техника, бюджет и, разумеется, исполнители — строители. Выбор последних не так прост как кажется с первого взгляда.
00

Применение стальной дроби при очистке отливок

При работе с выплавляемыми моделями для обрубки отливок применяют вибрационные установки, абразивные круги, а также метод анодно-механической резки и специальные гидравлические прессы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: