17.10.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.10.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.10.2025
Материалы и оборудование
Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»
Фото: Источник фото

По действующему законодательству, продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог.  Чтобы этого избежать и не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной.

Однако у любого решения могут быть свои последствия. Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Как работает и кому выгодна такая схема?

На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.  

Причина – на поверхности. С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.

Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.

Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости. К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их доход, поэтому является крайне нежелательным. Также занижать цену продажи могут продавцы юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.  

Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.

Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.

Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.

Математика не в пользу покупателя

При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.

Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника без проблем получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре.

«Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.

Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.

Однако покупателя подстерегают более реальные финансовые потери.

«Практически никто не смотрит в будущее, а зря. Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки. И за счет манипуляций в прошлом, можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».

Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры. Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты. Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.

Продавцу не стоит расслабляться

Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риелтора, нотариуса и даже покупателя.

Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть суммы за квартиру, которая передаются неофициально, можно не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.  

«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность. Более того, если квартира станет фигурантов судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.

Кроме того…

Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности. Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
CORE.XP логотип

Новые факторы капитализации жилых проектов в 2025 году

Аналитики жилого направления CORE.XP провели исследование, чтобы узнать о динамике капитализации жилых проектов в 2025 году и новых принципах формирования стоимости жилья после ввода в эксплуатацию.
00
NF Group

Запрашиваемые ставки аренды офисов класса B в Санкт-Петербурге за год выросли на 24% – до 1,9 тыс руб за квм

К началу октября 2025 года на петербургском рынке офисной недвижимости наибольшие темпы годового роста демонстрируют ставки аренды офисов класса B (+24,2%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Осеннее оживление – спрос на новостройки показал уверенный рост в III квартале 2025 года

По наблюдениям экспертов «Метриум», которые проанализировали последние данные Росреестра Москвы, сентябрь показал рост по всем ключевым метрикам как в годовом, так и в месячном выражении.
00
Складской комплекс класса А «Коледино»

Производитель корейской косметики при поддержке Invest7 арендовал крупный склад класса А в «Коледино»

Компания из Владивостока, производитель и дистрибьютор корейской косметики, арендовала помещение площадью более 2 800 квм. в складском комплексе класса А «Коледино» на юге Москвы. Сделку сопровождали консультанты компании Invest7.
00
МФК LAKES, ул. Озерная, вл. 42

Зеленую зону с велопарковками обустроят возле многофункционального комплекса LAKES в Очаково-Матвеевском

В рамках благоустройства территории МФК LAKES в районе Очаково-Матвеевское планируется провести комплексное озеленение и установить велопарковки. 19-этажное здание строится по адресу: ул. Озерная, вл. 42 (ЗАО).
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Итоги ипотечного кредитования в сентябре 2025 года

За месяц банки выдали 84,02 тыс. ипотечных кредитов на 361,27 млрд руб. В годовом отношении количество выдач осталось практически без изменений, объем вырос на 2%.
00
Строительство дома - построено несколько этажей, рядом стоит кран

Как правильно выбрать пустотные плиты перекрытия для дома

Рассматриваются ключевые аспекты выбора пустотных плит перекрытия. Описывается расшифровка маркировки ПК, расчетные нагрузки и правила визуального осмотра изделий при доставке на строительный объект.
00
Мобильный склад для этилового спирта и фармсубстанций

Этиловый спирт - классификация и хранение

Этиловый спирт является одним из наиболее распространенных химических веществ в промышленности, медицине и пищевом производстве. Правильная классификация данного вещества критически важна для обеспечения безопасности при транспортировке.
00
Бизнес-парк «Сколково»

в Можайском районе построили новые здания административно-торгового комплекса «Бизнес-парк «Сколково»

В Можайском районе на западе Москвы завершили второй этап строительства первой очереди многофункционального административно-торгового комплекса «Бизнес-парк «Сколково». Адрес объекта Сколковское шоссе, дом 43.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги III квартала 2025 года на первичном рынке новостроек Московской области

Объем предложения за квартал сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 204 610 рублей (+4% за квартал, +8% за год). Было заключено 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год).
00
ЖК Skolkovo ONE осень 2025

Компания IKON Development приступила к передаче ключей от квартир в ЖК Skolkovo ONE

Три монолитно-кирпичных дома на 676 квартир построены в поселке Заречье на территории городского округа Одинцово, рядом с Мещерским парком. Общая площадь новых корпусов составляет более 44 тыс. кв. метров.
00
КРТ: 1-я Владимирская улица, владение 18А

По проекту КРТ на 1-й Владимирской улице появится жилье для программы реновации

Участок размером 0,52 гектара находится в районе сложившейся застройки по адресу: 1-я Владимирская улица, владение 18А. Здесь будет построено жилье общей площадью около 18,2 тысячи квадратных метров.
00
NF Group

Средняя площадь лота на вторичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга в 1,5 раза больше, чем на первичном

По итогам III квартала 2025 года средняя площадь элитных квартир и апартаментов на вторичном рынке Санкт-Петербурга снизилась за год на 14 квм. (-7%) и составила 182 квм. На первичном рынке этот показатель равен 125 квм.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги трех кварталов на первичном рынке столичной недвижимости

Всего в январе-сентябре 2025 года в столице зарегистрировано 84 595 ДДУ. Это на 14,8% меньше чем за 9 месяцев 2024 года (99 250) и на 25,8% уступает аналогичному периоду 2023 года (113 970 ДДУ).
00
Дарья Туркина, архитектор и руководитель архитектурного бюро BOHAN Studio, на IV Форуме дизайнеров интерьера

Форум 100+ TechnoBuild и IV Форум дизайнеров интерьера в Екатеринбурге. Архитектура и дизайн, как искусство взаимодействия с материалом

Архитекторы, дизайнеры и поставщики обсудили, как разные подходы к выбору материалов помогают создавать уникальные жилые и общественные пространства.
Или войти с помощью: