Осенний оптимизм

Эксперты рынка недвижимости размышляют о предсказаниях Алексея Кудринa. Еще в марте 2009 года министр финансов РФ Алексей Кудрин предупреждал, что грядет вторая волна кризиса - из-за невозврата кредитов. Насколько она вероятна? Что ждет рынок коммерческой недвижимости осенью? В преддверии нового делового сезона эти актуальные вопросы мы задаем экспертам рынка.

Шарль Будэ, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела по работе с владельцами офисных, складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle

С конца прошлого года российский рынок коммерческой недвижимости, и московский рынок в частности, прошли через период резкой коррекции. Снижение объемов строительства, ставок аренды и цен было беспрецедентным. В данный момент все факторы указывают на то, что мы близки к стабилизации рынка, которую мы ожидаем в конце этого - начале следующего года. Тем не менее в ближайшие месяцы коррекция продолжится, но уже гораздо более медленным темпом. В результате этой коррекции уровни арендных ставок стали весьма привлекательными, и со II квартала мы наблюдаем повышение активности арендаторов, в том числе переезжающих в более качественные помещения. Другой тип активности - это пересмотр арендных договоров с учетом новых рыночных реалий. Эти процессы продолжатся и осенью. Вообще, накопился большой объем отложенного спроса, который будет постепенно выходить на рынок.
Что касается второй волны кризиса, то я считаю, что в ближайшее время она маловероятна. В то же время стоит учитывать, что негативные тенденции, прежде всего внешние, могут вновь пошатнуть баланс, который сегодня является гораздо более зыбким, чем год назад. Решающим фактором по-прежнему являются цены на энергоносители.
Если же мировая конъюнктура значительно ухудшится, то опять пострадает большинство секторов экономики. Я думаю, наименее уязвимой по-прежнему остается розничная торговля, особенно товары первой необходимости. Однако даже при негативном сценарии результат не будет настолько удручающим, как показатели первой половины этого года.

Анжела Кузьмина, руководитель коммерческой службы УК «Уникор»

Безусловно, сегодня мы вынуждены жить в новых реалиях. До осени 2008 года рынок демонстрировал хороший рост, все финансовые модели строились на значительных показателях по доходности. Сейчас ситуация изменилась, и мы вынуждены адаптироваться под текущее состояние рынка, не снижая при этом качества продукта. Ведь не секрет, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости предложение в разы преобладает над спросом. При этом ставки остаются в стабильном диапазоне. На рынке появляются одиночные предложения, демпингующие общий уровень арендных ставок, но это скорее исключение из правил. Мы можем с уверенностью говорить о том, что от осени 2009 года не стоит ждать кардинальных изменений в сторону уменьшения ставок аренды.
Что касается второй волны кризиса, то многие эксперты рынка активно эксплуатируют это понятие без особых на то экономических предпосылок, искусственно вызывая рыночные колебания. По факту работы в рамках наших основных проектов коммерческой недвижимости мы, наоборот, наблюдаем активность со стороны крупных арендаторов. Мы работаем в штатном режиме и не ожидаем никаких заметных экономических скачков.

Йеппе де Боер, глава Real Estate Investment Banking, Renaissance Capital

В моей профессии необходимо сохранять оптимизм, но даже я предполагаю, что в ближайшие несколько месяцев на российском рынке недвижимости будет тихо и скучно. Возможно, российская экономика стабилизируется, но спрос со стороны арендаторов обычно отстает от экономической ситуации. Если говорить об инвесторах, то некоторые международные фонды недвижимости хотели бы извлечь выгоду из снижения цен, но они жалуются на нехватку хороших активов и заоблачные цены, запрашиваемые продавцами. Наконец, рынок кредитования по большому счету остается закрытым, так как банки сейчас сражаются с огромным количеством проблемных ссуд.
Одним словом, причин для оптимизма практически нет, за исключением одного зыбкого факта: с января компании рынка недвижимости по всему миру привлекли более $40 млрд публичных средств. Эта цифра огромна и предполагает, что люди готовы инвестировать, предчувствуя возрождение рынка. Эта волна нового капитала захватила и такие развивающиеся рынки, как Китай и Бразилия. Россия была заметным исключением. Я могу найти этому пару дополнительных объяснений, но основная причина, на мой взгляд, в том, что ни одна заслуженная компания российского рынка, за исключением Raven Russia, не выступила с намерением привлечь новый публичный капитал. Российским компаниям лучше задуматься о его привлечении, ведь инвесторы, кажется, готовы снова рассматривать недвижимость на развивающихся рынках. Старая банкирская мудрость заключается в том, что инвесторы похожи на уток: они приходят и уходят, и все, что вам остается, - это кормить их, когда они здесь.

Сергей Бачин, генеральный директор ОАО «ОПИН»

На мой взгляд, рынок недвижимости постепенно стабилизируется, но еще полгода-год будет находиться в тяжелом состоянии. Я практически уверен в том, что второй волны кризиса не будет. Кризис - это ситуация, когда всем игрокам на рынке одновременно становится плохо. Так вот, мне кажется, что этого не будет. Правильно говорить не о второй волне кризиса, а о длине депрессии. Когда именно закончится это депрессивное состояние, предсказать трудно. Любой прогноз - модель, в которой слишком много неизвестных. Одно я знаю точно: рано или поздно кризис закончится. Интуитивно мне кажется, что подъем в недвижимости произойдет через полтора-два года. В течение этого времени кто-то из девелоперов будет разоряться, кто-то банкротиться, но не будет фактора одновременности. Кто в большей степени в группе риска? Почти все. Потому что все девелоперы сильно зависят от кредитного капитала, а он в настоящее время ...